ស្នើយន្តការបន្ថែមសម្រាប់ការកំណត់តម្លៃដី និងការដោះស្រាយចំណូលបន្ថែមក្នុងសេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយច្បាប់ភូមិបាល

រូបភាពបង្ហាញពីអត្ថន័យ។

សមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VNREA) ថ្មីៗនេះបានដាក់ជូនឯកសារមួយដែលផ្តល់មតិកែលម្អលើទិដ្ឋភាពជាច្រើននៃសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចរបស់ រដ្ឋសភា ដែលចែងអំពីយន្តការ និងគោលនយោបាយដើម្បីដោះស្រាយការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លី។

ដូច្នេះ VNREA បានចូលរួមចំណែកផ្តល់យោបល់ចំនួនប្រាំ រួមទាំងការស្នើធ្វើវិសោធនកម្មលើបទប្បញ្ញត្តិចំនួនបីដែលមានចែងរួចហើយនៅក្នុងសេចក្តីព្រាង និងបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិចំនួនពីរដែលមិនទាន់បានបញ្ចូលក្នុងសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេច។

ទាក់ទងនឹងសំណើបន្ថែមពីរនេះ VNREA ដកស្រង់មាត្រា ៥ នៃសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេច ដែលចែងអំពីការអនុវត្តតារាងតម្លៃដី ដើម្បីកំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីសម្រាប់គម្រោងទាំងអស់ នៅពេលដែលដីត្រូវបានបែងចែក ជួល ឬគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់របស់វាត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរ ក្នុងករណីទាំងអស់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមការវិភាគរបស់ VNREA តាមពិតទៅ មានគម្រោងវិនិយោគនៅក្នុងតំបន់ដែលទើបអភិវឌ្ឍថ្មី ឬគម្រោងដែលមានមាត្រដ្ឋានប្រើប្រាស់ដីធ្លីធំៗ ដែលមិនមានបញ្ជីតម្លៃដីធ្លី ឬប្រសិនបើមានបញ្ជីតម្លៃដីធ្លី ការអនុវត្តរបស់ពួកគេនឹងមិនសមរម្យទេ។ ក្នុងករណីបែបនេះ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់តម្លៃដីធ្លីជាក់លាក់តាមវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដីធ្លីដែលមានចែងក្នុងច្បាប់ដីធ្លីបច្ចុប្បន្ន ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដីធ្លី។

សមាគមអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លីវៀតណាម (VNREA) ស្នើឲ្យបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិដែលបញ្ជាក់ពីករណីដែលតម្លៃដីជាក់លាក់ត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដីធ្លីសម្រាប់គម្រោងនានា នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែកដីធ្លី ជួលដីធ្លី ឬផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លី រួមមាន៖ គម្រោងដែលមានទំហំប្រើប្រាស់ដីធ្លីធំចាប់ពី 100 ហិកតាឡើងទៅ និងគម្រោងវិនិយោគនៅតំបន់ដែលទើបអភិវឌ្ឍថ្មីដែលមិនទាន់មានបញ្ជីតម្លៃដីធ្លី។

លើសពីនេះ VNREA ស្នើឱ្យបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការគណនាថ្លៃសេវាបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលមុនពេលកំណត់តម្លៃដី។ ដោយផ្អែកលើចំណុច ឃ ប្រការ 2 មាត្រា 257 នៃច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ 2024 អនុក្រឹត្យលេខ 103/2024/ND-CP ចែងថា ថ្លៃសេវាបន្ថែមសម្រាប់អ្នកដែលបានទទួលការសម្រេចចិត្តបែងចែក/ជួលដីមុនថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ប៉ុន្តែតម្លៃដីរបស់ពួកគេមិនទាន់ត្រូវបានកំណត់ នឹងត្រូវបានគណនាក្នុងអត្រា 5.4%/ឆ្នាំ (រំពឹងថានឹងត្រូវបានកែតម្រូវមកត្រឹម 3.6%/ឆ្នាំ) នៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដី/ថ្លៃជួលដីដែលត្រូវបង់សម្រាប់រយៈពេលមុនពេលកំណត់តម្លៃដី។

អំណះអំណាងគឺថា អ្នកវិនិយោគទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីថ្លៃប្រើប្រាស់/ជួលដីដែលមិនទាន់បានបង់។ ទស្សនៈនេះគឺមិនត្រឹមត្រូវ និងមិនសមរម្យ - VNREA បានសង្កត់ធ្ងន់។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការទទួលខុសត្រូវក្នុងការកំណត់តម្លៃដីគឺស្ថិតនៅលើភ្នាក់ងាររដ្ឋ មិនមែនស្ថិតនៅលើអ្នកប្រើប្រាស់ដីនោះទេ។

