土地価格が急落したが誰も買わない
「2021年にダクノン省ダクソン郡で3ヘクタールの土地を45億ドンで購入したが、今は30億ドン以上で売っているが、誰も買ってくれない」とホーチミン市3区の投資家、トラン・ヴァン・クアン氏は語った。
クアン氏によると、当時、多くの人が「都会を離れて森へ」という願望を抱いていたため、友人たちは投資目的で農地を購入しようと頻繁に誘い合っていたという。こうした風潮を受けて、彼は適切な時期を待つためにダクノンに土地を購入した。
2023年までに経済衰退の兆候を見て、資本を回収するために土地を売却することを決めたが、1年以上経った今でもまだ売却していない。
「価格を30%下げましたが、まだ顧客が見つかっていません。金利と収入減で家族も大きなプレッシャーにさらされています。土地が売れなければ、困難はさらに増すばかりです」とクアン氏は語った。
ホーチミン市の投資家クアン氏は30%の損失を受け入れたが、それでも2021年に購入した農地を売却できなかった。（写真：D.V）
クアン氏もまた、この時期に「出口」を見出せない多くの投資家の一人です。「波」を時間内に飛び越えられない投資家は、次の波を待つしかありません。その間、彼らは経済的なプレッシャーを乗り越えなければなりません。
VTCニュースによると、ホーチミン市では多くの投資家がラムドン省、ビンフオック省、ダクノン省、ダクラク省の農地を10～30%の割引価格で売却している。売り出し価格は、場所や面積に応じて40億～150億ドンの範囲となっている。しかし、この時期に顧客を獲得している投資家は非常に少ない。購入を希望する顧客のほとんどは価格を下げたいと考えており、支払いを急いでいない。
新型コロナウイルス感染症のパンデミック中に「都市を離れて森へ」というトレンドが広まり、ラムドン省、ビンフオック省、ダクノン省、ダクラク省などの地域で農地や生産林地の価格が急騰した。
2020年から2021年にかけて、これらの省の農地価格は通常の4〜5倍に上昇し、ホーチミン市の多くの投資家が「ゲーム」に殺到しました。
当時、ダクノン省とダクラク省では、1ヘクタールあたり3億～4億ドン程度だった土地が、わずか5～6ヶ月で1ヘクタールあたり12～15億ドンにまで急騰しました。ホーチミン市の多くの不動産仲介業者が市場に参入したため、ビンフオック省とラムドン省の土地価格も2～3倍に急騰しました。
土地需要の高まりを受けて、投機家や土地仲介業者は価格のつり上げ競争を繰り広げます。しかし、その波が過ぎ去ると、一部の投資家は富を得る一方で、動きが遅く、最後の買い手となって物件を処分できずに「破産」する人もいます。
ダクラク省では多くの土地が安価で売りに出されている。（写真：D.V）
投資家にとっての高くついた教訓
トゥドゥック市の不動産会社代表、レ・ヴァン・ロン氏は、「都市を離れて森へ」というトレンドは落ち着きつつあると述べた。多くの投資家が2018年から2021年にかけて購入した土地を売却している。しかし、土地を売却するためには、投資家はしばしば大きな損失を被らなければならない。
ロン氏は、「都会を離れて森へ」というトレンドは、ごく短期間で終わるものだと指摘した。投資家や一般市民は、農地ビジネスは主に地元の土地ブローカーや小規模な投機家によって運営されていることを忘れてはならない。彼らは一時的かつ地域限定で活動する集団であり、価格を継続的につり上げ、仮想的な土地フィーバーを作り出すことを望んでいる。フィーバーが過ぎ去った後も、主な被害者は依然として投資家である。
ホーチミン市の不動産専門家、グエン・ホアン氏は、2021年末以降、都市を離れて森へ移住するトレンドが衰退傾向にあると指摘する。現在、多くの投資家がこのトレンドに「幻滅」しており、ホームステイやファームステイのモデルで成功している人は多くない。これは、人々がプロジェクトの実現可能性を慎重に検討していない場合にも避けられないことだ。
「中部高原では、多くの農地が100～200平方メートルの小さな区画に分割されています。注意力のない投資家は、価格の安さに惹かれて簡単にこれらの区画に飛びつきますが、中央高原では顧客が数十億ドルも出してそのような小さな土地を購入することはなく、流動性も低いことに気づいていません。さらに、手頃な価格の大きな土地の多くは、交通の便が悪く、公共設備も限られている遠隔地に位置しているため、買い手が見つからないという状況に陥っています」とホアン氏は述べた。
ホアン氏は、土地面積が広く価格も手頃であっても、明確な事業計画がなければ、早期に「売却」できなかったり、具体的な財務計画がなかったりすると、投資家は簡単に損失を被る可能性があると述べた。これは、今日の多くの投資家が陥る結果でもある。
ホアン氏によると、投資家が「追いつけない」場合、長期間「土地を保有」せざるを得なくなり、金銭的なコストと利息が発生するという。ラムドン省で土地を購入した多くの投資家は、長期間にわたって商品を売却できなかった。
ホアン氏によれば、現在、投資家が30～40％の損失を抑えて土地を売却できれば幸運だという。
ホアン氏は、投資家や「都会を離れて森へ」移住したい人々は、自分たちの土地に関して具体的な計画を立てるべきだと考えている。その計画は、確立されたリスクを伴う、詳細かつ明確なプロジェクトでなければならない。
ホームステイやファームステイを建てようとする場合、明確な計画を立てる必要があります。具体的には、何を植えるか、何を育てるか、土地改良費、建設費、運営費、土地維持費などはいくらになるかなどです。また、交通の便が良く、市場、病院、学校などの基本的な施設がそれほど遠くない場所にあることも重要です。
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