ហេតុអ្វីបានជាអ្នកទិញផ្ទះមានការប្រុងប្រយ័ត្ន និងមិនហ៊ាន “ដាក់លុយ” ខណៈពេលដែលអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង?

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានភាពយឺតយ៉ាវ ហើយកំពុងកើនឡើងយឺតៗ។

រំពឹងថានឹងក្លាយជាកម្លាំងចលករសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារដើម្បីបង្កើនល្បឿននៅក្នុងខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំនេះ ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានភាពយឺតយ៉ាវ និងងើបឡើងវិញយឺតជាងការរំពឹងទុក។

តម្លៃលំនៅឋានខ្ពស់ រួមជាមួយនឹងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាប និងអត្រាការប្រាក់កើនឡើង កំពុងធ្វើឱ្យវិនិយោគិន និងអ្នកទិញផ្ទះមានការប្រុងប្រយ័ត្ន និងស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការវិនិយោគប្រាក់របស់ពួកគេ។

យោងតាមលោកស្រី Nguyen Duc Thach Diem អគ្គនាយក ធនាគារ Sacombank បានឱ្យដឹងថា ឥណទានធនាគារក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះមិនបានបំពេញតាមការរំពឹងទុកនោះទេ។ មូលហេតុមួយសម្រាប់ស្ថានភាពនេះគឺការថយចុះនៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យដើម្បីបំពេញតម្រូវការមិនទាន់គ្រប់គ្រាន់នៅឡើយទេ នេះបើយោងតាម កាសែត Investment Newspaper។

យោងតាមអ្នកវិភាគនៅក្រុមហ៊ុន VCBS Securities Company តម្រូវការលំនៅឋានមិនទាន់ងើបឡើងវិញនៅឡើយទេ ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានមានកម្រិត។ លើសពីនេះ តម្លៃលំនៅឋាន (ជាពិសេសអាផាតមិននៅតំបន់កណ្តាល) បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនាពេលថ្មីៗនេះ ដែលបង្កឱ្យមានការព្រួយបារម្ភក្នុងចំណោមវិនិយោគិន និងអ្នកទិញផ្ទះ។ នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ ឥណទានអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងជាង 10% ខណៈដែលឥណទានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះអ្នកប្រើប្រាស់បានកើនឡើងត្រឹមតែជាង 1% ប៉ុណ្ណោះ។

តម្រូវការ​ទាប​សម្រាប់​ប្រាក់កម្ចី​ទិញ​ផ្ទះ​បាន​នាំ​ឱ្យ​មាន​កំណើន​ឥណទាន​យឺត​នៅ​ទូទាំង​ប្រព័ន្ធ​ទាំងមូល។

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងក្លាយជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់នៃកំណើនឥណទានលក់រាយក្នុងរយៈពេលខាងមុខ ដោយសារអត្រាការប្រាក់នៅតែទាប ហើយតម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសម្រាប់ទាំងគោលបំណងលំនៅដ្ឋាន និងការវិនិយោគនៅតែខ្ពស់។

«យើងជឿជាក់ថា ឥណទានអចលនទ្រព្យ និងសំណង់នឹងបន្តកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងរយៈពេលខាងមុខ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់មានភាពប្រសើរឡើង ដោយគម្រោងនានានៅតែបន្តពន្លឿន បន្ទាប់ពីកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ និងក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ ជាពិសេសបន្ទាប់ពីច្បាប់អចលនទ្រព្យថ្មីចូលជាធរមាន។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អត្រាការប្រាក់កម្ចីទាបជំរុញតម្រូវការកម្ចីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ក៏ដូចជាអ្នកទិញផ្ទះ» អ្នកវិភាគ VCBS ម្នាក់បានអត្ថាធិប្បាយ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក Phan Le Thanh Long នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន AFA Group បានចែករំលែកនៅលើ Vnexpress ថា ការពិតមិនដូចការព្យាករណ៍នោះទេ។ លោក Long បានមានប្រសាសន៍ថា “ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យជាច្រើនជឿថា អត្រាការប្រាក់ទាបនឹងជំរុញលំហូរមូលធនចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែតាមពិតទៅ មូលនិធិដែលនៅទំនេរមិនហូរចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យទេ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញចូលទៅក្នុងប្រាក់សន្សំរបស់ធនាគារ។ តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ និងទីផ្សារដែល ‘ពិបាកទិញ ពិបាកលក់’ កំពុងបណ្តាលឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យថយចុះ និងបរាជ័យក្នុងការទាក់ទាញមូលធន”។

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន គឺជាផ្នែកមួយដែលទទួលបានផលចំណេញច្រើនបំផុតសម្រាប់ធនាគារនាពេលបច្ចុប្បន្ន។ នេះក៏ជាវិស័យដែលមានចំណែកធំនៃប្រាក់កម្ចីដែលមិនទាន់បានសងនៅក្នុងផលប័ត្រឥណទានរបស់ធនាគារផងដែរ។ ដូច្នេះ ធនាគារនានាកំពុងរង់ចាំដោយអន្ទះសារចំពោះការងើបឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់ផ្នែកនេះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមលោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Property Investment and Development Joint Stock Company អ្នកទិញផ្ទះជាច្រើនបច្ចុប្បន្នមានភាពស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ ដោយសារតែពួកគេបានជួបប្រទះនឹងការឈឺចាប់នៃការជាប់គាំងជាមួយអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2023។

វាពិបាកសម្រាប់មនុស្សក្នុងការសម្រេច «ក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះ» របស់ពួកគេ។

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅឆ្នាំ ២០២១ និង ២០២២ ដែលមួយផ្នែកដោយសារតែធនាគារផ្តល់ជូនអត្រាការប្រាក់ទាបក្នុងអំឡុងពេលមានជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃអត្រាការប្រាក់អណ្តែតជាបន្តបន្ទាប់ រួមជាមួយនឹងវិបត្តិសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បានបង្ខំឱ្យវិនិយោគិនជាច្រើនលក់អចលនទ្រព្យចេញដោយខាតបង់ ដើម្បីកាត់បន្ថយបន្ទុកការប្រាក់របស់ពួកគេ។

អចលនទ្រព្យនៅភាគខាងលិចនៃទីក្រុងហូជីមិញ រួមទាំងតំបន់តាំងទីលំនៅថ្មី អាផាតមិន ផ្ទះអាជីវកម្ម និងដីឡូត៍នៅក្នុងស្រុកប៊ិញចាញ់ ខែសីហា ឆ្នាំ២០២៤។ រូបថត៖ ក្វីញត្រាន់

បច្ចុប្បន្ននេះ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានថយចុះក៏ដោយ ក៏អ្នកខ្ចីប្រាក់នៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីអត្រាការប្រាក់អណ្តែតបន្ទាប់ពីអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះបានបញ្ចប់។ លើសពីនេះ តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ជាប់លាប់ទាក់ទងនឹងប្រាក់ចំណូលកំពុងធ្វើឱ្យមនុស្សមានការប្រុងប្រយ័ត្ន និងស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញផ្ទះ។

យោងតាមអ្នកស្រី ភឿង (គិលានុបដ្ឋាយិកានៅមន្ទីរពេទ្យមួយក្នុងសង្កាត់លេខ ១ ទីក្រុងហូជីមិញ) ថវិការបស់គាត់សម្រាប់ទិញផ្ទះមានប្រហែល ៣ ពាន់លានដុង រួមទាំងប្រហែល ២ ពាន់លានដុងពីប្រាក់សន្សំ និងប្រាក់បន្ថែមចំនួន ១ ពាន់លានដុងដែលខ្ចីពីធនាគារ។ គាត់ចង់ទិញអាផាតមិនពីរបន្ទប់គេងនៅក្នុងតំបន់ជុំវិញសង្កាត់លេខ ៧។ បន្ទាប់ពីការស្ទង់មតិមួយសប្តាហ៍ គាត់បានរកឃើញអគារអាផាតមិនជាច្រើនដែលបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យរបស់គាត់ ប៉ុន្តែគាត់ស្ទាក់ស្ទើរព្រោះគាត់មានអារម្មណ៍ថាតម្លៃនៅតែខ្ពស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃជាក់ស្តែងនៃអាផាតមិន។

«វាអាចទៅរួចដែលថាកង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់បច្ចុប្បន្នកំពុងជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះកើនឡើង។ ខ្ញុំចង់រង់ចាំឱ្យទីផ្សារមានភាពប្រសើរឡើង និងសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ចម្រុះជាងមុនដើម្បីមានជម្រើសកាន់តែច្រើន» នាងបាននិយាយ ដោយពន្យល់ពីមូលហេតុដែលនាងមិនទាន់បានបញ្ចប់ការទិញនៅឡើយទេ នេះបើយោងតាម ​​​​Vnexpress ។

តាមពិតទៅ តម្លៃលំនៅឋានបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នាពេលថ្មីៗនេះ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិន។ សមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បានរាយការណ៍ថា សន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិននៅ ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើង ៥៨% និង ២៧% រៀងៗខ្លួននៅក្នុងត្រីមាសទីពីរបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០១៩។ ជាង ៨០% នៃការផ្គត់ផ្គង់ដែលបានចាប់ផ្តើមនៅឆ្នាំនេះមានតម្លៃ ៥០ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ឬខ្ពស់ជាងនេះ។ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតំបន់ជាយក្រុងមានចាប់ពី ៤០-៨០ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ខណៈដែលនៅកណ្តាលទីក្រុងមានតម្លៃជាង ១០០ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

