자본 부족, 정책 부족
현재 호찌민시에는 운하를 따라 많은 주택들이 남아 있습니다. 이 주택들은 대부분 낡고 비위생적이며, 생활 환경이나 안전이 보장되지 않습니다. 특히 3~4세대가 밀집하여 거주하는 곳이기도 합니다.
8군 샹 운하 다리 인근에 거주하는 34세 응우옌 반 땀 씨는 운하 주변 생활이 매우 불편하다고 말했습니다. 환경 위생 상태가 보장되지 않고, 주변 폐기물은 질병 발생 위험을 높입니다. 반면, 폭우나 만조가 올 때마다 물이 집 안으로 넘쳐 가구가 파손되고 병원균이 쉽게 확산되어 일상생활에 지장을 초래합니다.
호치민시 건설국 보고서에 따르면, 호치민시는 도심 내에 105km가 넘는 5개의 주요 운하를 보유하고 있으며, 이를 통해 14,200헥타르에 달하는 지역의 배수 문제를 해결하고 있습니다. 그러나 이 수로는 점점 좁아지고 오염되고 있습니다. 호치민시는 도시 환경 개선을 위해 1993년부터 운하를 따라 주택을 이전해 왔지만, 이전 과정은 여전히 매우 더디게 진행되고 있습니다.
운하 위와 주변 지역의 총 주택 수는 65,000채가 넘습니다(1993년부터 현재까지의 통계). 전반적으로 운하 위와 주변 지역의 주택을 철거, 이전, 재정착시키는 프로그램의 시행 단계는 모두 매우 낮은 목표(50% 미만)를 달성했습니다.
구체적으로, 1993년부터 2020년까지의 기간 동안 호치민 시는 이전이 필요한 총 65,000여 채의 주택 중 38,185채만 이전했습니다. 2021년부터 2025년까지의 기간 동안 호치민 시는 총 6,500여 채의 주택 목표 중 2,867채만 이전했습니다.
운하 주변 주택 이전이 더딘 주된 이유는 자본 투자의 어려움 때문입니다. 현재까지 14개 사업 중 5개 사업만이 보상 및 재정착을 위한 자본이 배정되었습니다. 한편, 운하 주변 주택 이전 사업은 긴급 투자가 필요한 핵심 사업 목록에 포함되어 있지만, 다른 기반 시설 사업과 비교했을 때 긴급하고 우선순위가 높은 사업으로 선정되지는 않았습니다.
반면, 프로젝트는 여전히 행정 절차, 부지 정리 등에 걸려 있습니다. 2009년부터 BT 형태로 Saigon Real Estate Corporation(Resco)이 투자한 U Cay 운하 개량 프로젝트가 그 예입니다. 이 회사는 1단계(운하 청산소)를 완료했습니다.
2015년에도 Resco는 운하 주변 주택들을 철거하는 2단계 사업을 계속 진행했습니다. 그러나 2013년 토지법이 발효되면서 몇 가지 문제가 발생했습니다. 이로 인해 프로젝트는 투자자들에게 토지를 인도하는 데 지연되었고, 투자자들은 자본금 회수에도 어려움을 겪었으며, 결국 현재 프로젝트는 "동결"된 상태입니다.
호치민시의 운하를 따라 주택을 이전하는 것은 계획만큼 효과적이지 않습니다.
호치민시 건설국 사무국장인 리탄롱 씨는 이런 상황이라면 2025년 말까지 4,250채의 주택만 보상 및 이전될 것으로 예상되며, 이는 목표의 65%에 해당한다고 밝혔습니다.
지연 이유는 2020년 이후 민관협력(PPP) 투자법이 건설-양도(Build-Transfer) 계약 방식을 더 이상 규정하지 않기 때문입니다. 투자자들은 더 이상 토지 펀드로 수익을 받지 못하고, 운하 주변으로 주택을 이전한 후 해당 토지에서 사업을 운영할 수 있기 때문에 투자 유치에 유리하지 않습니다.
한편, 국가 예산을 활용한 투자 역시 자본 배분에 어려움을 겪고 있습니다. 운하 주변 주택을 이전하는 사업은 건설부가 핵심 시급 사업으로 제안했지만, 다른 사업들처럼 시급 및 우선순위 사업으로 선정되지 않았습니다.
또한, 가구에 대한 보상, 지원 및 재정착 정책은 단순하지 않습니다. 특히 대부분의 주택과 토지는 법적 지위가 복잡하고, 토지 이용권이 없으며, 주택이 회랑 부지 일부와 운하 수위의 일부를 침범하고 있기 때문입니다.
결연히 이전하고 리노베이션 계획을 세우다
호치민 시는 운하를 따라 주택을 이전하는 정책을 시행하고 있는데, 그 목적은 오늘날 운하를 따라 살고 있는 수천 가구의 안전을 보장하는 것뿐만 아니라, 깨끗하고 문명화된 도시 공간을 조성한다는 호치민 시의 7대 혁신 프로그램 중 하나입니다.
호치민시 개발연구소 전문가 두 푸옥 탄 박사에 따르면, 호치민시 인민위원회는 19조 동(VND) 이상의 예산을 투입하여 운하를 따라 6,500채의 주택을 이전하는 목표를 추진하기로 했습니다. 그러나 건설부는 타당성 조사를 통해 2021년부터 2025년까지 이 목표의 41%만 달성할 수 있을 것으로 예상했습니다.
"현재 운하 주변 주택 이전에서 가장 큰 어려움 두 가지는 철거 계획 수립과 주민들의 재정착 자금 마련입니다. 실행 과정에서는 보상 비용 문제도 있습니다. 매년 자금이 부족해 신속한 진행을 지원하기가 어렵습니다."라고 두 푸옥 탄 박사는 말했습니다.
전문가들은 최근 국회 에서 발표된 결의안 98호를 통해 호찌민시가 세 가지 기회를 활용할 수 있다고 해결책을 제시했습니다. 첫째, 투자 관리 규정에 따라 운하 주변 가구에 대한 보상 및 이주를 시행하는 데 예산을 사용할 수 있습니다. 둘째, 재정 및 국가 예산 규정에 따라 호찌민시 예산은 수수료 정책 조정으로 인한 세수 증가분의 100%를 사용할 수 있습니다.
탄 씨에 따르면, 제98호 결의안 제6조 3항에 따르면 호치민 시는 다른 토지를 교환하여 사회주택을 건설하거나 교환된 토지 기금을 사용하여 상업용 주택 프로젝트의 토지에 대한 재정적 의무를 이행할 권리가 있습니다.
한편, 베트남 도시계획개발협회 응우옌 후 응우옌 박사는 호찌민시의 운하 주변 주택 이전 과정이 현재 매우 더디게 진행되고 있음을 인정했습니다. 전문가들은 현재 가장 큰 걸림돌은 재정 문제라고 지적합니다. 그러나 호찌민시는 공공 또는 민간 자본 문제 해결을 언급하며 자본 조달을 요청했을 뿐, 구체적인 자금 조달 규모는 밝히지 않았습니다.
응우옌 씨는 좀 더 현실적인 방안으로, 시에서 프로젝트를 더 작은 단위로 나누어 하나씩 시행하는 방안을 제안했습니다. 아무리 작은 결과라도 결과를 보면 시민들의 심리가 자극될 것입니다. 시민들은 더 공감하고 더 나은 사회를 위해 기여하고자 하는 마음을 갖게 될 것입니다. 이를 통해 복구 및 보상 사업도 더욱 순조롭게 진행될 것입니다.
호치민시 도시연구개발센터의 브엉 꾸옥 쭝(Vuong Quoc Trung) 마스터 역시 같은 견해를 밝히며, 현재 운하 주변 주택을 이전할 때 가장 어려운 문제는 자본이라고 말했습니다. 이 문제를 해결하기 위해 호치민시는 기업과 투자자들의 참여를 장려하고, PPP 방식을 통해 재원을 다각화해야 합니다. 또한, 98호 결의안의 구체적인 메커니즘을 적용하여 유연한 메커니즘을 구축하고, 복잡한 법적 절차를 개혁해야 합니다.
한편, 호찌민시는 운하를 따라 주택을 이전하는 프로젝트에 참여할 때 기업들이 잠재적인 부동산에 투자할 수 있는 여건을 조성해야 합니다. 또한 정부는 새로운 지역의 일자리, 서비스, 공공시설 등 새로운 자원에 사람들이 접근할 수 있는 여건을 조성해야 합니다.
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