中国の不動産危機の中で「住宅救済」サービスが誕生

中国の4年間にわたる不動産不況の中、ソーシャルメディア上で奇妙な話が広まっている。何百万人もの住宅所有者が「ネガティブ・エクイティ」（住宅価値が銀行への債務額を下回る状態）に陥り、資産を失うリスクに直面する中、驚くべき解決策が浮上した。銀行に差し押さえられても、合法的に住宅を維持できるというのだ。

聯合早報の記者は好奇心に駆られ、調査に乗り出した。ある投稿にコメントを残してからわずか数日後、彼は「専門家」たちから十数件のメッセージを受け取った。彼らは皆、「この家を救おう」と決意を新たにしていた。

これは市場の絶望から生まれたユニークなサービスであり、影の産業を垣間見る機会です。

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — 中国の不動産市場が凍結する中、不良債権を買い戻して住宅を維持しようとする「ネガティブ・エクイティ」住宅所有者のおかげで、闇の住宅救済ビジネスが大儲けしている（写真：ロイター）。

ユニークな家庭救助のコツ

「家を失うだけでなく、他の人と比べて10年も遅れをとることになります。新しい家を買うのは非常に困難になるでしょう」と、女性専門家は電話で警告した。彼女は30分かけて、借金を返済しないことの悲惨な結果を分析した。

顧客をパニックに陥れた後、彼女は最初の策を講じ始めた。ローンの組み換えによって月々の返済額を減らし、住宅所有者が困難な時期を一時的に乗り切れるようにしたのだ。「あと数年我慢すれば、住宅価格は必ずまた上昇します」と彼女は自信たっぷりに言った。

しかし、本当の秘密は顧客が躊躇した時に明らかになります。そのプロセスははるかに複雑で大胆です。

これは破産手続き中のことです。その場合、住宅所有者は分割払いの支払いを停止し、銀行に差し押さえられ、競売にかけられることになります。

そこで「親族」の出番です。信頼できる親族や友人が「住宅救済会社」の協力を得て、入札を行い、多くの場合市場価格の半額で家を買い戻します。書類上は所有権が移転したように見えますが、実際には以前の所有者が引き続き家を使用する完全な権利を有しています。

これは、自己債務の買い戻しでもあります。競売価格が低いため、銀行債務はまだ完済されていません。銀行は残りの金額の回収を続けます。しかし、住宅所有者に差し押さえ可能な他の資産がない場合、銀行は「執行停止」を行い、不良債権を資産運用会社（AMC）に大幅な割引価格で売却します。多くの場合、元の価格の30%程度です。この時点で、債務不履行者は仲介会社を通じて、自身の債務を安価に買い戻すことができます。

その結果、完全に閉じられた悪循環が生まれます。住宅所有者は住居を維持できるだけでなく、負債の大部分を返済できます。もちろん、この「奇跡」は無料で得られるものではありません。

「住宅救済」サービス - 破産の苦しみから金を巻き上げる

「ホームレスキュー会社」の台頭は、どんなに悲惨な状況下でも需要と供給の法則が機能することを如実に示しています。何百万人もの人々が同じ問題に直面すると、それを解決するための新たなサービス産業が生まれます。

彼らのビジネスモデルは、法の抜け穴と顧客からの情報不足を悪用するものです。手数料は安くはなく、当初融資額の5%、または残額の8%から20%の範囲です。数百万元規模の住宅ローンの場合、これは莫大な金額です。

「私たちはあなたのお金を受け取るわけではありません。銀行に支払うべき元金だけを受け取ります」と、ある女性専門家は説明した。この主張は多少誤解を招くかもしれないが、窮地に陥った人々の心理を突いている。すべてを失うよりも、多額の手数料を支払って資産を維持し、負債を減らす方が良いのだ。

市場は急速に成長しています。RedNoteプラットフォームでは、「住宅ローン債務不履行」というトピックが6,000万回近く閲覧されています。各社は、アパートやオフィスからホテルや工場まで、あらゆる資産の不良債権処理の実績を誇り、現在では全国展開しています。