យោងតាម ​​VARS ដើម្បីខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃក្រោម 2 ពាន់លានដុង គ្រួសារនីមួយៗត្រូវការប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែអប្បបរមាចំនួន 35-40 លានដុង ដើម្បីទូទាត់សងប្រាក់កម្ចី និងការចំណាយលើការរស់នៅប្រចាំខែ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្នរបស់គ្រួសារនៅទីក្រុងមានត្រឹមតែ 10-20 លានដុងក្នុងមួយខែប៉ុណ្ណោះ។ តម្លៃទាប និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលគឺជាឧបសគ្គដែលរារាំងលំហូរប្រាក់ដែលរំពឹងទុកទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ ឌីញ ប្រធាន VARS បានវិភាគបន្ថែមទៀតថា កំណើនឥណទានត្រូវបានជំរុញដោយអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសតម្រូវការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ ដូច្នេះ ដើម្បីជំរុញការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក្នុងវិស័យនេះ គោលនយោបាយគឺចាំបាច់ដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃលំនៅដ្ឋានឱ្យស្របនឹងកម្រិតចំណូលរបស់ប្រជាជន។ លើសពីនេះ ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ត្រូវលុបបំបាត់ចោល ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្មកាត់បន្ថយការចំណាយ និងមានភាពបត់បែនជាងមុនទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌផ្តល់ឥណទាន ដោយហេតុនេះជំរុញលំហូរមូលធនត្រឡប់ទៅក្នុងអចលនទ្រព្យវិញ។

ពីទស្សនៈរបស់អ្នកខ្ចីប្រាក់ អ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច ក៏ណែនាំឱ្យពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅពេលនេះ។ យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Le Quoc Kien នៅពេលខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញផ្ទះ អ្នកខ្ចីប្រាក់ត្រូវតែមានប្រាក់ចំណូលស្ថិរភាពពីប្រាក់ខែ និងយ៉ាងហោចណាស់ 40-50% នៃដើមទុនដោយខ្លួនឯង ដោយនៅសល់ត្រូវបានផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដោយធនាគារដើម្បីរក្សាសមត្ថភាពសងប្រាក់វិញ និងជៀសវាងបំណុលអាក្រក់។

លោក Kien បានចែករំលែកថា ជាទូទៅ អ្នកទិញផ្ទះគួរតែបែងចែកត្រឹមតែអតិបរមា 40% នៃប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំខែរបស់ពួកគេទៅលើលំនៅដ្ឋាន ដើម្បីទូទាត់ការចំណាយលើការរស់នៅជាមូលដ្ឋានផ្សេងទៀត។ ដូច្នេះ បន្ថែមពីលើការប្រៀបធៀបអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរវាងធនាគារនានា ដើម្បីជ្រើសរើសកញ្ចប់ប្រាក់កម្ចីសមស្រប អ្នកទិញផ្ទះត្រូវពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នអំពីលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសមត្ថភាពក្នុងការសងប្រាក់កម្ចីរបស់ពួកគេ។ ការបង់ការប្រាក់ និងប្រាក់ដើមប្រចាំខែដោយគ្មានផែនការប្រុងប្រយ័ត្ន និងសមហេតុផលអាចបង្កើតបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុ និងសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងដល់ជីវិត។

ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យលើសកម្រិត រួមផ្សំជាមួយនឹងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាប មិនត្រឹមតែរារាំងអ្នកទិញពីការប៉ាន់ស្មាន និងចងដើមទុនរបស់ពួកគេសម្រាប់រយៈពេលវែងប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏ធ្វើឱ្យវាពិបាកសម្រាប់អ្នកដែលទិញសម្រាប់ការសន្សំរយៈពេលវែងក្នុងការរំពឹងថានឹងទទួលបានផលចំណេញខ្ពស់ផងដែរ។ តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ក៏កាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូលពីការជួលផងដែរ (មានចំនួនត្រឹមតែប្រហែល 3% នៃតម្លៃវិនិយោគសរុប ដែលទាបជាងអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ)។ នេះក៏ជាមូលហេតុដែលប្រាក់ហូរចូលទៅក្នុងប្រាក់សន្សំជំនួសឱ្យអចលនទ្រព្យផងដែរ នេះបើយោងតាមកាសែត Investment ។

អ្នកវិភាគនៅ VPBank Securities ជឿជាក់ថា សមាមាត្រនៃតម្លៃលំនៅឋានទៅនឹងប្រាក់ចំណូលនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបានកើនឡើង ហើយបច្ចុប្បន្នខ្ពស់ជាងសមាមាត្រដែលបានណែនាំប្រហែល ៤-៥ ដង។ ដូច្នេះ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានថយចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំកន្លងមកក៏ដោយ ក៏តម្លៃលំនៅឋាននៅតែខ្ពស់ ដែលធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនពិបាកសម្រេច «ក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះ» របស់ពួកគេ។

ខាន់លីញ (តោន/ម៉ោង)

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm