ホーチミン市の不動産市場はますます差別化が進んでいる

不動産市場は回復基調にあるものの、その差別化はますます鮮明になっています。開発価値の低い投機的な商品はまだ大きな改善が見られない一方で、即時にキャッシュフローを生み出す商品は好調な取引を記録しています。

不動産市場は回復基調にあるものの、その差別化はますます鮮明になっています。開発価値の低い投機的な商品はまだ大きな改善が見られない一方で、即時にキャッシュフローを生み出す商品は好調な取引を記録しています。

かつてはスイングトレードを専門とする「プレイヤー」だったが、相場の変化を機に、ホーチミン市の不動産投資家ホアン・ミン氏は戦略を変えた。

ミン氏は、市場が活況だった頃は、販売開始時にアパートや土地を預け入れるだけで、すぐに高値で売却し、大きな利益を得ることができたと語った。しかし、市場が低迷すると、状況はもはや容易ではなくなった。以前購入した郊外の土地は流動性を失い、買い手は激減し、売却を希望する投資家は大幅な値下げを余儀なくされた。この投資家は、投機的な戦略を続ければ、他の多くの投資家と同様に「供給過剰」に陥る可能性があると悟った。

熟考の末、彼は戦略を変更することを決意しました。サーフィン要素のある商品だけに注力するのではなく、すぐに活用して安定したキャッシュフローを生み出すことができる資産を探し始めたのです。

昨年末、ミン氏はホーチミン市7区にある1ベッドルームのアパートを25億ドンで購入しました。この物件は完成済みで、大規模な住宅コミュニティを有し、多くの外国人専門家が賃貸しています。内装工事を終えると、ミン氏はすぐに月額1,300万ドンで賃貸に出しました。

ミン氏によると、資本保全のためには、どの不動産への投資も絶対的に安全というわけではなく、「守備的な」セグメントを選ぶ必要があるという。つまり、3～5年後の価格上昇を待つことができ、かつ短期的に安定したキャッシュフローをもたらす不動産を選ぶ必要があるのだ。

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の報告書でも、5年以上前までは、アパートは「消費者資産」の一種とみなされ、他の不動産セグメントと比較することが難しいと指摘されています。しかし現在、需給バランスはますます需要側に傾き、アパート価格は他の多くのセグメントをはるかに上回る長期的な上昇サイクルに入りつつあります。

アパートの価格は常に上昇し、新たな水準を設定しているため、アパートの賃貸価格も「上昇」する傾向にあり、2024年には平均10〜20％の増加が見込まれています。市内中心部では、賃貸価格が月額1,000万VND未満のアパートはほとんどなく、1ベッドルームアパートの一般的な賃貸価格は月額1,000万〜1,500万VND、2ベッドルームアパートは月額1,500万〜2,000万VNDです。

賃貸需要の増加に加え、高騰し続けるアパート価格も、家主の価格戦略に直接的な影響を与えます。住宅価格が上昇すると、家主は利益を確保し、投資キャッシュフローのバランスをとるために、賃料を引き上げざるを得なくなります。

しかし、現実には、賃貸料が住宅価格の上昇に追いつかず、アパート賃貸の利益率はますます低下しています。ベトナムのアパート賃貸の利益率はわずか4%未満、一般的には2%未満であり、貯蓄よりも低いことを踏まえると、2024年の賃貸料上昇率は住宅価格の約半分にとどまると予想されます。

一次情報源が限られている状況の中、市場では二次物件の売買が活発に行われています。ダット・サン・サービス研究所のデータによると、新規供給は主に既存プロジェクトの次期フェーズであるため、二次物件と比較して売買価格に10～20%の差が生じています。また、引渡しが行われたばかりの高級物件の多くも、売買価格が15～25%上昇しています。

シーホールディングスのジェネラルディレクター、トラン・ヒエン・フォン氏は、キャッシュフローが市場に戻り始めていることを認めつつも、その仕組みは以前とは大きく異なるだろうと述べた。顧客は今や選り好みしており、適切な法的手続きを経た物件を選ぶことが多い。あるいは、セカンダリー物件の場合は、アパートがピンクブックに掲載され、完成済みで、完全なサービス・ユーティリティが完備され、すぐに利用できる場合にのみ購入を受け入れる。

フォン氏によると、市場は地域によって異なる。一部の地域では価格が急落しているにもかかわらず流動性が低い一方、実需のある地域では価格が急速に回復している。これは、市場の運営メカニズムが投機ではなく実需に基づいていることを示しています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html