この事実について、トゥアンアン不動産のディレクター、ジャン・アン・トゥアン氏は、不動産価格は土地価格、建設費、合法性など多くの要因に左右されると語った。これらの要因が同時に影響を及ぼせば、企業が不動産価格を下げるのは難しくなるだろう。
特に、不動産プロジェクトにおいて、土地代は生産価格に影響を与える重要な投入コストの一つです。都市部では、平均的に、土地使用料はマンション価格の約10%、低層タウンハウス価格の約20～30%、別荘価格の約50%を占めます。
近年、地価は15～30％上昇し、住宅価格も2～8％上昇しています。
不動産価格は、市場流動性が低いにもかかわらず下落しにくい。（イラスト写真）
近年、土地価格だけでなく、鉄鋼、砂利などの建設資材も急騰しています。例えば、鉄鋼価格は約15～20%上昇し、建設プロジェクトの見積額の65～70%を原材料費が占めています。
さらに、多くの法的問題が工期を長期化させることで、プロジェクトの実施コストも増大します。トゥアン氏によると、法的手続きの完了に4～5年かかるプロジェクトもあるとのことです。プロジェクトの法的手続きは、企業が担当部署に出向き、正式な指示を受けるだけで済むものではなく、関係部署、支部、部門からの意見を待つ必要があります。手続きの待機時間は規定に則って設定されていますが、遅延が発生することも少なくありません。
「法的手続きに要する時間は非常に長く、事業コストに大きく影響します」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏はまた、企業が5,000億ドン相当の土地を購入した場合、毎年融資金利の10%、つまり500億ドンの損失が発生するという例を挙げました。企業はこのコストを価格に上乗せせざるを得ません。
「多くの企業は、価格を下げれば大きな損失を被り、下げなければ製品を販売できなくなるため、行き詰まっています。そのため、未完成のプロジェクトが多く、多くの投資家は建設を望まず、譲渡パートナーを探しているのです」とトゥアン氏は語った。
ホーチミン市で未完成のプロジェクトを抱える不動産会社の代表者も同じ見解を示し、過去数年間続いた法的なもつれにより、完成した不動産プロジェクトの供給が極めて稀になっていることを認めた。
企業は古いプロジェクトに苦戦しており、需要が依然として非常に高いにもかかわらず、販売できる新しい製品がほとんどありません。これも住宅価格の高騰の一因です。さらに、インフレと高金利も不動産価格の下落を困難にしている要因です。
「価格を下げなければならなくなった場合、企業はプロジェクトのコスト増加に耐えられないため、間違いなく大きな損失となるだろう」と彼は語った。
不動産価格が下落すれば、企業は大きな損失を恐れる。（イラスト写真）
このリーダーによると、彼の会社は負債を返済するために本当にプロジェクトを売却したいのですが、それは簡単ではありません。主な理由は、プロジェクトが法的問題や譲渡に関する規制に巻き込まれているためです...プロジェクトの実施が継続され、製品が市場にリリースされたとき、多くのコストを負担する必要があるため、価格は安くなりません。
DGCapitalの投資ディレクターであるNguyen Duy Phuong博士によると、不動産プロジェクトの投資家が住宅価格を下げることを選択しない理由は数多くあるとのこと。
特に、プロジェクト実施時に、投資家は土地と将来の資産の両方を抵当に入れて銀行から資金を借り入れていることがわかります。売却価格を下げると、銀行における担保の価値に影響が出ますが、投資家には融資を補うための他の資産がありません。
さらに、多くのプロジェクトは、販売開始までに何年も法的問題に巻き込まれており、その間、投資家は金利や土地価格の上昇というコストを負担し続けなければなりません。
不動産市場と不動産事業の動向を綿密に追跡しているベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長は、市場には国内企業だけでなく多くの外国人投資家もいるので、不動産価格を下げるのは非常に難しいと語った。
したがって、プロジェクトに投資する外国企業は、国内投資家のプロジェクトよりも、高級セグメント、良い立地、完全な法的文書、より高い製品品質を選択することが多いため、価格が低くなることはありません。
製品を市場に販売する際、常に2～3年後の生産量を計算するため、価格は非常に高くなることがよくあります。外資系企業は資本と資本コストの面で優位性を持っているため、販売価格を下げる圧力を受けません。
クアン氏によると、不動産価格が下がりにくい大きな障害は、投資コストが高すぎることだ。
「現在のプロジェクトコスト構造では、建設コストは4〜5年前に比べてほぼ2倍になり、1平方メートルあたり700万〜750万ドンから1平方メートルあたり1,200万ドン以上になっています」とクアン氏は述べた。
同様に、ベトナムアルファファンドのディレクターであるダオ・フック・トゥオン氏は、不動産企業が収益を増やして債務を返済するために不動産価格を下げない「繊細な理由」が3つあると述べた。
まず、ベトナムの不動産開発業者のほとんどには「一般投資家」がいます。彼らは投資家から直接不動産を購入する投資家で、一時的にF0投資家と呼ばれます。価格が下落すると、これらの一般投資家が最初に利益に影響を及ぼし、投資家が検討するきっかけとなります。
2つ目の「センシティブポイント」は担保に関するものです。銀行の担保価値の70%は不動産であるため、売却価格の下落は銀行が保有する不動産会社の担保価値に影響を与えます。担保価値が下落した場合、銀行は企業に担保の補充を求めますが、現時点ではこれは非常に困難な要件です。
3つ目は、不動産の合法性です。多くの不動産プロジェクトは法的な問題を抱えているため、価格を下げても、現在の事業環境では売却が困難です。
「これらは、一次市場での販売価格引き下げの決定に影響を与える関連する3つの主要な理由です。さらに、資本コストの上昇といった他の理由もあります。論理的には、キャッシュフローが必要なときは生き残るために価格を下げる必要がありますが、その間にある微妙な要因を考慮すると、企業は価格引き下げを決定する前に真剣に検討する必要があります」とトゥオン氏は述べた。
最近、ファム・ミン・チン首相は「生産・事業における信用拡大の困難を解消し、成長を促進し、マクロ経済を安定させるための解決策」会議を議長として開催した。首相は、信用拡大の困難を解消するための一連の解決策を指示した。特に不動産企業に対しては、製品セグメントと価格の再構築を要請した。「首相は不動産に関する2回の会議を通じてこれを提案してきたが、これまで積極的に実施されていない」と首相は強調した。
チャウ・アン
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