中国の不動産危機の中で「住宅救済」サービスが誕生

中国の不動産市場が4年間低迷する中、ソーシャルメディア上で奇妙な話が広まっている。何百万人もの住宅所有者が「ネガティブ・エクイティ」（住宅価格が住宅ローン残高を下回る状態）に陥り、財産を完全に失うリスクに直面する中、予想外の解決策が生まれた。たとえ住宅が差し押さえられても、法的に所有権を保持できるというのだ。

聯合早報の記者は好奇心に駆られ、調査に乗り出した。ある投稿にコメントを残してからわずか数日後、「専門家」から十数件のメッセージが届き、皆「家を救う」のに役立つと主張していた。

これは市場の切実さから生まれた、闇のビジネス、ユニークなサービスへの入り口です。

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — 冷え込んだ中国の不動産市場の中で、住宅資産がマイナスとなった住宅所有者が自らの不良債権を買い戻すことで住宅を維持しようとする中、闇の住宅救済ビジネスが大金を稼いでいる（写真：ロイター）。

ユニークな自宅救出戦術

「家を失うだけではありません。他の人と比べて10年も遅れをとることになります。新しい家を買うことさえ遠い夢になるでしょう」と、女性専門家は電話で、借金返済を止めた場合の深刻な結果を30分かけて分析した後、警告した。

顧客を不安にさせた後、彼女は最初の戦略を実行した。ローンの組み換えによって月々の返済額を減らし、住宅所有者が一時的に困難な時期を乗り切れるようにしたのだ。「あと数年我慢すれば、住宅価格は必ずまた上昇するでしょう」と彼女は自信たっぷりに言った。

しかし、本当の秘密は、顧客が躊躇した時に初めて明らかになります。このプロセスははるかに複雑で大胆です。

これは意図的な債務不履行です。その場合、住宅所有者は分割払いを停止し、銀行は住宅を差し押さえて競売にかけることができます。

そこで「親族」が登場します。信頼できる親族や友人が「住宅救済会社」の協力を得てオークションに参加し、住宅を買い戻します。多くの場合、市場価格の半額で買い戻されます。書類上は所有権が変更されたように見えますが、実際には前の所有者が完全な使用権を保持しています。

また、これは自身の債務の買い戻しも含みます。競売価格が低いため、銀行債務は未払いのままとなります。銀行は残りの金額の回収を継続します。しかし、住宅所有者に差し押さえ可能な他の資産がない場合、銀行は「執行停止」を行い、不良債権を資産運用会社（AMC）に大幅な割引価格で売却します。通常は元の価格の30%程度です。この時点で、債務不履行者は仲介会社を通じて、割安な価格で自身の債務を買い戻すことができます。

その結果、悪循環は完全に断ち切られました。住宅所有者は自宅を維持できただけでなく、負債の大部分を帳消しにすることができました。もちろん、この「奇跡」は無償ではありませんでした。

「ホームレスキュー」サービス - 破産の痛みから利益を得る。

「ホームレスキュー会社」の台頭は、どんなに悲惨な状況下でも需要と供給の法則が機能することを如実に示しています。何百万人もの人々が同じ問題に直面した時、それを解決する新たなサービス産業が生まれるでしょう。

彼らのビジネスモデルは、法の抜け穴と顧客の情報不足を悪用するものです。手数料は安くはなく、当初融資額の5%、または残額の8%から20%の範囲です。数百万元規模の住宅ローンの場合、これは巨額です。

「私たちはあなたのお金を奪っているわけではありません。銀行に借りている元金だけを奪っているのです」と、ある女性専門家は説明した。この主張は多少の誤りではあるものの、窮地に陥った人々の共感を呼んだ。すべてを失うよりも、多額の手数料を支払って資産を維持し、負債を減らす方が賢明なのだ。

この市場規模は急速に拡大しています。RedNoteプラットフォームでは、「住宅ローンの債務不履行」というトピックが6,000万回近く閲覧されています。各社は、アパートやオフィスからホテルや工場まで、あらゆる資産の不良債権処理の実績を誇り、現在では全国規模で事業を展開しています。

統計データもこれを部分的に裏付けています。Guoxidaのデータによると、2024年だけで65万8000件の不動産が司法競売にかけられ、前年比51.69%増加しました。他の調査機関はさらに高い数字を報告しており、160万件に達しています。

しかし、アナリストたちは、住宅救済サービスは一時的な痛み止めに過ぎず、根本的な原因を治すことはできないと警告しています。このサービスを受ける住宅所有者は、自らを法的に困難な状況に追い込み、複雑な訴訟に巻き込まれ、将来的にはより深刻な信用危機に陥るリスクを負うことになります。

マクロレベルで見れば、不良債権が「操作」され、転嫁されるやり方は、すでに脆弱な中国の金融システムに新たな時限爆弾を仕掛けるに等しい。

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — 国際投資家は再び、1400億ドル相当の資産を記録的な損失で必死に売却している。写真は、中国啓東市にあるOktree Capital Managementが管理するプロジェクト内の、ほぼ空室状態の住宅区画2区画（写真：ブルームバーグ）。

壊滅的な流出：1,400億ドル相当の商業用不動産が「消滅」。

国民が資産を維持しようとする努力とは対照的に、国際投資家は大規模かつ壊滅的な資金流出を進めている。過去15年間で中国のオフィスビル、ショッピングモール、倉庫に投資した約1400億ドルは、今や大きな負担となっている。

ブラックロック、カーライル・グループ、HSBC、スタンダード・チャータードなど、世界金融界の著名企業はいずれも、多額の損失を出して資産を売却するなど、撤退の方法を模索している。

ブルームバーグ・インテリジェンスによると、中国における不良資産売却の総額は2023年から2024年にかけて160億ドルに達し、昨年の取引総額の22%を占めるという前例のない割合を記録しました。銀行家や投資家は、北京と上海のグレードAオフィスビルの資本価値は、2019年のピーク時と比較して少なくとも40%減少したと推定しています。

典型的な「船を捨てる」取引は金融業界で広く流布されている話となっている。

ブラックロックの「全滅」：2024年後半、上海ウォーターフロント・プレイス複合施設内のオフィスビル2棟の売却に失敗した後、ブラックロックのファンドは資産を放棄することを決定し、スタンダード・チャータード銀行に7億8000万元の融資を委託した。この動きにより、ブラックロックの4億2000万元の株式投資は完全に消滅した。

カーライルの50％損失取引：同じく上海では、カーライル・グループのファンドがザ・クレスト・ビルを8億2600万元で売却したが、これは10年近くかけて購入した価格のわずか57％で、10億元の住宅ローンよりも安い金額だった。

オークツリーの「東洋のベニス」：オークツリー・キャピタルのような、入手困難な資産探しに特化した「ハゲタカ」ファンドでさえ、エバーグランデから買収したエバーグランデ・ベニスの巨大リゾートプロジェクトで苦戦している。ベニスの住宅価格はピーク時と比べて半分以上下落している。

かつてはeコマースのブームで明るい兆しと見られていた物流業界でさえ、供給過剰から逃れることはできない。大手不動産会社の一つであるブラックストーンは、顧客維持のために平均25%の賃料引き下げを余儀なくされていると報じられている。

解決策は、単に「家を救う」か「資産を売却する」だけではだめだ。

マクロ経済データを見ると、状況はさらに厳しくなります。中国国家統計局（NBS）が10月20日に発表した最新の報告書によると、9月の新築住宅価格は前月比0.4%下落し、過去11ヶ月で最大の月間下落率となりました。

北京や深センといった一級都市から中級都市部に至るまで、景気の低迷は広範囲に及んでいる。ゴールドマン・サックスは、中小規模の都市は「成長基盤の弱さと深刻な供給過剰」により、複合的な困難に直面していると指摘している。

商業用不動産の状況はさらに深刻です。2024年の中国全土のオフィス空室率は25%近くに達し、過去最高を記録しました。ビル所有者は激しい「価格競争」に巻き込まれ、平均賃料は6.9%下落しました。これは過去最大の年間下落率です。CBREは、上海市場は2028年まで新規供給をすべて吸収できないと予測しています。