ホーチミン市の衛星都市：2026年の不動産投資動向

VTV.vn - ホーチミン市が南部地域の大都市に合併したことを受けて、衛星都市は2026年の不動産投資のトレンドとなっている。

2026年には、環状道路3号線と環状道路4号線、ベンルック・ロンタン高速道路、 ホーチミン市高速道路の拡張など、一連の主要プロジェクトが完成する予定です。

合併による新たな推進力

世界的な経済変動を受けて投資フローが急増しているベトナムは、グローバルサプライチェーンにおける優位性を確立する絶好の機会を迎えています。こうした中、国内最大の経済中心地であるホーチミン市は、特に行政区画の統合後、引き続き主導的な役割を担っています。地域構造の変化は新たな開発空間を創出しており、衛星都市は中核都市への圧力を軽減する重要な原動力となると同時に、2026年以降の不動産市場の躍進に向けた勢いを生み出しています。

専門家によると、中心部の価格が急騰しているため、資本と買い手は旧ビンズオン省、旧ドンナイ省、旧ロンアン省などの近隣地域に移っているという。

CBREベトナムは先日開催された住宅不動産フォーラムにおいて、ホーチミン市では2025年に約1万2000戸の住宅が販売され、そのうち7600戸はアパート、4400戸はタウンハウスになると指摘しました。アパート部門だけでも2024年比で50%の増加が見込まれていますが、その90%はハイエンドおよび高級セグメントに集中するでしょう。この供給の不均衡により、第4四半期のプライマリーマーケット価格は18%上昇し、1平方メートルあたり約9000万ドンに達しました。コアエリアのアパート価格は年間21%上昇しており、前年の23～25%の上昇率を下回っていますが、2014年以来の上昇傾向は依然として続いています。

市内中心部の価格が急騰する中、資本と購入者は旧ビンズオン省、旧ドンナイ省、旧ロンアン省といった近隣地域へとシフトしており、これらの地域ではマンション価格がそれぞれ1平方メートルあたり4,600万ドン、4,000万ドン、4,200万ドンとなっています。特に旧ロンアン省では第4四半期に45%の上昇を記録し、郊外市場の活況を呈しています。CBREベトナムのCEOであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏によると、このシフトはインフラの改善と市内中心部の土地不足の深刻化を背景とした市場動向です。

一方、専門家は、価格が高騰し続けると「バブル」のリスクが生じると警告している。CBREのヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、ベトナムは中国とは異なり、住宅供給が都市化の速度に追いついておらず、需要が供給を上回っていると分析している。しかし、2007年から2011年のように急激な金融引き締めが行われれば、リスクは高まると指摘している。まだ深刻な状況には至っていないものの、高級住宅市場は、価格が非現実的な水準まで押し上げられた場合、局所的に飽和状態になるリスクに依然として直面している。

投資家の視点から、ナムロン・インベストメント・コーポレーションの製品研究開発ディレクター、ファム・チュン・クアン氏は、投入コストが急騰している現状では、住宅価格を下げることはほぼ「不可能」だと述べています。整地用の砂の価格は1立方メートルあたり10万ドン以上から40万～50万ドンに上昇し、土地の整地費用も高騰を続けています。そのため、多くの企業は価格を下げるのではなく、ESG、LEED、LOTUSといった認証取得による製品品質の向上に注力し、パンデミック以降、環境に優しく持続可能な生活環境を求める顧客を獲得しようとしています。

経済専門家のディン・テ・ヒエン博士も、市場の中期的見通しは引き続きインフラ投資の波と密接に結びついていると断言しました。2026年には、環状3号線と環状4号線、ベンルック・ロンタン高速道路、ホーチミン市・チュンルオン・ミートゥアン高速道路の8車線化、そして地域間を結ぶ複数の国道など、一連の主要プロジェクトが完成する予定です。これらの新たな交通軸は、ホーチミン市の西部、東部、南部の地位を再構築し、地域全体の多拠点開発戦略の基盤を築きつつあります。

衛星都市：新たな投資トレンド。

都市空間の再編における最も顕著な兆候の一つは、衛星都市の台頭です。CBREによると、ホーチミン市西部は、タウンハウス、ヴィラ、戸建て住宅の供給において最も多く、2025年には約4,400戸が発売される見込みです。これは市内中心部の新規供給量の33倍に相当します。南部の低層住宅供給の約80%は、西部の衛星都市、特に旧ロンアン省（タイニン省）に集中しており、この地域はインフラの優位性と広大な土地保有地によって、投資資金を強く惹きつけています。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、西部地域の住宅価格は東部や南部地域に比べると「許容範囲内」だが、戦略的なインフラ整備と良好な居住環境により、成長の可能性は高いとコメントした。市内中心部と郊外の価格差が明確であることから、特に今後3年間で、主要市場の価格上昇率はアパートメントで年9～11%、タウンハウスとヴィラで年6～12%と予測されており、大きな投資機会が創出されている。

タイニン省は、都市空間の拡大に対する需要が高まる中で、投資家を惹きつける「明るいスポット」になりつつある。

合併後、タイニン省は地域の新たな工業、サービス、そして都市の中心地となりつつあります。タイニン省は高速道路や環状道路でホーチミン市と直結しており、経済回廊を通じて東南アジアやメコンデルタ地域とも繋がっています。開放的な制度と政府の支援により、タイニン省は都市拡大のニーズが高まる中で、投資家を惹きつける「明るいスポット」となりつつあります。

マクロレベルでは、経済専門家のフイン・タン・ディエン博士は、行政再編後、ホーチミン市旧中心地区では工業・都市・商業・サービスモデルが力強く発展し、大規模生産は徐々に旧ビンズオン省へ移行すると分析しています。旧バリア・ブンタウ省は、カイメップ・チーバイ港の優位性を活かし、物流と港湾の拠点となるでしょう。こうした明確な役割分担によって、衛星都市が発展を繋ぎ、発展を広める「ヒンジ」となる、持続的な経済・都市エコシステムが構築されます。

特に、埋立地の都市部を有するカンザーは「緑の肺」とみなされ、重要な海上貿易の玄関口として、国際投資誘致の拠点となることが期待されています。包括的なインフラシステムの整備により、ホーチミン市は開発ポテンシャルを拡大するだけでなく、グローバルサプライチェーンにおける地位を向上させ、東南アジアに新たな製造・物流拠点を求める多国籍企業の動向にも合致するでしょう。

これらすべての展開は、衛星都市が単なる短期的な不動産トレンドではなく、ホーチミン市の人口密度を緩和し、都市空間を再構築し、新たな競争力を構築するための長期的な戦略であることを裏付けています。不動産市場は新たな成長サイクルに入りつつあり、2026年も価格差別化と投資シフトが引き続き力強く進むでしょう。

出典: https://vtv.vn/do-thi-ve-tinh-tp-ho-chi-minh-xu-huong-dau-tu-bat-dong-san-trong-2026-100251209155717417.htm