ការកំណត់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះទីពីរ និងខ្ពស់ជាងនេះ៖ ការកំណត់ការរំពឹងទុក ឬត្រូវការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់?

ខណៈពេលដែលអ្នកតស៊ូមតិមួយចំនួនកំណត់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ផ្ទះទីពីរដើម្បីបន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន មនុស្សជាច្រើនបានអះអាងថា ចាំបាច់ត្រូវបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែង ជំនួសឱ្យការអន្តរាគមន៍ផ្នែករដ្ឋបាលដែលអាចប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ត្រូវតែមានដំណោះស្រាយមួយ ដើម្បីជំរុញការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីធ្វើឲ្យតម្លៃលំនៅឋានត្រជាក់ចុះ ជំនួសឱ្យការអន្តរាគមន៍ទីផ្សារជាមួយនឹងវិធានការរដ្ឋបាល - រូបថត៖ QUANG DINH

សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយរបស់រដ្ឋាភិបាលស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងទប់ស្កាត់តម្លៃអចលនវត្ថុ ទើបតែត្រូវ បានក្រសួងសំណង់ បញ្ជូនទៅកាន់ក្រសួង និងសាខាចំនួន៥ ដើម្បីផ្តល់យោបល់មុននឹងដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាលដើម្បីផ្សព្វផ្សាយ។

ដូច្នោះហើយ អ្នកទិញផ្ទះទីពីរអាចខ្ចីបានត្រឹមតែ 50% នៃតម្លៃនៃកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ។ ក្នុងករណីទិញផ្ទះទីបី ឬលើសពីនេះ ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីនឹងមិនលើសពី 30% នៃតម្លៃនៃកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ ដែលអាចអនុវត្តបានចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទនៃដំណោះស្រាយមានប្រសិទ្ធភាពរហូតដល់ថ្ងៃទី 1 ខែមីនា ឆ្នាំ 2027។

លើសពីនេះ ក្រសួងសំណង់ក៏បានស្នើឱ្យ រដ្ឋាភិបាល តម្រូវឱ្យតំបន់នានាត្រូវកក់ទុកយ៉ាងហោចណាស់ 20% នៃគម្រោងលំនៅឋានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ និងធ្វើប្រតិបត្តិការតាមរយៈជាន់ពាណិជ្ជកម្មដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ។

Tuoi Tre Exchange ក្រៅពីមតិគាំទ្រមួយចំនួន អ្នកជំនាញ និងអាជីវកម្មជាច្រើនបាននិយាយថា នេះជាអន្តរាគមន៍ផ្នែករដ្ឋបាលដែលអាចកាត់បន្ថយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទីផ្សារ។

លោក Nguyen Trung Tin (ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាល TT Capital)៖

ត្រូវការលើកកម្ពស់ភាពស្របច្បាប់ និងកាត់បន្ថយការចំណាយ

ប្រសិនបើឥណទានត្រូវបានរឹតបន្តឹងសម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះទីពីរ និងទីបី គោលនយោបាយនេះនឹងកាត់បន្ថយការរំពឹងទុកនៃលំនៅដ្ឋាន ដែលនាំឱ្យថយចុះនៃអំណាចទិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណោះស្រាយចំពោះតម្លៃ "ទន់ជាង" គឺការបង្កើនល្បឿននីតិវិធីច្បាប់ ជួយអ្នកវិនិយោគបង្កើតគម្រោងឱ្យបានឆាប់ បង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ និងកាត់បន្ថយការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុដោយសារនីតិវិធីដ៏យូរ។

ប្រសិនបើភ្នាក់ងាររដ្ឋជួយអាជីវកម្មបង្កើនល្បឿនផ្នែកច្បាប់ ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកវិនិយោគនឹងថយចុះ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេលក់អាផាតមិនមានតម្លៃថោក។

ដើម្បីទទួលបានលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ អ្នកវិនិយោគខ្លួនឯងគ្រប់គ្រងការចំណាយបានល្អ ហើយអ្នកវិនិយោគបរទេសរំពឹងថាប្រាក់ចំណេញមិនខ្ពស់ពេកទេ ត្រឹមតែជាង 10% ដូច្នេះដៃគូផ្តល់ហិរញ្ញវត្ថុក្នុងតម្លៃសមរម្យ ជួយកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

លើសពីនេះ ចាំបាច់ត្រូវមានគោលនយោបាយគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ប្រសើរជាងមុនសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ ដែលក្នុងនោះអ្នកដែលទិញផ្ទះតម្លៃទាប និងតម្លៃសមរម្យត្រូវការការគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ប្រសើរជាងអ្នកទិញផ្ទះតម្លៃខ្ពស់។

លោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia (សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាគោលនយោបាយរបស់ នាយករដ្ឋមន្ត្រី )៖

ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យត្រូវតែកើនឡើង។

គោលនយោបាយដែលបានស្នើឡើងនៃការរឹតបន្តឹងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះគឺជាវិធានការរដ្ឋបាលដែលរំខានដល់ប្រតិបត្តិការរបស់ស្ថាប័នឥណទាន។ ធនាគារពាណិជ្ជដែលដំណើរការក្រោមច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទានត្រូវតែគោរពតាមស្តង់ដារសុវត្ថិភាពដែលចេញដោយធនាគាររដ្ឋ។

ម្យ៉ាង​វិញ​ទៀត ធនាគារ​រដ្ឋ​បាន​ចាត់​វិធាន​ការ​ដើម្បី​កម្រិត​ការ​ផ្តល់​កម្ចី​អចលន​ទ្រព្យ។ ធនាគារដែលផ្តល់ប្រាក់កម្ចី 1 ដុងក្នុងអចលនៈទ្រព្យត្រូវតែទុក 1.5 ដុងក្នុងទុនបម្រុងតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ។

លើសពីនេះ ការគ្រប់គ្រងប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះទីពីរ និងទីបីក៏ពិបាកដែរ ធនាគារមិនអាចគ្រប់គ្រងវាបានទេ។ ឥណទានអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសវៀតណាមមានប្រហែល 4 លានពាន់លានដុង ស្មើនឹង 25% នៃឥណទានសរុបនៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ច នៅតែទាបជាងប្រទេសចិនប្រហែល 30% និងបណ្តាប្រទេសនៅអឺរ៉ុបប្រហែល 40% ។

តាមពិតទៅ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយធនាគារ ទ្រព្យសម្បត្តិដែលដាក់បញ្ចាំនៅធនាគារភាគច្រើនគឺជាអចលនទ្រព្យ។

ដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ប្រទេសជាច្រើនប្រើប្រាស់ឧបករណ៍ពន្ធដើម្បីគ្រប់គ្រង ស្របពេលដែលការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃសមរម្យដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។ ដូច្នោះហើយ ចាំបាច់ត្រូវបង្កើនសមាមាត្រនៃលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យក្នុងចំនួនគម្រោងលំនៅឋានសរុបឱ្យលើសពី 20% ដូចដែលបានស្នើឡើង សូម្បីតែគណនីសម្រាប់គម្រោងលំនៅឋានភាគច្រើនដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណប្រចាំឆ្នាំក៏ដោយ។

លោក Tran Khanh Quang (អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Viet An Hoa Real Estate Investment Company)៖

ហានិភ័យនៃការ "បង្កក" ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

ការដាក់កំហិតរបស់ក្រសួងសំណង់លើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកទិញផ្ទះទីពីរ និងទីបីគឺសំដៅទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុកនៃអចលនៈទ្រព្យ ជួយទប់ស្កាត់តម្លៃផ្ទះ ប៉ុន្តែក៏អាចបណ្តាលឱ្យមានផលវិបាកអវិជ្ជមានសម្រាប់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារផងដែរ។

ទោះបីជាតម្លៃអចលនៈទ្រព្យមានទំនោរកើនឡើងក៏ដោយ វាមិនមានលក្ខណៈដូចគ្នាទេ ប៉ុន្តែភាគច្រើនផ្តោតជាសំខាន់នៅក្នុងផ្នែក និងតំបន់ជាក់លាក់មួយចំនួន ដូចជាតំបន់ដែលមានគម្រោងថ្មី តំបន់ដេញថ្លៃ ផ្នែកផ្ទះល្វែង និងសូម្បីតែ "ការរៀបចំតម្លៃ" ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យជាច្រើននៅតែប្រឈមនឹងការលំបាក ជាពិសេសអ្នកដែលកាន់កាប់ផ្ទះជួល និងដីឡូតិ៍ ដោយសារទីផ្សារមិនទាន់ងើបឡើងវិញ។

