不動産の「ボトルネック」の解消

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2023年に設定された社会経済発展目標を達成し、マクロ経済の安定、インフレの抑制、成長の促進、経済の主要な均衡の確保を継続するために、不動産市場を含むあらゆる種類の市場を同期的、安全、健全かつ持続可能な形で発展させることが重要な課題の1つです。

これは、2023年4月21日午前、国立経済大学NEUが主催した全国学術会議「2022年のベトナム経済と2023年の展望：不動産市場の安定と発展」で強調された内容です。

ワークショップの開会の辞で、中央経済委員会の副委員長であるグエン・ドゥック・ヒエン博士は次のように述べた。「2023年に経済成長を促進するために突破しなければならないボトルネックの1つは不動産市場です。」不動産市場がうまく解決されれば、金融・資本市場の改善に役立ち、セメントや鉄鋼などの関連産業の発展につながると同時に、多くの雇用が創出されるだろう。

経済成長不動産開発写真1 — 中央経済委員会のグエン・ドゥック・ヒエン副委員長は、2023年に経済成長を促進するために突破しなければならないボトルネックの一つは不動産市場であると語った。写真：ハ・リン

景気刺激策と債務軽減政策を速やかに導入する必要がある

現実には、ベトナムの不動産市場は大きな問題を解決する必要があることがわかります。具体的には、商業住宅と社会住宅の需要と供給のギャップがあります。不動産価格は依然として高く、管理や規制が不十分です。多くの不動産事業は財政難に直面している。

2023年第1四半期、不動産業において新規設立された企業数は大幅に減少し（2023年第1四半期は940社で、2022年の同時期と比べて63.2％減少）、また、解散・休止した企業数は前年同期と比べてそれぞれ341社（30.2％増）、1,816社（60.7％増）となった。 2023年第1四半期には、前四半期と比較して約30％〜50％多くの取引所が閉鎖または業務停止を余儀なくされ、アクティブなブローカーの数は現在、2022年の初めと比較して約30％〜40％に過ぎないと推定されています。

不動産市場の流動性圧力は、2023年のベトナム経済にとって依然として大きなリスクです。2022年第4四半期末の企業のキャッシュフローは大幅に減少し、利払い能力は低く、債券の満期圧力が高まる中で債務返済能力は低下しており、企業の主要な資金調達チャネルは依然として多くの困難に直面しています...

Fiin Groupのレポートによると、不動産業界は不良債権比率が20.17%で、エネルギー業界（63.1%）に次いで2番目に高い業界となっている。特に、不動産社債は現在、発行規模が396兆3000億ドンを超えており、総発行額の33.8％を占めています。

2023年3月17日現在、1件以上の社債を保有する69の発行体が債務不履行に陥っており、その総額は94兆430億ドンで、社債発行残高の8.15%を占めている。このうち43/69は不動産企業で、債務支払いが遅れている社債の総額は78兆9000億ドンで、債務支払いが遅れている企業の社債総額の82.6％を占めています。

現在、ホーチミン市、ハノイ、カインホア、ダナンなど多くの地域で、検査、審査、判断の結論を出した後に処理するための特別なメカニズムを必要とする不動産プロジェクトが大量に滞留しています。うまく活用できれば、2023年の成長促進に貢献できる大きな資源となるでしょう。

2023 年第 1 四半期のマクロ経済データは、2023 年の経済成長、雇用、信用機関システムの安定性に対するリスクが非常に高いことを示しています。

中央経済委員会のグエン・ドゥック・ヒエン副委員長は、世界経済が不利な状況にある中、ベトナムは景気刺激策を速やかに導入し、債務を拡大するとともに、企業、特に不動産企業が株式発行を通じて資本を動員できるような条件を整える必要があると述べた。

グエン・ドゥック・ヒエン博士はまた、現在インフレと為替レートに対するリスクは非常に低いというポジティブな点も指摘した。したがって、金融政策と財政政策を2020～2021年の水準まで緩和することは完全に実現可能です。

また、ヒエン博士によると、国内資源が限られているため、マクロ経済の安定を維持し、外国からの投資流入を誘致するためのビジネス環境改革を推進することが、企業、特に不動産ビジネスの回復プロセスに不可欠である。

資産市場の「急成長」を厳しく管理する

「ベトナムの不動産市場は、2021年初頭から2022年前半にかけて土地フィーバー（開発サイクルにおける第4次土地フィーバー、主に投機目的のセグメント）を経験しました。しかし、2022年後半には市場は急速に衰退し、静まり返りました」と、NEUのト・チュン・タン教授は述べています。

ト・チュン・タン教授は、NEUの2022年ベトナム経済年次報告書のテーマは不動産市場の安定と発展であると述べた。報告書によれば、不動産需要は依然として非常に高い（安定した経済成長、急速な都市化、インフラ整備による）が、供給が需要を満たすには不十分（特に適正価格の商品）であり、取引率が低く、市場の吸収力が弱いという。

不動産価格は今年の最初の2四半期に急上昇し、年末にかけて徐々に下落しました。不動産価格は依然として人々が支払える金額を超えています。不動産市場では金融政策やマクロ経済要因の影響で損失カットの波が起こっている。不動産市場は金融システムに波及効果をもたらし、不良債権のリスクを高めている。消費者は適切な住宅にアクセスできず、社会保障に影響を及ぼします。

そして不動産市場も多くの政策リスクに直面しています。つまり、土地評価方法に関する規制は不明確で根拠に欠けており、市場価格を決定することが困難であり、当局や企業は実施において多くの困難に直面しているのです。

あるいは、不動産取引はフロアを経由する必要がないという規制により、法的な抜け穴が生まれ、これが「ゴーストプロジェクト」や顧客詐欺の発生の根拠となっている。

ワークショップでは、不動産市場の困難を解決し、不動産市場が高インフレや「バブル」経済を引き起こす要因となるのを防ぎ、不動産市場への投資資金の流入を効果的に制御して投機に対抗するだけでなく、ショックを引き起こして不動産市場を凍結させ、信用機関システムや社会生活に悪影響が広がるのを防ぐための解決策と政策提言が議論されました。

まず第一に、法制度を完備させる必要があります。不動産投機を抑制および防止するための政策の完成: 税制政策ツールを使用して、不動産の使用および譲渡による収入を国家予算に規制し、間接的に不動産投機行為を規制します。

さらに、不動産市場の需要と供給を調整し、情報の透明性を高め、資金源を開放するためのソリューションも必要です。不動産部門の信用枠は、信用機関の財務能力と国立銀行の金融・信用管理ソリューションと一致する合理的なレベルで拡大されるべきである。 - 不動産の種類ごとに融資基準を発行します。

しかし、資産市場における「過熱した」成長を厳しく制御することも必要です。不動産市場へのマネーサプライをコントロールし、不動産への信用を選択的にコントロールすることで、銀行部門から実体経済および波及効果領域へのマネーの流れを誘導します。また、投資、証券取引、不動産など潜在的にリスクのある分野における社債投資活動に対する信用リスクを厳格に管理します。

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