공공주택에 가격 상한제를 도입해야 할까요?

호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨에 따르면, 사회주택은 개발업자들이 토지 사용료를 면제받고 부가가치세 및 법인 소득세와 같은 세제 혜택을 받기 때문에 자연스럽게 저렴해야 한다고 합니다. 게다가 개발업자들은 우대 대출 혜택도 받기 때문에 사회주택 가격은 같은 지역의 유사한 상업용 주택보다 약 15% 저렴할 것이라고 합니다.

그러나 그는 모든 합법적이고 타당한 사업 비용이 가격에 포함되어 있기 때문에 일부 사회주택 사업의 가격이 평방미터당 2,100만 동에 달한다고 주장했습니다. 하노이 의 일부 사업에서는 가격이 평방미터당 2,900만 동을 넘는 경우도 있다고 지적했습니다. 이는 현재 사회주택 사업의 투자 비용에 대한 어떠한 제한도 없다는 것을 의미합니다.

“ 현재 우리는 사회주택 공급 부족에 직면해 있습니다. 정부는 최소 100만 채의 사회주택 건설을 목표로 하고 있으며, 호치민시는 총리가 2026년까지 사회주택 개발 목표에 1만 5천 채를 추가함에 따라 2030년까지 21만 1천 채의 사회주택을 배정받았습니다. 이는 기업들이 사회주택 개발에 참여할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다 .”라고 레 호앙 차우 씨는 평가했습니다.

차우 씨에 따르면 사회주택에는 가격 상한선이 없어야 합니다. 그는 과거 사회주택 가격이 평방미터당 1,500만 VND 미만으로 제한되어 투자자들이 사회주택 사업에 투자하는 것을 꺼리게 되었다고 주장합니다.

그러나 현행 주택법은 모든 합법적이고 타당하며 합리적인 사업 비용을 주택 가격에 포함할 수 있도록 허용하고 있으며, 동시에 투자자들은 토지 사용료 면제, 세금 감면, 우대 대출 등의 혜택을 받고 있습니다. 따라서 사회주택 가격은 여전히 시장 메커니즘에 의해 결정되고 있습니다.

G6 그룹의 응우옌 안 퀘 회장 역시 같은 견해를 밝히며, 새로운 규제와 인플레이션으로 인한 인건비 및 건설비 상승이 맞물려 사회주택 가격이 이전보다 20~30% 상승했다고 분석했습니다.

예를 들어, 2022년 하노이 김화 지역의 사회주택 예상 가격은 평방미터당 약 1,650만 동이었고, 하딘 지역의 사회주택 가격은 기존 규정에 따라 평방미터당 1,900만 동이었습니다. 그러나 투자자들이 제공하고 건설부가 발표한 자료에 따르면, 현재 하딘 지역의 사회주택 가격은 평방미터당 2,500만 동이고, 김화 지역은 2,100만~2,200만 동입니다. 복잡한 건축 구조를 가진 프로젝트의 경우 2,700만~2,800만 동에 달하기도 합니다. 따라서 사회주택에 가격 상한제를 도입하면 더 많은 사람들이 사회주택을 이용할 수 있게 될 것입니다.

하지만 현실적으로 이는 실행하기 매우 어렵습니다. 현재 상황에서 프로젝트 투자 비용은 증가하고 있으며, 가격 상한제를 도입한다고 해서 기업의 수익이 보장되는 것은 아니기 때문에 기업들은 사회주택 건설에 더욱 소극적인 태도를 보이고 있습니다. 사회주택 사업의 실행 여부는 관련 절차 진행, 부지 정리, 그리고 수익성 확보 여부에 달려 있습니다. 퀘 씨는 "의도치 않게 100만 가구 사회주택 건설 계획에도 차질이 생겼다" 고 언급했습니다.

호치민시 부동산협회 부회장인 레 후 응이아 씨 역시 여러 가지 이유로 사회주택에 가격 상한제를 적용해서는 안 된다는 의견을 밝혔습니다. 예를 들어, 토지 가격은 지역마다 다르며, 호치민시의 토지 가격은 롱안시 와 다르고 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.

현재 사회주택에는 두 가지 유형이 있습니다. 하나는 기업이 직접 토지를 매입하여 건설하는 방식이고, 다른 하나는 국가가 깨끗한 토지를 제공하는 방식입니다. 기업이 토지를 매입하는 경우, 토지 비용이 주택 가격에 추가되어 국가 제공 토지를 사용하는 사업보다 가격이 높습니다. 또한, 지역별 지질 조건이 다르기 때문에 건설 비용도 차이가 납니다.

마찬가지로 고층 사회주택의 건설 비용은 저층 건물과 다르고, 지하층 유무에 따라서도 가격이 달라집니다. 사회주택은 통일된 기준이 없으며, 어떤 주택은 상업용 주택과 견줄 만한 아름다운 품질로 지어지는 반면, 어떤 주택은 그보다 낮은 수준으로 지어집니다. 그렇다면 전국적인 사회주택 가격 상한선을 어떻게 예측하고 설정할 수 있을까요?

한편, 가격 상한제가 시행될 경우 개발업자들은 판매 가격을 역산하여 상한선을 맞추기 위해 각 자재의 사용 비용을 최소화하는 방식으로 가격을 책정할 것입니다. 이는 향후 수백만 채의 주택이 매우 낮은 품질로 지어지는 결과를 초래할 것입니다.

" 사회주택에 가격 상한제를 도입하는 것은 매우 어렵습니다. 현재 가격 상한제가 없더라도 정부는 투입 및 산출 비용과 기업의 표준 이윤을 기준으로 사회주택 가격을 승인하고 관리하고 있습니다. 이는 토지 사용료 면제와 5%의 낮은 부가가치세 덕분에 사회주택 가격을 일반 상업용 주택보다 15~20% 낮게 유지하는 데 도움이 됩니다. 게다가 은행 대출 조건도 더 유리합니다 ."라고 레 후 응이아 씨는 말했습니다.

할인받으려면 어떻게 해야 하나요?

응우옌 안 퀘 씨는 사회주택 가격을 낮추기 위해 이윤폭을 13~15%로 늘리고, 사회주택에 대한 부가가치세는 면제하는 한편, 상업용 주택에 대한 부가가치세는 계속 징수하고, 상업용 주택의 토지 사용료는 면제하며, 사회주택과 상업용 주택의 총 이윤을 분리하지 않고 합산하는 방안을 제안했습니다. 그러나 정책 조정에는 반드시 통제가 수반되어야 합니다.

퀘 씨에 따르면, 지역 간 과도한 가격 격차를 방지하기 위해 건설 비용 산정에 대한 엄격한 메커니즘을 구축해야 합니다. 이는 투명성과 공정성을 확보하기 위한 것입니다. 가격 책정 방식은 투자자들에게 부담을 주지 않아 사회주택 개발에 참여하도록 동기를 부여하는 동시에, 지나치게 관대하여 폭리 및 가격 조작을 방지해야 합니다.

G6 그룹 회장은 “ 가격 상한제를 도입하는 대신, 세 당사자 모두에게 이익이 되는 상생 방안을 모색해야 합니다. 국가는 사회 복지 증진, 주택 가격 안정, 저소득층 및 사회 취약계층, 내 집 마련에 어려움을 겪는 사람들의 주택 수요 충족을 통해 주택난을 완화하고 삶의 질을 향상시키며 지역사회의 지속 가능한 발전에 기여할 수 있습니다. 국민들은 합리적인 가격으로 주택을 구매하여 안심하고 일하고 생산 활동을 할 수 있으며, 투자자들은 사회주택 사업을 조기에 완료하고 최소한의 수익을 확보할 수 있습니다 .”라고 강조했습니다.

호레아(HoREA) 회장 레 호앙 차우는 사회주택 가격을 적정 수준으로 되돌리기 위해서는 정부 정책 지원뿐 아니라 다양한 해결책이 필요하다고 강조했습니다. 그는 건축자재, 전기, 수도, 휘발유 등의 가격이 급격히 상승하여 주택 가격에 직접적인 영향을 미치고 있기 때문에 시장 관리가 매우 중요하다고 지적했습니다. 또한, 사회주택 사업 승인 절차를 단축하여 투자자들이 사업을 추진하기에 유리한 환경을 조성하고 사회주택 공급을 늘려야 한다고 덧붙였습니다.

출처: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html