ជាការពិត វិនិយោគិនមានសមាមាត្រដ៏ច្រើននៃគម្រោងថ្មីប្រហែល 60-70% ឬច្រើនជាងនេះ ដូច្នេះការរឹតបន្តឹងឥណទាននឹងប៉ះពាល់ដល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃគម្រោងថ្មីភ្លាមៗ ដោយទាញអារម្មណ៍ទីផ្សារធ្លាក់ចុះ។ ហើយនៅពេលដែលអារម្មណ៍ទីផ្សារធ្លាក់ចុះ វិនិយោគិនក៏នឹងចូលរួមក្នុងទីផ្សារតិចជាងមុន ដែលនាំឱ្យហានិភ័យនៃការថយចុះនៃការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

ដូច្នេះហើយ បញ្ហាសំខាន់គឺត្រូវបង្កើត "ការផ្គត់ផ្គង់ពិតប្រាកដសម្រាប់តម្រូវការពិត" និងមិនមែន "ការផ្គត់ផ្គង់និម្មិតសម្រាប់តម្រូវការនិម្មិត" ដូចបច្ចុប្បន្នទេ។ យើងត្រូវតែបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គមសម្រាប់ប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម ជំនួសឱ្យការអន្តរាគមន៍ដំណោះស្រាយរដ្ឋបាល។

ពិចារណាអំពីសមហេតុសមផល

លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Property មានប្រសាសន៍ថា អ្នកវិនិយោគជាច្រើនប្រើអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុធំដើម្បីវិនិយោគទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែបន្ទាប់មកត្រូវលក់ពួកគេក្នុងតម្លៃ 30-40% ដោយសារតែតម្លៃផ្ទះមិនកើនឡើងដូចការរំពឹងទុក ខណៈដែលអ្នកវិនិយោគទាំងនេះមិនមានប្រាក់សម្រាប់បង់ការប្រាក់ និងប្រាក់ដើម។

ដូច្នេះ ការកំណត់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ផ្ទះទីពីរ ទីបី និងច្រើនទៀតនឹងកាត់បន្ថយចំនួនអ្នកខ្ចីដើមទុនច្រើនពេកដើម្បីទិញផ្ទះ រួមចំណែកការពារអ្នកវិនិយោគពីហានិភ័យទីផ្សារ។ តាមពិតទៅ ដំណោះស្រាយនេះគ្រាន់តែកំណត់ការរំពឹងទុកក្នុងកម្រិតខ្លះប៉ុណ្ណោះ ព្រោះអ្នកវិនិយោគអាចគេចផុតពីច្បាប់ខ្ចីដើមទុនទិញផ្ទះ...

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើននៅទីក្រុងហូជីមិញ វាយតម្លៃថា គោលនយោបាយថ្មីនេះគឺសំដៅទប់ស្កាត់តម្លៃលំនៅដ្ឋាន ប៉ុន្តែនៅពេលអនុវត្ត វាអាចបង្កការលំបាកបន្ថែមទៀតសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ហើយប្រហែលជាមិនអាចដោះស្រាយបញ្ហាបានទាំងស្រុងនោះទេ។

វិនិយោគិនម្នាក់បាននិយាយថាបទប្បញ្ញត្តិកាត់បន្ថយអនុបាតប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ផ្ទះទីពីរមកត្រឹម 50% និងផ្ទះទីបីមក 30% គឺមិនសមហេតុផលទេ ហើយទីភ្នាក់ងារពង្រាងមិនបានផ្តល់នូវស្តង់ដារណាមួយដើម្បីកំណត់សមាមាត្រនេះហើយនេះនឹង "បាត់បង់លក្ខណៈទីផ្សារ"។

បើតាមបុគ្គលរូបនេះ បន្ទាប់ពីការច្របាច់បញ្ចូលគ្នានៃព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលរួចមក ប្រជាពលរដ្ឋជាច្រើននាក់ រួមទាំងមន្ត្រីរាជការមួយចំនួនធំ ត្រូវទៅធ្វើការនៅតាមមូលដ្ឋានផ្សេងទៀត។ ប្រសិនបើពួកគេសម្រេចចិត្តទិញអាផាតមិនទីពីរដើម្បីរស់នៅ នោះដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីនឹងត្រូវកាត់បន្ថយ ដែលបង្កការលំបាកដល់ពួកគេ។

មិន​មែន​និយាយ​ច្រើន​ករណី​ច្រើន​ហេតុផល​ដូច​ជា​ទិញ​ផ្ទះ​ឲ្យ​សាច់​ញាតិ កូន​ទៅ​រៀន… ក៏​ត្រូវ​ខ្ចី​គេ​ទិញ​ផ្ទះ។

ត្រឡប់ទៅ ប្រធានបទ

BAO NGOC - NGOC HIEN

ប្រភព៖ https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm