産業用不動産：投資資本はTier 2市場へ移行している
投資資本は二次市場に移行しており、グリーン工業団地の開発は今後の産業用不動産市場を再編する大きなトレンドです。
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| ESG（環境・社会・ガバナンス）基準を満たす工業団地は、投資誘致において有利です。写真：フイ・ドゥン |
二次市場が外国直接投資資本を引き付ける
CBREベトナムのCEOであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏によると、ベトナム経済は2023年に多くの課題に直面しているものの、産業用不動産は依然として好調な結果を達成しているという。
特に、ティア1市場（ハノイ、ホーチミン市、ドンナイ、 ビンズオン、ロンアンなどの大規模市場）の工業団地の稼働率は良好です。多くの国の製造業者が北部と南部で力強い事業拡大を続けており、両地域の工業団地の平均稼働率はそれぞれ81%と92%です。
北部市場における工業用地の吸収面積は、2022年から37%増加し、5年ぶりの高水準となる800ヘクタールを超えました。一方、工業用地基金が比較的限られていることから、南部市場における吸収面積は2022年比32%減少し、約500ヘクタールとなりました。電子機器、自動車、アクセサリーメーカーに加え、電気自動車製造、半導体、グリーン素材といったハイテク分野の新興産業からのテナントも、ベトナム市場に強い関心を示しています。
特に、プライマリー市場が依然として優勢であるものの、MB証券会社（MBS）は最近の評価レポートで、投資資本がセカンダリー市場（主要市場に隣接する省）に移行していることを認識しました。
より多くのグリーンでスマートな工業団地を開発するという戦略は、ベトナムの持続可能な成長に貢献し、安定したFDI誘致を確保するでしょう。
北部では、外国直接投資（FDI）はクアンニン省、 バクザン省、タイグエン省といった二次市場に流入する傾向があります。近年、これらの省はFDI誘致において非常に良好な成果を上げています。例えば、クアンニン省では、投資額15億米ドルのジンコ太陽光発電技術複合施設が代表的なプロジェクトです。バクザン省では、ハナマイクロン・ビナ2半導体製造工場プロジェクトが目立っています。タイグエン省では、サムスングループが投資額を12億米ドル増額し続けています。
北部の二次市場へのFDI資本流入の割合は、2018年の20％から2023年には53％に増加しました。その理由は、二次市場の工業用地の賃貸価格が一次市場よりも20％低く、賃貸可能な工業用地がまだたくさんあるためです（二次市場の工業用地の平均入居率はわずか64％です）。
南部では、二次市場へのFDI資本流入の割合も、2022年の21.6%から2023年には23.2%に増加しました。そのうち、バリア・ブンタウ省は、投資資金5億4,000万米ドルのヒョースン・ベトナム炭素繊維・材料生産プロジェクトを中心に、10億米ドルを超えるFDI資本を誘致しました。ビンフック省は、総資金7億5,800万米ドルの40件を超えるFDIプロジェクトを誘致しました。
南部のティア2市場は、広大な賃貸可能工業用地面積という利点を活かし、多くのFDIプロジェクトを誘致しています。ティア2市場の稼働率は63%にとどまっているのに対し、ティア1市場では90%に達しています（ホーチミン市、ビンズオン省は95%、ドンナイ省、ロンアン省は80%以上）。さらに、ティア2市場の土地賃貸料はティア1市場の半分程度です。
グリーン工業地帯に向けて
投資資本の二次市場への移行に伴い、新たな資本流入を歓迎するグリーン工業団地の開発が、今後の産業用不動産市場を形成するトレンドになると予測されています。
フィルモア不動産開発株式会社のCEO、アンディ・ハン・ソク・ジョン氏は、ベトナムへのFDI資本が引き続き高水準で推移すると予想しています。アンディ・ハン・ソク・ジョン氏によると、昨年の米越関係の改善を受けて、ベトナムは新たな投資の波に直面しています。そのため、グリーンでスマートな工業団地の開発戦略は、ベトナムの持続的な成長に貢献し、安定したFDI資本の流入を確保するでしょう。
MBSの専門家によると、従来の工業団地は競争上の優位性を失いつつあります。その代わりに、グリーン工業団地の開発というトレンドが、持続可能性への関心を高める多くの投資家を惹きつけています。これは世界共通のトレンドでもあります。
「東南アジア諸国は、一般的な傾向に沿って、グリーン産業への投資誘致に注力しています。2021年と2022年には、グリーンプロジェクトの数はそれぞれ12%と21%増加しました。インドネシアは電気自動車生産チェーンへの投資を誘致し、シンガポールは半導体産業と4.0技術に注力し、タイはエレクトロニクス産業の発展に注力しています。一方、ベトナムはグリーン投資誘致の初期段階にあります」とMBSはコメントしました。
実際、グリーン工業団地の数は爆発的に増加しているわけではないものの、グリーン工業団地の形成傾向は徐々に顕著になりつつあります。一部の投資家は、投資資金を誘致するためにグリーン工業団地の開発を積極的に進めています。最近では、フレイザーズ・プロパティ・ベトナムがビンズオン省で進めているVSIP工業団地エコ・ロジスティクス・センター・プロジェクトが、米国グリーンビルディング協会（USGBC）からグリーンビルディング認証（LEED）を取得しました。
LEED 認証を取得しているその他の工業団地プロジェクトとしては、Deep C2 工業団地 (ハイフォン) の Core5 ハイフォン プロジェクト、VSIP バクニンの Logos プロジェクト、Phu Tan 工業団地 (ビンズオン) の RBW プロジェクト、Xuyen A 工業団地 (ロンアン) などがあります...
Core5ベトナム社の工業用不動産部門副部長のポール・トンカーズ氏は、投資家がエレクトロニクス、半導体などの高付加価値産業をターゲットにしているため、工業団地開発者はテナントのニーズにより良く応えられるようサービスと製品を再構築し、ESG基準（環境、社会、ガバナンス）の要件を調整して満たし、カーボンニュートラル、電気、水の節約などの長期的かつ持続可能な開発戦略に統合する必要があると認めた。
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