不動産市場における適切なメカニズムの試行

(VARS) - ベトナム不動産協会(VARS)は、投資家が5年以内に農地および非農地を商業住宅用地として使用する権利を得ることに同意できるようにする試験的制度は、住宅地要素がないために行き詰まっている商業住宅プロジェクトの法的困難を解消する適切なメカニズムであると考えている。

2014年以降、住宅法は、企業がプロジェクトを実施するためには100%の住宅用地を保有しなければならないと規定しています。2022年までに、国会は9つの法律を改正する法律第03/2022/QH15号を公布し、企業が投資プロジェクトを実施するための計画に基づき、住宅用地または住宅用地と住宅用地以外の土地の譲渡を受けることを可能にしました。この規定は、2024年土地法第127条第1項b号および第6項に引き続き引き継がれています。

また、2024年土地法第126条第1項には、2025年1月1日から、都市部建設投資プロジェクトや国家公共利益のための投資プロジェクトなど、土地を利用した投資プロジェクトを実施するために、国が投資家に土地を割り当てて土地使用料を徴収したり、入札を通じて投資家を選定して土地を賃貸したりするケースが2件あると規定されている。

不動産市場からの明るい兆候への期待（写真：ミン・タム）

これは、ベトナムの不動産企業が個人やその他の組織から農地を直接譲渡され、住宅用地へ転換することを許可されていないことを意味します。商業住宅プロジェクトの開発を希望する企業は、都市部プロジェクトを建設するために、国が土地を割り当てるか、土地を賃借するまで待たなければなりません。企業が国の介入なしに小規模な商業住宅プロジェクトを開発する場合、商業住宅プロジェクトを実施するために、住宅用地または住宅用地とその他の土地を所有するか、譲渡を受ける必要があります。そのため、VARSは、一連のプロジェクトが依然として「プロジェクト建設区域内に1平方メートルの住宅用地もない」という理由で「波形鋼板で囲む」必要がある状況にあり、他の多くの商業住宅プロジェクトも、企業が長年かけて設立した土地ファンドのほとんどが農地や非農地に位置しているため、実施が困難であることから、商業住宅の供給は引き続き不足すると考えています。一方、土地ファンドを開発し、都市部プロジェクトの入札と実施で競争できる十分な潜在力を持つ企業は、特に地価が高く開発ニーズの高い地域においては非常に少ないです。

その時、住宅価格は上昇を続け、中小企業は開発ポテンシャルのある地域で土地を購入したり競売に出したりする資金が不足し、市場への参入が困難になるでしょう。需要の高い地域では、商業プロジェクト開発のための土地資金に強みを持つ大規模投資家が、利益の最大化を目指して販売価格をコントロールし続けるでしょう。同時に、土地関連コストの上昇に加え、近代的なインフラやユーティリティを備えた都市開発プロジェクトの開発も、投資家に損失回避のためのアンカー販売価格を高く維持することを強いるでしょう。

こうした状況に直面し、11月13日朝、首相の許可を得て、 天然資源環境大臣のド・ドゥック・ズイ氏は、商業住宅プロジェクトのための土地拡張の試行に関する国会決議案を提出した。

具体的には、政府は投資家に対し、5年間の試行期間を設け、農地、住宅地ではない非農地、および同一区画内のその他の土地を商業住宅プロジェクトに利用する権利を得るための交渉を行うことを提案している。選定された試行プロジェクトは、市街地で実施する必要があり、復旧が必要なプロジェクトの一部であってはならない。試行プロジェクトは、2030年までの省計画における土地配分および区画整理計画に基づき、計画期間中に（現在の土地利用状況と比較して）追加される住宅地面積が最大30%でなければならない。省人民委員会は、不動産事業組織が土地使用権の譲渡を受けるためのライセンスを審査し、付与する。それに加え、不動産事業者は、土地、住宅法、不動産事業、投資に関する条件を満たさなければならない。国防および安全保障用地を起源とする土地の使用権の譲渡を投資家が受ける場合、国防公安部の書面による承認が必要となる。

VARS は、住宅プロジェクト用に非居住用地を企業が購入できるようにするパイロット プログラムは、居住用地の不足により「行き詰まっている」商業用住宅プロジェクトの法的困難を解消するだけでなく、土地へのアクセスを増やし、投資家によるプロジェクト開発を奨励し、不動産市場における住宅供給の増加を支援するためにも適切なメカニズムであると考えています。

しかし、転用および転用の承認には、依然として国家管理機関の支援が必要です。なぜなら、住宅用地計画内の土地を商業住宅に転用する人々との交渉は、人々が転用を望まない、あるいは高すぎる価格での譲渡を望まないため、依然として困難となる可能性があるからです。したがって、VARSは長期的には、国が最大の土地基金提供者としての役割を果たし、オークションや土地利用入札を通じて社会経済開発プロジェクトを実施するように規制することが、長期的に均衡のとれた市場を確保し、人々の住宅アクセスを向上させるための重要な解決策になると考えています。したがって、土地基金開発機関は、地域のニーズに適した土地基金の創設を検討し、調整する必要があります。低所得世帯の住宅ニーズを満たすため、国は土地基金の一部を社会住宅プロジェクト、低価格住宅、移住地の開発に充てることができます。これらのプロジェクトは、オークションまたは開発事業への土地割り当てを通じて実施され、より合理的な価格が条件となります。

同時に、商業住宅開発のための十分な規模の土地基金を創設し、競争力のある企業向けに土地使用権のオークションを開催します。中小企業も公正な競争に参加できるようにします。オークションプロセスは明確な手順と完全な情報開示に基づいて実施することで、投機を回避し、中小企業の土地価格への圧力を軽減します。なぜなら、実際には、どの不動産企業もオークションや入札を通じて、透明性のある土地アクセスという「ゲーム」に参加したいと考えているからです。

この透明性の高いゲームによって、弱小主体は「パフォーマンス」を発揮する余地がほとんどなくなり、人々はもはや「手ぶら」の企業から動きの遅いプロジェクトを購入する際に「苦しむ」必要がなくなります。市場は大規模不動産プロジェクトからより多様な供給を受けるようになり、人々の実際のニーズを満たし、都市景観の改善に貢献し、中心街の公共インフラへの負担を軽減し、都市内の各エリア間の連携を強化します。同時に、同期的に発展する都市部は持続可能な要素を統合することができ、ネットゼロ目標の達成に貢献します。

小規模企業が生き残り続けるためには、増資戦略を策定し、投資ファンドや戦略的パートナーから資金を動員して入札参加条件を満たす必要があります。あるいは、他の企業との協力を検討し、「利益の調和とリスクの共有」を基盤として、プロジェクト開発のための強固な財務基盤を構築する必要があります。

さらに、中小企業は直接競合するのではなく、ニッチ市場に焦点を絞り、低コスト住宅、賃貸住宅、財務上の可能性に適した規模のプロジェクトなど、特定のニーズを持つ顧客をターゲットにして、小規模なプロジェクトを開発することができます。

出典: https://dangcongsan.vn/kinh-te/thi-diem-mot-co-che-dung-dan-trong-thi-truong-bat-dong-san-684013.html