債券は改善しておらず、不動産は依然として信用資本を渇望している...

一部の「大手」では不動産債券が再び活況を呈している

ベトナム債券市場協会の統計によると、2025年5月前半（5月16日現在）に市場では総額10兆4500億ベトナムドンの社債発行が10件記録された。

銀行セクターは6/10の発行で引き続き主導的な役割を果たしていますが、長い停滞期間を経て不動産債が復活したことは注目に値します。

具体的には、ビングループ社やヴァンフー不動産株式会社など不動産企業による社債発行が3件あり、総額は4兆1500億ドンに達し、今月前半の社債発行総額の約40％を占めた。そのうち、Vingroupだけで最大4兆VNDを発行した。

以前、2025年第1四半期には、不動産債券市場はほぼ完全に凍結しました。しかし、4月には、この資金調達チャネルが4件の発行で再び活発化し始め、そのうちビングループは3件、総額9兆VNDで、不動産業界全体の発行量の80％に相当しました。この現実は、債券市場がまだ完全に回復しておらず、依然として一部の大規模企業に重点が置かれていることを示しています。

新規発行資金が限られている状況下で、不動産事業は債務の借り換えや債券の満期を迎えることへの大きな圧力に直面している。 VIS Ratingによると、今年最初の4か月間に発行された非金融債券総額13兆2000億ベトナムドンのうち、最大73%が債務再編に使用され、そのほとんどは不動産債券だった。

今年初め以来、この分野の企業は満期前に約27兆4,160億ベトナムドン相当の債券を買い戻した。しかし、今から2025年末までに、彼らは約82兆ドンの債務の満期に直面することになる。

金融圧力が高まる中、不動産業界において債券の元本や利息の支払いが遅れる状況が広がり続けています。 VNダイレクト証券株式会社のアナリスト、グエン・バ・クオン氏によると、現在市場で債券債務の返済が遅れている90社以上の企業のほとんどは不動産グループに属している。

債券は改善せず、不動産は依然として信用資本を渇望している — ほとんどの不動産事業は依然として主に銀行融資に依存しています。図

信用が先導、債券が突破口を約束

ベトナム国家銀行の最新データによると、2025年3月末時点で不動産事業部門の未払い信用残高は1,560兆ドンを超え、2024年末と比較して約20％増加した。

この数字は、システム全体の平均信用伸び率の5～6倍であり、不動産業界の銀行融資への依存度の高さを示しています。

上場銀行12行の2025年第1四半期財務報告によると、不動産融資の傾向は引き続き力強く増加している。例えば、テックコムバンクでは、不動産ローン残高が総ローン残高の約34％を占めており、昨年末に比べて約15％増加しました。 PGBank では最大 34.4% の増加となり、VIB では 25% の増加、KienlongBank では 20.5% の増加、 HDBank では17% の増加となりました...

銀行は融資は「実需」のある分野と法的に透明なプロジェクトに集中していると主張しているが、現実には資金は主にハイエンドのプロジェクトに流れている。市場には、需要の高い分野である手頃な価格の住宅の供給がほとんどありません。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は次のようにコメントした。「信用の流れが引き続き高級住宅分野に集中しているため、需給バランスがますます不均衡になり、銀行システムへのリスクが増大しています。」このような状況において、信用システムへの圧力を軽減するためには、資本動員チャネル、特に債券発行の多様化が急務となっている。

注目すべき警告は、不動産事業の負債/資本比率が2018年以来の最高レベルにあることです。S&Iレーティングの専門家は、今後も財務的圧力が企業に重くのしかかり続けるとコメントし、今年の残りの3四半期で社債発行活動が急増すると予測しています。

VISレーティングも同様の見解を示しており、2025年の非金融債券市場は住宅不動産開発業者による発行が主導するだろうとしている。ビジネス環境が徐々に改善する中で、不動産ビジネスは銀行融資へのアクセスから引き続き恩恵を受けていますが、資金源を多様化し、財務戦略を最適化するために債券の発行を増やす傾向にあります。

個別社債の発行条件の厳格化

国会に審議のために提出されている企業法（改正）草案には、非公開会社が個別の債券を発行するための条件として、支払うべき負債総額（発行予定の債券の価値を含む）が発行企業の資本の5倍を超えてはならないという追加条項が提案されている。

財務省によれば、この規制は基本的に、企業が生産や事業、あるいは経済成長目標の達成のために資金を調達することを妨げるものではない。特に、負債比率の高い企業でも、個人向け社債の発行に加え、公債発行や銀行融資を通じて資金調達することが可能です。

ハノイ証券取引所のデータによれば、2024年に募集時点で負債比率が自己資本の5倍を超える社債を発行した企業はわずか13社（商業銀行を除く）でした。これは、新しい規制が企業数や個々の社債市場全体にそれほど大きな影響を与えないことを示しています。

出典: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html