急騰するマンション価格はいつ落ち着くのか？

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PropertyGuru Vietnamによる2024年第1四半期の不動産市場レポートによると、第1四半期にはアパートの価格は引き続き上昇しました。 6年後、ハノイのアパートの平均価格上昇率は70％に達した。

2018年の初め、ハノイとホーチミン市のアパートの販売価格はそれぞれ1平方メートルあたり2,700万ドンと3,100万ドンでした。 6年後、ハノイのマンションの平均価格上昇率は70％に達し、ホーチミン市（価格上昇率55％）を上回った。

PropertyGuru Vietnamのレポートによると、ホーチミン市のアパート価格は2023年の同時期に比べて2～5％上昇し続ける見込みです。

特に、ホーチミン市の高級マンション（5,500万VND/m2以上）の販売価格は5％上昇しました。中価格帯（価格3,500万～5,500万VND/m2）は2023年の同時期に比べて2％増加しました。

専門家によれば、住宅価格は上がり続けることはできない。 10年以上前のシナリオが繰り返されるならば、手頃な価格の住宅プロジェクトが増加し、需給バランスが均衡すると、住宅価格は下落するでしょう。

G6グループのグエン・アン・クエ会長は、マンション価格が上昇した理由は、投入コストの上昇に加え、企業があまりにも多くの法的手続きに巻き込まれ、長期間にわたり供給が需要を満たさない状態になっていることにも起因していることを認めた。

しかし、クエ氏によれば、アパートの価格が上昇しているからといって、それが下がらないというわけではない。その証拠として、過去、2008年から2010年にかけて、1平方メートルあたり5,000万から7,000万ドンの価格のアパートプロジェクトがあった。しかし、2011年～2013年に平均1100万～1500万VND/m2の低価格の商業用住宅プロジェクトが市場に登場したことで、市場のアパート価格はすぐに落ち着きました。

たとえば、2010年には、Xuan Thuy通り（ハノイ、Cau Giay）のIndochina Plazaアパートメントプロジェクトの平均販売価格は5,000万〜6,000万VND/m2でした。しかし、供給が増加した2013年までに、この地域の多くのアパートの価格は1平方メートルあたり3,000万〜3,500万ドンにまで下がりました。 10年以上経った現在、ここのアパートの価格は1平方メートルあたり約1億ドンとなっている。

G6グループの代表者は、実際の展開として、以前のシナリオが繰り返される場合、住宅価格は2026年から下落する可能性があるとコメントしました。その理由は、一般的な住宅プロジェクト、特に社会住宅プロジェクトの手続きが完了し始め、約1年後に供給が増加し、住宅価格の落ち着きにつながるためです。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、長い下落期間を経て、市場の回復と政府管理機関によるプロジェクトに対する法的障害の除去努力により、ハノイとホーチミン市のアパートの供給は再び増加すると予想されている。

特に、社会住宅や労働者住宅の供給が近い将来に市場に開始される予定です。しかし、これらの製品の供給は、市場に出るまでに法的手続きを完了するのに時間がかかり、主に遠隔地から来ています。

そのため、VARS は、短期的には大都市中心部のアパートの価格、特に手頃な価格帯および中価格帯のアパートの価格が引き続き上昇すると予測しています。一方、ハイエンドの高級物件の購入価格と再販価格は若干下落する可能性があります。

しかし、2025年半ばまでに、不動産分野に関連した法文書が施行され、社会住宅や労働者向け住宅の投資家や購入者の困難が緩和されれば、住宅価格は落ち着くかもしれない。

VARSは「公営住宅の供給は増加し、アパートの価格は実際に住宅を必要としている人々にとってより適切なレベルまで下がるだろう」と述べた。

CBREベトナムのシニアディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏によると、アパートの価格は永遠に上がることはなく、住宅購入者の「耐久限界」と購入可能額に達するまで上昇し続けるだろうと断言した。

ユン氏によると、この現実を最も明確に証明しているのは、ホーチミン市のマンション価格が2017年から2019年まで継続的に上昇しピークに達した後、2022年までに横ばいになり、安定した状態を保っていることだ。

「ホーチミン市のアパートは、もう人々が支払えない価格に達している」とドゥン氏はコメントした。

ハノイのアパート市場では、価格は平均価格1億～2億ドン/平方メートルに達するまで上昇し続け、その後は上昇が止まるだろうとドゥン氏は考えている。

「もちろん、この価格上昇は各プロジェクトの立地と質によって左右されます。現在7,000万VND/㎡のプロジェクトは、1億～1億2,000万VND/㎡に達するまで上昇を続けるでしょう。現在3,000万～4,000万VND/㎡のプロジェクトは、アパートの質と投資家の評判次第で、5,000万～6,000万VND/㎡まで上昇する可能性があります」とDung氏は述べた。

さらに専門家によれば、土地法が施行されれば住宅供給が増加し、住宅価格は落ち着くだろうという。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、半年早く施行された2024年土地法により、市場供給の発展が促進され、住宅価格が下がるだろうと強調した。

最近、アパートの供給不足が長引いているため、ハノイのアパート価格は異常に高騰しており、郊外でも売り出し価格は土地価格と同額の6,000万～7,000万ドン/㎡となっている。センター内には1平方メートルあたり3億VND近いプロジェクトがあります。

PropertyGuru Vietnam の調査によると、通常の需要は年間 70,000 ～ 80,000 戸に達するのに対し、最近の新規プロジェクトでは年間約 20,000 ～ 30,000 戸しか供給されていない。

同じ見解を共有しているベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、さらに次のように分析しています。「間もなく施行される土地法は、多くのプロジェクトが速やかに障害を取り除き、実行・完了するのに役立つでしょう。」そこから市場供給が増加し、現在の需給圧力の軽減に貢献します。住宅価格は徐々に人々の収入に適した合理的なレベルまで下がるでしょう。

さらに、投資家が土地にアクセスしやすくなると、法的完了プロセスが短縮されるため、プロジェクトの開発コストも削減される可能性があります。製品価格は調整される場合があります。

チャウ・アン

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