中国の不動産市場救済政策から何がわかるのか？

中国の一連の救済政策

中国は不動産市場の困難を緩和するため、住宅ローンの貸出金利の引き下げ、セカンドハウス購入規制の緩和、過剰供給されたアパートの買い戻しなど、一連の救済措置を実施したばかりだ...

不動産・建設業界は中国のGDPの25%以上を占めていますが、2020年以降、国が積極的な市場浄化策を講じたため、前例のない圧力にさらされています。恒大集団や碧桂園といった大手不動産会社が相次いで倒産し、多くの関連企業が苦境に立たされています。住宅需要は低迷し、住宅価格は下落を続け、昨年8月には9年以上ぶりの急落となりました。

中国は不動産救済政策に加え、金融市場を刺激するための様々な解決策を打ち出している。これは、世界第2位の経済大国である中国が、長引く不動産危機の影響で明確な成長回復が見られず、国内消費が低迷し、西側諸国との貿易摩擦が激化する中で起きている。

情報科学・応用経済研究所所長のディン・テ・ヒエン博士は、中国は2020年以降、不動産市場を「冷やす」ために様々な措置を講じてきたと述べた。しかし、投資意欲を削いだ結果、市場は冷え込み、異常なまでに悪化した。

一方、不動産市場の安定は、中国経済の力強さに見合っていない。特に2020年から2023年にかけては、世界経済が共通の困難に直面し、景気後退に陥る可能性がある。中国経済は輸出市場の苦境によって大きな影響を受けている。

したがって、現段階では、新たな刺激策がなければ、中国経済は引き続き困難に直面することになるだろう。ヒエン氏は、過度な抑制は不動産市場にダメージを与え、経済全体に影響を及ぼすという教訓を得たと考えている。市場への介入は必要だが、行政の意思による過度な介入は経済に悪影響を及ぼし、悪影響を及ぼすだろう。

ベトナムに戻ったヒエン氏は、不動産は経済において特に重要な役割を果たす産業だと評価しました。専門家は、2025年から2026年にかけて市場に投資の波が押し寄せると予測しています。こうした波は、市場を事前に察知・分析する能力と知識を備えた人材によってもたらされるものです。ヒエン氏は、これはプラスの影響を与え、市場の成熟を促し、人々の信頼感を高めることに貢献すると考えています。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長はかつて、不動産市場は経済のバロメーターとみなされていると強調した。なぜなら、不動産市場は直接的または間接的にほとんどの産業に影響を与えるからだ。不動産市場が困難に陥れば、他の40の産業にも影響を及ぼし、経済成長を阻害するだろう。

中国の経験は、不動産市場の発展を促進し、経済全体の成長の勢いを生み出す政策が必要であることを示す教訓である。

ベトナムの不動産市場には「刺激剤」が必要

最近のイベントで講演した経済学者のカン・ヴァン・ルック氏は、ベトナムの不動産市場は回復の兆しを見せていることを認めた。マクロ経済が市場を支えており、金利は低水準で推移し、為替レートは徐々に軟化している。財政赤字、公的債務、対外債務、政府債務の返済義務などはすべて許容範囲内にある。

さらに、法的問題も徐々に解決され、不動産関連法が多数可決・施行され、多くの政令や政策が公布されました。あらゆるレベルの計画が完成し、公共投資とインフラ整備が推進され、財政負担は最も困難な時期を過ぎ、資本へのアクセスも維持されています。

ベトナムの不動産市場は回復の兆しを見せている（イラスト写真：Trinh Nguyen）。

不動産市場データも、この業界から一定の回復が見られました。市場調査会社によると、第3四半期には、土地、民家、アパート、別荘への人々の関心が前年同期比で大幅に高まり、特に土地は49%増加しました。調査に参加した不動産仲介業者の72%が、現在の不動産市場の変動はより明るい兆候を示していると回答しました。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、不動産関連の3つの改正法（土地法、不動産事業法、住宅法）が、買い手、仲介業者、取引フロア、投資家から好意的に受け止められていると述べた。今年の不動産市場は、これらの法改正により透明性が向上すると期待される。また、新たな優遇措置や支援策により、公営住宅の供給も改善すると見込まれる。

しかし、市場は依然として、法的なボトルネックがより早く解消され、市場供給が解決されることを待ち望んでいます。DKRAグループの副総裁であるヴォ・ホン・タン氏は、法的な問題が現時点で市場にとって最大のボトルネックであり、それが解消されれば投資家はすぐに資金にアクセスできるようになると述べました。

8月1日、国会は不動産関連3法を予定より早く可決しました。しかし、タン氏によると、これらの法律の施行までには6～8ヶ月、プロジェクトが新法を完全に適用できるようになるまでにはさらに6ヶ月かかるとのことです。そのため、3法が可決されてから6～12ヶ月後には、市場は供給量を増やすことができます。撤去は政府に関係しますが、施行のスピードは省庁、支部、地方自治体にも関係します。地方によって施行時期は異なります。

しかし、タン氏はさらに重要な点として、通達や指導政令の発布を待つだけでなく、市場は多くの関係者の協力を必要としていると述べた。政府は法的なガイダンス文書の策定を迅速化し、完成させる必要がある。企業と投資家は、現在の困難な状況において、自らの再構築と再構築に努めなければならない。

「しかし、核心は依然として法律だ。法律が解決されれば、危機も解決する。権力は国家の手中にある」とDKRAグループの副総裁は強調した。

不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏も、3つの法律が早期に施行されていれば市場は好反応を示し、投資家の信頼も回復するだろうと同意した。政府は市場の発展を阻む要因を取り除き、条件を整備するために多くの措置を講じてきた。

しかし、法律が先に可決された際、政令、通達、指導文書が遅れ、多くの地方で混乱が生じました。ホーチミン市では、土地登記に関して、約1ヶ月で8,800件以上の登記が未処理となり、莫大な経済的損失が発生しました。地方自治体、省庁、支局は、法律の執行を迅速に、かつ効率的に統一する必要があると述べました。

クアン氏はまた、土地使用料を合理的に計算することを検討し、人々が「不動産を2度購入」することを避けること、住宅価格が下がるのではなく上がるという状況の中で、平均から高所得の人々が不動産にアクセスできるよう、コミュニティ向けの手頃な価格の住宅開発を促進することなど、いくつかの提言を行った。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-chinh-sach-giai-cuu-thi-truong-bat-dong-san-cua-trung-quoc-20240930052439164.htm