多くの専門家は、 財務省が意見を求めて起草した新しい個人所得税政策の適用により、不動産投機は生き残る余地がなくなると考えている - 写真:Q.DINH
専門家によると、不動産の譲渡による実際の利益に20%の税金を課したり、購入価格や費用が確定できない場合は保有期間に基づいて累進税率を適用したりすることで、不動産の「サーフィン」投資行為を制限するのに役立つという。
意見募集中の個人所得税法(PIT代替法案)において、財務省は、個人による不動産譲渡に対し、課税所得に譲渡ごとの20%の税率を乗じた個人所得税を適用することを提案している。この課税所得は、売却価格から購入価格および不動産譲渡による収益の創出に関連する合理的な費用を差し引いた金額によって算出される。
「許容できる」不動産譲渡税率とは何ですか?
購入価格及び関連費用が確定していない場合、個人所得税は売却価格に税率を乗じて計算されます。この場合の税率は所有期間に応じて算出され、最大で売却価格の10%となります。
具体的には、保有期間が2年未満の不動産については、税率は売却価格の10%、保有期間が2~5年の不動産については、税率は売却価格の6%となります。
5年以上10年保有の不動産は4%/売却価格…10年以上保有の不動産および相続により取得した不動産は2%/売却価格となります。相続により取得した不動産は、保有期間は計算されませんが、譲渡時に2%/売却価格の税率が適用されます。
不動産の保有期間は、個人が不動産を所有し、使用する権利を取得した時点(個人所得税法の施行日)から譲渡の時点までとします。相続により取得した不動産については、保有期間に関わらず、譲渡税率は現行と同様に売却価格の2%となります。
ベトアンホア不動産投資株式会社のトラン・カイン・クアン取締役は、トゥオイ・チェ氏との会談で、不動産譲渡益に対する個人所得税率20%は許容できる税率だと語った。
クアン氏によれば、経費を差し引いた後の利益に対して税金を支払っても投資活動に大きな影響はなく、同時に市場の透明性を高めることにも役立つという。
「この税率が適用されれば、買い手と売り手は、購入価格、利息費用、仲介費用、改築・修繕費用など、実際に発生した費用を、税金を計算する前に除外される有効な費用に含めるよう、正確かつ完全に計算しなければならない」とクアン氏は述べたが、保有期間に応じて売却価格に対して2~10%の税率を適用するには、適用可能な原則を明確にする必要があると考えている。
投入コストの決定に関する規制を明確にする必要がある
草案では、購入価格及び費用が確定できない場合には、保有期間に基づいて税額を計算することも規定されている。なお、保有期間とは、法律の施行日(例えば2026年1月1日)から譲渡日までの期間を指し、遡及適用されず、代替法の施行日以前に計算されることはない。
「上記のように期間を適用する場合、取引には基本的に費用や購入価格などが明確に示されているため、明確にすべき点が多くなります。販売価格も明確なので、起草機関は保有期間に応じて税率が適用されるかどうかを判断するために、より具体的に事例を示す必要があります」とクアン氏は述べた。
一方、バトドンサン南部地域のディン・ミン・トゥアン局長は、保有期間に応じて現行の5倍となる最高税率10%まで税金を上げる提案は多くの影響を及ぼすだろうと述べた。
同社が最近実施した調査によると、回答者の59%が居住目的ではなく主に投資目的で不動産を購入しており、不動産を所有している人の多くは今後1年以内に売却する予定だという。
これは、ベトナム人が不動産投資を非常に好んでいるものの、保有期間が短く、「価格が適切になったら売却する」傾向があり、その都度、より収益性の高い他の資産に資金の流れを柔軟にシフトしていることを示しています。
したがって、保有期間に応じて課税するという提案は、短期プレイヤーに対する締め付けを強めることになり、市場需要の大きな部分を占める短期投資家や「サーファー」に直接打撃を与えることになる。
「これは『保有する者を報い、急いで売却する者を罰する』という目標を明確に示した動きだが、同時に、市場がまだ回復していない状況において、適時性と波及効果について多くの懸念も引き起こしている」とトゥアン氏はこの問題を提起した。
多くの個人投資家が市場から排除されるでしょう。
不動産専門家によると、保有期間に基づいて税率を適用すると、土地と高級マンションの分野は、利益を最大化するために6〜18か月以内に「サーフィン」することが多い投資家の影響を最初に受けるため、10%の税率が適用されます。
「この税率では、短期投資家の利益幅は大幅に減少し、投資の魅力は低下し、多くの小口投資家が投資から排除されるだろう」と専門家はコメントした。
ゴック・ヒエン
出典: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm
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