ការទាមទារឱ្យអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីទទួលខុសត្រូវក្នុងករណីនេះគឺគ្មានមូលដ្ឋានទេ។ នៅពេលដែលអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីមិនបានបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬថ្លៃជួលដីធ្លី ពួកគេមិនអាចអនុវត្តសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីរបស់ពួកគេបានទេ៖ សិទ្ធិទិញ/លក់/ផ្ទេរ/បញ្ចាំ... ពីព្រោះយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិ សិទ្ធិទាំងនេះអាចត្រូវបានអនុវត្តបានលុះត្រាតែបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេទាក់ទងនឹងដីធ្លី នេះបើយោងតាមការវិភាគរបស់ VNREA។

ដូច្នេះ VNREA ស្នើឱ្យបន្ថែមឃ្លាមួយដែលគ្រប់គ្រងការដោះស្រាយថ្លៃសេវាបន្ថែមដោយផ្អែកលើភាពខុសគ្នានៃករណីជាក់លាក់។ ចំពោះករណីដែលការសម្រេចចិត្តលើការបែងចែកដីធ្លី ការជួលដីធ្លី ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការអនុញ្ញាតឱ្យប្តូរពីការបង់ថ្លៃជួលដីធ្លីប្រចាំឆ្នាំទៅជាការបង់ប្រាក់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល ការពង្រីកការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការកែតម្រូវរយៈពេលប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬការកែតម្រូវផែនការលម្អិតត្រូវបានធ្វើឡើងស្របតាមច្បាប់ដីធ្លី និងច្បាប់ពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀតមុនកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាននៃច្បាប់នេះ ប៉ុន្តែតម្លៃដីធ្លីមិនទាន់ត្រូវបានកំណត់នៅឡើយទេ ការកំណត់ថ្លៃជួលដីធ្លី និងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវអនុវត្តតាមចំណុច ក ខ និងគ ប្រការ ២ មាត្រា ២៥៧ នៃច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤។

លើសពីនេះ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបង់ថ្លៃសេវាបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដីធ្លីមិនទាន់ត្រូវបានគណនា ដូចដែលមានចែងក្នុងចំណុច ក ខ និង គ នៃប្រការ ២ មាត្រា ២៥៧ នៃច្បាប់ដីធ្លី ប្រសិនបើអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីបានដាក់ផ្ទៃដីដែលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យការធ្វើអាជីវកម្ម អាជីវកម្ម ឬការប្រើប្រាស់។

អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីមិនតម្រូវឱ្យបង់ថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬថ្លៃជួលដីធ្លីមិនទាន់ត្រូវបានគណនា ដូចដែលមានចែងក្នុងចំណុច ក ខ និង គ នៃប្រការ ២ មាត្រា ២៥៧ នៃច្បាប់ដីធ្លីទេ ប្រសិនបើអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីមិនទាន់បានដាក់ផ្ទៃដីដែលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យការធ្វើអាជីវកម្ម អាជីវកម្ម ឬការប្រើប្រាស់នៅឡើយទេ។ ប្រសិនបើអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីបានបង់ថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬថ្លៃជួលដីធ្លីមិនទាន់ត្រូវបានគណនាទេ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានបង់នឹងត្រូវបានសងវិញ ឬទូទាត់ប្រឆាំងនឹងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងទៀតចំពោះរដ្ឋ...

ទាក់ទងនឹងវិសោធនកម្មដែលបានស្នើឡើងទាំងបី VNREA បានលើកឡើងថា៖ ប្រការ ៧ មាត្រា ៣ ស្តីពីការទិញយកដីធ្លី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី ចែងថា "ការកាត់កងចំនួនទឹកប្រាក់សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីដែលអ្នកវិនិយោគបានបង់ពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដីដែលត្រូវបង់ នឹងត្រូវគណនាសម្រាប់គម្រោងទាំងមូល ស្របតាមប្រការ ២ មាត្រា ៩៤ នៃច្បាប់ភូមិបាល"។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាម VNREA ច្បាប់ដីធ្លីចែងថា ក្នុងករណីដែលអ្នកវិនិយោគផ្តល់ប្រាក់ឧបត្ថម្ភ ការគាំទ្រ និងមូលនិធិតាំងទីលំនៅថ្មីជាមុន មូលនិធិទាំងនេះអាចត្រូវបានកាត់ចេញពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដីធ្លីរបស់គម្រោង។ ប្រសិនបើបន្ទាប់ពីកាត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដីធ្លីរបស់គម្រោងហើយ នៅតែមានចំនួនទឹកប្រាក់ដែលនៅសល់ វាអាចត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងដើមទុនវិនិយោគសរុបរបស់គម្រោង។

ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនធានាសិទ្ធិទាំងនោះយ៉ាងពិតប្រាកដទេ ហើយក៏មិនទាក់ទាញវិនិយោគិនឱ្យចូលរួមក្នុងការជំរុញសំណង ការគាំទ្រ និងមូលនិធិតាំងទីលំនៅថ្មីពិតប្រាកដដែរ។ ជាពិសេសក្នុងករណីគម្រោងដែលត្រូវបានលើកលែង ឬមានសិទ្ធិទទួលបានការកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដី – VNREA បានវិភាគ។