統計データもこれをある程度裏付けています。国信達のデータによると、2024年だけで65万8000件の不動産が司法競売にかけられ、前年比51.69%増加しました。他の調査機関は、この数字をさらに高く、160万件に上ると推定しています。

しかし、アナリストたちは、住宅救済サービスは一時的な痛み止めに過ぎず、根本的な問題の解決策にはならないと警告している。このサービスを利用する住宅所有者は、法的な問題に巻き込まれ、複雑な訴訟や将来的に深刻な信用収縮のリスクにさらされることになる。

マクロレベルで見れば、このように「捏造」され移転された不良債権は、すでに脆弱な中国の金融システムに新たな時限爆弾を仕掛けるようなものだ。

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — 国際投資家は再び、1400億ドル相当の資産を記録的な損失で売却しようと躍起になっている。写真は、中国啓東市にあるOktree Capital Managementが管理するプロジェクト内の、ほぼ空室の住宅区画2区画（写真：ブルームバーグ）。

残酷な流出：1400億ドルの商業用不動産が「蒸発」

人々の富を守ろうとする努力とは対照的に、国際投資家は大規模かつ容赦ない暴走を続けている。過去15年間で中国のオフィスビル、ショッピングモール、倉庫に投じてきた約1400億ドルは、今や大きな負担となっている。

ブラックロック、カーライル・グループ、HSBC、スタンダード・チャータードなど、世界金融界の有名企業は、多額の損失を出して資産を売却するなど、撤退の方法を模索している。

ブルームバーグ・インテリジェンスによると、中国における不良債権売却は2023年から2024年にかけて総額160億ドルに達すると予想されており、これは昨年の取引の22%を占める過去最高額となる。銀行家や投資家は、北京と上海のグレードAオフィスビルの資産価値は2019年のピークから少なくとも40%減少したと推定している。

典型的な「暴走」取引は金融界で語り継がれる話となっている。

ブラックロックの「全滅」：2024年末、上海ウォーターフロント・プレイス複合施設内のオフィスビル2棟の売却に失敗した後、ブラックロックのファンドは資産を放棄することを決定し、スタンダード・チャータード銀行に7億8000万元の融資処理を委託した。これにより、4億2000万元の株式投資は完全に消滅した。

カーライルの50％損失：同じく上海では、カーライル・グループのファンドがザ・クレスト・ビルを8億2600万元で売却したが、これは10年近く前に支払った金額のわずか57％で、10億元の住宅ローンよりも低い額だ。

オークツリーの「東洋のベニス」：オークツリー・キャピタルのような不良資産を狙うハゲタカファンドでさえ、エバーグランデから買収したエバーグランデ・ベニス・リゾート事業で苦戦を強いられている。同地の住宅価格はピーク時と比べて半分以上下落している。

かつてはeコマースブームのおかげで明るい兆しと見られていた物流業界でさえ、供給過剰から逃れることはできない。大手不動産会社の一つであるブラックストーンは、顧客維持のために平均25%の賃料引き下げを受け入れざるを得なかったとされている。

解決策は単に「家を救う」か「売却する」だけではだめだ

マクロデータを見ると、状況はさらに厳しい。中国国家統計局（NBS）が10月20日に発表した最新の報告書によると、9月の新築住宅価格は前月比0.4%下落し、過去11ヶ月で最大の月間下落率となった。

景気減速は北京や深センといった一級都市から中級都市に至るまで広範囲に及んでいる。ゴールドマン・サックスは、中小都市は「成長基盤の弱さと深刻な供給過剰」により、ますます困難に直面していると述べた。

商業用不動産の状況はさらに深刻です。2024年の中国全土のオフィス空室率は25%近くに達し、過去最高を記録しました。ビル所有者は激しい「値引き戦争」に巻き込まれ、平均賃料は6.9%下落し、過去最大の年間下落率を記録しました。CBREは、上海市場は2028年まで新規供給をすべて吸収できないと予測しています。