교외 토지는 아마추어 투자자를 위한 것이 아닙니다. 시장의 밝은 점, 중개인들이 다시 활기를 띠고 있습니다.

시장이 활성화되고 개선 조짐이 보이고, 토지 투자 시 주의 사항, 빈딘성에서 많은 프로젝트에 투자를 촉구하고, 국가가 주거용 토지를 회수할 때 토지 보상에 대한 규정 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

2023년 초부터 현재까지 부동산 시장은 거래량이 점진적으로 증가했습니다. (출처: DT)

개선의 징후

베트남 부동산 협회(Vnrea)의 "2023년 3분기 베트남 부동산 시장 회복 과정 평가 및 2023년 4분기 시장 상황 예측" 보고서는 방금 완성되었으며, 2023년 3분기 부동산 시장의 유동성이 2022년 말의 어려운 시기에 비해 개선되었으며, 올해 첫 몇 달 동안 하노이, 하이퐁 , 라오까이, 다낭, 호치민시와 같은 지역에서 많은 "밝은 점"을 기록하기 시작했다고 명확히 밝혔습니다. 이러한 지역은 인프라와 교통에 대한 투자가 촉진되고 수요에 적합한 공급원이 많습니다.

베트남 부동산협회(VARS)의 최근 조사에 따르면, 부동산 시장에 참여한 투자자의 최대 60%가 은행 금리가 계속 낮아진다면 투자를 계속할 계획이라고 밝혔습니다. 부동산 시장은 올해 초부터 거래량이 점진적으로 증가했습니다. 2023년 2분기에 시장은 1분기 2,700건의 거래에 비해 37% 증가한 3,700건의 거래를 기록했고, 3분기에는 시장은 2분기보다 1.5배, 1분기보다 2배 이상 높은 약 6,000건의 거래를 기록했습니다.

부동산 업계 관계자에 따르면, 현재 주요 도시의 아파트·주택 시장은 양호한 흡수세를 보이고 있으며, 중심가의 100억 VND 이하 가격대에 집중돼 있다.

현재의 시장 성장 주기를 계속 유지하려면 정체된 공급을 개선하기 위한 메커니즘과 정책이 필요합니다. 부동산 정책은 모든 사회 계층을 대상으로 해야 합니다.

티에스. Vnrea 부사장인 응우옌 반 딘은 실제 주택 수요가 증가하고 있으며 경제 성장과 도시화에 따라 확실히 증가할 것이라고 언급했습니다. 2023년 말 부동산 포럼에서 Vnrea가 부동산 지수를 발표할 것으로 예상되는데, 이는 프로젝트 개발자들이 참고할 수 있는 기준이 될 것이며, 이를 통해 프로젝트가 형성될 때 실제 수요의 60~70%를 충족시켜 국내외 투자자를 유치하는 데 필요한 요건을 충족할 수 있을 것입니다.

부동산 전문가들은 또한 15대 국회 6차 회의에서 통과된 주택법, 토지법, 부동산사업법 초안이 법적 '병목'을 해소하고, 자금조달이 원활해지고, 투자자들의 신뢰가 주류 시장으로 돌아오는 등...이 시장이 진정으로 정상화 되는 데 결정적인 조건이 될 것이라고 논평했습니다.

2023년 4분기 부동산 시장은 2024년부터 시장 회복을 위한 발판이 될 것입니다. 특히 개발 여지가 많고, 동시적이고 현대적인 계획, 투자 중심의 인프라, 저렴한 가격 수준 등을 갖춘 지역에서는 더욱 그렇습니다.

교외 토지 시장이 활성화되고 있다

최근 토지 분할 및 매매 금지가 점차 '해제'되면서 토지 시장이 점차 개선되고 있습니다. 하노이 교외 지역이나 박닌, 박장, 닌빈 등의 교외 지방에서는 거래가 다시 나타나기 시작했지만, 여전히 규모는 작습니다.

예를 들어, 하노이 타치탓구의 빈옌과 탄사공동 지역에서는 폭 4~5m 도로변 구획지의 분양가가 현재 1600만~2000만 VND/m2에 분양 광고되고 있는데, 이는 '토지 열풍' 시기에 비해 약 30% 하락한 가격입니다. 특히 골목길에 따로 구획된 토지의 가격은 1㎡당 1,100~1,200만 동에 불과해 열풍기에 비해 40~50% 하락했다.

특히 부동산 중개인들은 시장에서 '사라진' 기간을 거친 후 다시 돌아와 토지 판매를 늘리고 있습니다. 많은 부동산 거래 사이트에서 토지 매물 정보는 6억 VND에서 10억 VND 이상까지 다양합니다.

VARS 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 20억 VND 미만의 적색등기부등본 및 상업용 주택 부문의 거래량이 뚜렷하게 증가했습니다. 특히 기반시설 투자가 이루어진 지역이나 산업단지 인접지역에서는 전분기 대비 매매가격이 5~7% 상승했다.

이는 토지 유형에서 유일하게 밝은 부분인데, 토지 가격이 구획당 30억 VND 이상인 상황에서 거래 상황은 여전히 매우 암울하기 때문입니다.

교외 토지의 잠재력은 여전히 존재하지만, 전문가들은 투자자들이 신중해야 한다고 말한다. 특히 유동성 측면에서 현재 시장은 여전히 잠재적 위험을 안고 있기 때문이다. 말할 것도 없이, 세분화된 토지 시장은 어느 정도 여전히 "대기업"의 통제 하에 있습니다.

부동산 전문가 Tran Khanh Quang은 올해 시장에는 기회가 있지만 매우 희미하며, 기회는 2024년에야 실제로 성숙될 수 있다고 언급했습니다. 토지는 여전히 수익성이 높은 부문이겠지만 현재는 대다수에게 해당되지 않으므로 신중하게 선택해야 합니다.

광 씨는 토지가 전문 투자자와 현금을 보유한 실제 주택 구매자라는 두 그룹에게 기회가 될 것이라고 말했습니다. 아마추어 투자자는 "뛰어들지" 말아야 하며, 뛰어들고 싶어도 3~5년 비전을 가지고 장기적인 현금 흐름이 필요합니다.

"실제 상황에 따라 투자자는 30% 할인을 제안할 수 있고, 그 다음에는 25%, 그리고 그 다음에는 20%까지 할인을 제공할 수 있습니다. 매수자는 과감하게 협상하여 15~20% 할인으로 거래를 마무리할 수 있는데, 이는 실현 가능한 할인입니다. 올해 말과 2024년 초가 투자금을 유치하기에 가장 적절한 시기일 수 있습니다."라고 전문가는 지적했습니다.

한편, 일부 전문 투자자들은 대도시 외곽의 도시 토지는 이미 포화상태에 이르러 수익률이 낮아질 것으로 평가하고 있다. 아직도 많은 지방의 토지 가격이 상당히 낮은 편이지만, 증가 폭은 더 클 것입니다.

하지만 높은 수익에는 큰 위험도 따릅니다. 따라서 안전을 위해 지방 토지에 투자할 때 투자자는 최대 3~5년 또는 그 이상이 될 수 있는 대기 시간을 고려해야 합니다. 이것은 유휴 현금 흐름에만 적합하며, 재무적 레버리지를 사용해서는 안 됩니다.

빈딘성, 140억 달러 규모 프로젝트로 다양한 분야에 투자 요청

빈딘성 인민위원회의 전자정보 포털은 방금 다양한 분야에서 지역 투자를 요청하는 151개 프로젝트 목록을 게시했습니다. 부동산, 서비스, 무역 및 관광 부문은 최대 80개의 프로젝트를 보유하고 있으며, 이는 투자 포트폴리오의 대부분을 차지합니다.

가장 큰 투자 자본이 투입된 프로젝트는 총 자본금이 약 140억 달러이고 면적이 57헥타르가 넘는 Nhon Hoi 생태관광 도시권 1구역에 대한 도시권 투자입니다. 다음은 100억 달러의 투자 자본과 36헥타르의 면적을 가진 Nhon Hoi 생태관광 도시 지역 3구역의 도시 지역 투자 프로젝트입니다. 또 다른 프로젝트는 노온리-캇티엔 비치 관광단지 1번 지점에 있는 고층 호텔 단지로, 면적이 약 34헥타르이고 투자 자본이 20억 달러입니다.

일부 프로젝트는 타이푸 공동체(300ha)의 생태관광과 결합된 농장 지역과 같이 대규모 지역을 포함합니다. 호아이년 타운 해안을 따라 위치한 주거, 서비스 및 상업 지역(300ha) 라 부옹 생태관광 프로젝트(250-300ha) 바이콘 고급 생태관광 리조트(100ha) 반퐁댐 관광지구(70ha) 규모에 따라 투자 자본이 달라집니다.

빈딘성 인민위원회는 30개의 공업단지와 산업 클러스터 프로젝트를 통해 인프라 부문에도 중점을 두고 있습니다. 이 중 유일한 산업단지 프로젝트는 봉손 산업단지로, 디엔칸 지구, 반캉, 라이득, 라이칸남에 걸쳐 250헥타르 규모입니다. 나머지 29개 산업클러스터 프로젝트는 각각 다른 지역에 위치하고 있으며, 면적은 100헥타르 미만입니다.

또한 빈딘성은 농업 및 양식업 프로젝트 9개에 대한 투자를 요청했습니다. 2개의 의료 프로젝트 8개의 지원 산업 프로젝트 폐수 및 생활용수 수집 및 처리 분야의 12개 프로젝트 3개의 묘지 건설 프로젝트 3개의 에너지 프로젝트 4개의 시장 프로젝트.

빈딘성 기획투자부의 최신 데이터에 따르면, 올해 첫 9개월 동안 이 지방은 총 투자 자본이 4,620만 달러에 달하는 6개의 신규 등록된 FDI 프로젝트를 유치했습니다. 국내 투자 측면에서 이 지방은 총 등록 자본금이 약 13조 3,870억 VND에 달하는 62개의 새로운 프로젝트를 유치했습니다.

첫 9개월 동안 이 지방은 총 등록 자본금이 17,960억 VND에 달하는 68개의 신규 프로젝트를 유치하여 연간 계획을 13% 초과 달성했습니다. 그 중 17개 프로젝트는 경제특구와 산업단지에 있으며 총 등록자본은 2조 4,310억 동이 넘습니다. 경제특구와 산업단지 밖에서 진행하는 프로젝트 51건으로 총 투자 자본이 15,5290억 VND가 넘습니다.

국가가 주거용 토지를 회수할 때 토지 보상에 관한 규정

2013년 토지법 제79조에서는 국가가 주거용 토지를 회수할 경우 토지 보상을 명시적으로 규정하고 있습니다.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

국가가 주택에 딸린 토지를 회수하는 경우, 가구와 개인은 주거용 토지에 대한 보상 조건을 충족하지 않고도 거주지를 옮겨야 합니다. 다른 거주지가 없는 경우 국가는 주택을 매각, 임대, 임대 매수하거나 토지 이용료를 받고 주거용 토지를 할당합니다. (출처: 카페F)

구체적으로, 주거용 토지를 사용하는 가구 및 개인, 베트남의 토지 사용권에 딸린 주택을 소유한 해외 거주 베트남 국민이 국가가 토지를 회수할 때 이 법 제75조에 규정된 대로 보상을 받을 자격이 있는 경우 다음과 같이 보상합니다.

토지를 회수한 지역, 구 또는 도시에 다른 주거용 토지 또는 주택이 없는 경우, 보상은 주거용 토지 또는 주택의 형태로 지급됩니다. 토지나 주택의 형태로 보상이 필요하지 않은 경우 국가는 현금으로 보상합니다.

토지를 회수한 지역, 구 또는 도시에 아직 주거용 토지나 주택이 있는 경우 현금으로 보상을 지급합니다. 토지 기금 조건이 있는 지역의 경우 토지 형태의 보상이 고려됩니다.

국가가 주택에 딸린 토지를 회수하는 경우, 가구와 개인은 주거용 토지에 대한 보상 조건을 충족하지 않고도 거주지를 옮겨야 합니다. 다른 거주지가 없는 경우 국가는 주택을 매각, 임대, 임대 매수하거나 토지 이용료를 받고 주거용 토지를 할당합니다.

국가가 토지를 회수할 때 주택 건설 사업을 시행하기 위해 토지를 사용하는 경제 조직, 해외 베트남인 및 외국인 투자 기업은 이 법 제75조에 규정된 보상 조건을 충족하는 경우 토지에 대한 보상을 받습니다.

정부는 이 조항을 세부적으로 규정한다. 따라서 토지를 회수한 지역, 구 또는 읍에 다른 주거용 토지 또는 주택이 없는 경우 주거용 토지 또는 주택의 형태로 보상이 이루어집니다. 토지나 주택의 형태로 보상이 필요하지 않은 경우 국가는 현금으로 보상합니다.

2013년 토지법 제66조에 따라 토지를 환수할 수 있는 권한은 다음과 같이 규정되어 있습니다.

성 인민위원회는 다음의 경우에 토지를 회수하기로 결정한다: 조직, 종교기관, 해외 거주 베트남인, 외교적 기능을 수행하는 외국 조직, 외국인 투자 기업의 토지 회수. 다만, 이 조 제2항 제b호에 규정된 경우는 제외한다. 지방자치단체, 구, 읍의 공공토지기금에 속하는 농경지를 회수합니다.

지구 단위 인민위원회는 다음의 경우에 토지를 회수하기로 결정합니다: 가구, 개인 및 주거 지역 사회의 토지 회수. 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 권한을 가진 해외 거주 베트남인으로부터 주거용 토지를 회수합니다.

토지회수구역에 본 조 제1항 및 제2항에서 정한 두 가지 주체가 모두 포함되는 경우, 도(省)인민위원회가 토지회수를 결정하거나, 현(縣)인민위원회에 토지회수를 결정하도록 위임한다.

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