ដូច្នេះ VNREA ស្នើឱ្យអនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនបន្តកាត់ប្រាក់បង់ប្រាក់ជាមុនសម្រាប់សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីពីកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងទៀតដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់។

លើសពីនេះ ចំណុច ឃ ប្រការ ១ មាត្រា ៥ ចែងថា មូលដ្ឋានសម្រាប់គណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីរួមមាន៖ ថ្លៃសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសម្រាប់ផ្ទៃដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ជូនរដ្ឋ។ ថ្លៃសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងចំណុចនេះត្រូវបានកំណត់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីសំណង់។

យោងតាម VNREA សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះគ្រាន់តែចែងអំពីការគណនាថ្លៃដើមសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសម្រាប់ផ្ទៃដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ជូនរដ្ឋ ដែលជារឿងមិនសមរម្យ។ នេះដោយសារតែលក្ខណៈនៃតារាងតម្លៃដីធ្លីគឺជាបទប្បញ្ញត្តិទូទៅ ហើយតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងតារាងទាំងនេះជាធម្មតាផ្អែកលើដីឡូត៍ដែលមានស្រាប់។ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលមិនមានដីប្រគល់ជូនរដ្ឋ (ដូចជាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឧទ្យានឧស្សាហកម្ម) នឹងមិនមានសិទ្ធិទទួលបានការកាត់បន្ថយថ្លៃដើមហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនោះទេ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត គម្រោងវិនិយោគនឹងមានតម្លៃវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធខុសៗគ្នាអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌភូមិសាស្ត្រ និងទំហំ ជាពិសេសគម្រោងនៅក្នុងតំបន់ថ្មី ឬដីដែលបានទាមទារមកវិញ ដែលមានតម្លៃខ្ពស់សម្រាប់ការកម្រិតដី និងការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ ដូច្នេះ ការគណនាតែតម្លៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសម្រាប់ផ្ទៃដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ឱ្យរដ្ឋនឹងមិនធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌នោះទេ។

ដោយផ្អែកលើការពិតនេះ VNREA ស្នើថា នៅពេលកំណត់តម្លៃដី ថ្លៃដើមហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៃគម្រោងទាំងមូលគួរតែត្រូវបានគណនា មិនមែនគ្រាន់តែសម្រាប់ផ្ទៃដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ឱ្យរដ្ឋនោះទេ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បទប្បញ្ញត្តិគួរតែត្រូវបានបន្ថែមទាក់ទងនឹងការដោះស្រាយថ្លៃដើមនៃការទាមទារដីសម្រាប់គម្រោងទាមទារដីនៅពេលកំណត់តម្លៃដី (បច្ចុប្បន្ន ថ្លៃដើមនៃការទាមទារដីត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងនៅពេលកំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រលើស)។

ចំណុចមួយទៀតដែល VNREA បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយគឺចំណុចខ ប្រការ ១៣ មាត្រា ៣ ដែលចែងអំពីបទប្បញ្ញត្តិអន្តរកាលសម្រាប់ការទទួលបានដីធ្លី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី ដោយបញ្ជាក់ថា៖ «ក្នុងករណីដែលមុនកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាននៃសេចក្តីសម្រេចនេះ មិនមានការសម្រេចចិត្តអនុម័តផែនការសំណង ការគាំទ្រ និងតាំងទីលំនៅថ្មីទេ ការទិញដីធ្លី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីត្រូវអនុវត្តតាមច្បាប់ដីធ្លី និងបទប្បញ្ញត្តិនៃមាត្រានេះ»។

យោងតាម VNREA ការប្រើប្រាស់ឃ្លាថា "ករណីមុនថ្ងៃចូលជាធរមាននៃសេចក្តីសម្រេចនេះ ដែលមិនមានការសម្រេចចិត្តណាមួយត្រូវបានធ្វើឡើង" មិនកំណត់យ៉ាងត្រឹមត្រូវអំពីរយៈពេលដែលព្រឹត្តិការណ៍នេះបានកើតឡើងនោះទេ។ អាចមានករណីដែលមិនមានការសម្រេចចិត្តអនុម័តផែនការសំណងត្រូវបានធ្វើឡើងមុនថ្ងៃចូលជាធរមាននៃសេចក្តីសម្រេចនេះ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលសេចក្តីសម្រេចចូលជាធរមាន ការសម្រេចចិត្តបែបនេះត្រូវបានធ្វើឡើង។ ដូច្នេះ VNREA ស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្មវាទៅជា "ករណីដែលមិនទាន់មានការសម្រេចចិត្តណាមួយត្រូវបានធ្វើឡើងនៅថ្ងៃចូលជាធរមាននៃសេចក្តីសម្រេចនេះ..."។

ប្រភព៖ https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm