不動産市場は「異常」、専門家は何を推奨するか？

ベトナム不動産ブローカー協会の報告によると、取引状況に関して、2025年の最初の9か月間で、市場吸収率は非常に良好なレベルに達し、約70％、取引件数約6万件に相当し、昨年の同時期の2倍になりました。

しかし、現実には、実需が依然として大きな割合を占めているものの、不動産価格が非常に高い水準にあるため、市場の動向はより多くの投資キャッシュフローによって主導されている。

この現実について、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、インフレ圧力とインフラ開発の高まりを背景に、多くの投資家が不動産を安全な避難場所、そして効果的な収益獲得の手段とみなしていると説明する。

現在、投資キャッシュフローは、主に住宅の実需に応える商品、すなわち賃貸料率が高く、明確な価格上昇の可能性がある商品に集中しています。これらが、投資家が「頭金を投入する」という決断を下す主な要因となっています。

「現在、市場における取引の大部分は、第二の不動産購入者グループ、つまり居住目的ではなく投資目的で購入する人々によるものです。これは、売買活動が主に投資キャッシュフローによって推進されている一方で、現在の価格が大多数の人々の手の届かない水準をはるかに超えているため、実質的な住宅需要は依然として厳しい状況にあることを示しています」とディン氏は述べた。

現在、不動産市場における取引のほとんどは投資家によるものです。（イラスト写真：ミン・ドゥック）

CBREベトナムの住宅部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、ホーチミン市（旧ホーチミン市）都心部における新規供給は、現在、実質的な居住需要ではなく、投資需要を満たす方向に動いていると述べた。多くの投資家は、購入者が物件に居住するのではなく、保有または賃貸に出すだけと見込んでいるため、利益を最大化するために、物件の価格設定を高くしている。

「現在の価格水準では、市場におけるキャッシュフローはほぼ投資家の間でのみ循環しており、住宅購入者へのアクセスは非常に困難だ」とキエット氏はコメントした。

DKRAグループのデータも同様の傾向を示しています。今年最初の9ヶ月間に記録された2,000件以上の取引のうち、住宅購入者は約30%に過ぎず、残りの70%は投資家でした。投資家グループは資金力が高く、利益が出る機会があれば高額購入も厭いません。一方、10億～20億ドンの予算を持つ真の住宅購入者は、40億～50億ドン以上のマンションにはほとんど手が届きません。

ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）のファム・ティ・ミエン副所長は、プライマリーマーケットにおける取引の大部分は、複数の不動産を所有する層の需要によるものだと述べた。さらに、多くのプロジェクトは「大型プロジェクトの波に乗る」ことや、現地企業の合併による恩恵を受けており、良好な吸収率を維持している。

ミエン氏によると、投資家の利益期待が依然として高いため、不動産価格は短期的に上昇を続けるだろう。多くの投資家は依然として「豊かな暮らし」を送っており、財務レバレッジによるプレッシャーを受けていないため、売却価格を調整する理由はない。

「金利が低い水準で維持され、安価なキャッシュフローが市場に投入され続け、公共投資を促進する政策が強力に実施され、中価格帯および手頃な価格の住宅の供給が依然として不足している状況で、投資家は依然として不動産価格が上昇し続けると信じている」とミエン氏は評価した。

レ・ディン・チュン氏 - 専門家不動産また、最近のマンション供給は主に高級セグメントに集中しているとのことです。マンションの平均価格は現在、1㎡あたり8,000万ドン程度です。最近は1㎡あたり1億ドンを超える価格で販売が開始された新規プロジェクトも数多くあります。

現在の住宅価格を考えると、月収3,000万ドンの一般労働者であっても、住宅を所有できる可能性はほぼゼロです。7,000万～1億ドン/㎡の価格で住宅を購入できるのは、主に投資家、投機家、そして事業主など一部の超高所得者層です。

ベトナムにおける投機的な不動産購入の傾向がこれほど高い理由について、プロパティグル・ベトナム社の副社長であるグエン・クオック・アン氏は、その理由の一部は投資チャネルこれは「買いやすく売りやすい」という特徴があり、流動性が高く、金、株式、銀行といった他の投資チャネルよりも高い利益率を期待できます。ベトナムの不動産投資利回りは過去10年間で最高水準に達しており、マンションでは197%、土地では137%に達しています。

もう一つの理由は、ベトナムの不動産税政策が地域の多くの国よりも低く、よりオープンであり、投機や土地資産の放棄に対する制裁がないことです。

グエン・クオック・アン氏は、現在世界では不動産に関する5つの基本税が存在すると指摘した。所有税、所得税、登録税、空家税（長期間使用されていない不動産に課される税金）、開発税（不動産が所在する地域におけるインフラ、公共施設、サービスの開発に課される税金）である。多くの国では、平均して住宅所有税は0.3～20%、登録税は2～6%、所得税は14～45%となっている。一部の国では、空家税は12～20%、開発税は1～3%となっている。

ベトナムでは現在、住宅購入者は最初の3つの税金、すなわち所得税（2～5%）、不動産税（0.03～0.2%）、登録税（0.5%）のみを支払う必要がある。「低税率により、購入者は今日この物件を購入し、明日別の物件を売却するという不動産の『ローテーション』投資が容易になります」と彼は述べた。

「バブル」リスクの警告

グエン・ヴァン・ディン氏によると、住宅購入者が減ると市場の需給バランスが崩れ、価格は上がるものの実需と結びつかなくなり、バブルのリスクにつながりやすくなるという。

参加者、投資家が多すぎる市場は価格インフレの影響を受けやすくなります。（イラスト：ミン・ドゥック）

「タイムリーな政策介入がなければ、大都市圏の住宅は労働者にとってますます手の届かないものになっていくだろう」とディン氏は語った。

経済学者のディン・テ・ヒエン氏も、市場を大多数の人々の住宅ニーズに応えるという本来の姿に戻す必要があると強調した。短期投資が主流になると、アパートはもはや居住の場ではなく、利益を上げるための道具と化し、価格を継続的に押し上げ、社会的影響をもたらす。彼は、市場構造のバランスをとるため、政府が早急に中価格帯および手頃な価格の住宅供給を補充すべきだと提言した。

グエンチャイ大学金融銀行学部CEOのグエン・クアン・フイ氏は次のように評価しています。「不動産に資本が流入すると、その資産価値は労働生産性や所得の伸びを上回るペースで上昇し、住宅価格と人々の支払い能力の差はますます大きくなります。その結果、市場は実需ではなく価格上昇の期待に基づいて動く傾向があり、流動性が持続不可能になり、バブルリスクが高まります。」

取引の大部分が投資家主導であるため、市場は政策変更に対してより敏感になります。信用、金利、あるいはセンチメントのわずかな調整が連鎖反応を引き起こし、景気減速や局所的な調整につながる可能性があります。このリスクは投機筋だけでなく、慎重に管理されなければ金融システム、企業、そして経済全体に波及する可能性があります。

「したがって、価格上昇を鎮める政府の抜本的措置は、長期的な安定を目指す正しい戦略的な動きである」とフイ氏は強調した。

出典: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html