토지법 개정안, 관광토지펀드 빼먹고 투자자들 쉽게 더 높은 가격 지불 강요

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10월 19일 오전 "토지법 개정: 관광을 위한 토지 조성"이라는 주제의 학술 워크숍에서 DVL Ventures 이사회 의장이자 하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 홍 충 변호사는 다음과 같은 문제를 제기했습니다. 2013년 토지법 제62조는 국가가 국가 및 공공 이익을 위한 사회 경제적 개발을 위해 토지를 회수하는 경우를 규정하고 있습니다.

국가가 토지를 회수하는 프로젝트는 주민의 기술 인프라와 공통 사회 인프라를 업그레이드하고 주민의 사회 보장을 보장하기 위해 결정되며, 관광 , 엔터테인먼트를 개발하거나 상업용 주택과 관광 개발, 서비스 작업, 엔터테인먼트를 결합하는 것을 목표로 하는 프로젝트는 제외됩니다.

2015년부터 2019년까지 관광업이 큰 폭으로 발전했습니다. 많은 지방과 도시에서는 관광 개발을 좋은 방향으로 여기고 관광을 선두주자로 삼았습니다. 이로 인해 법률상 관광부동산은 국가가 토지를 회수할 수 없다고 규정하고 있지만, 관광사업이 핵심사업으로 지정되어 있음에도 불구하고 많은 지방자치단체에서는 여전히 토지를 회수하여 사업체에 할당하고 있습니다.

전문가들은 관광 개발을 위해 토지 기금을 조성하는 것이 필요하다고 말한다. (삽화)

이로 인해 2019년 이후 관광용 부동산과 관련된 법적 문제가 발생하기 시작했습니다. 검토 요청을 받았을 때, 토지 할당 규정으로 인해 일련의 프로젝트가 중단되었으며, 지금까지도 그 프로젝트들은 새로운 법적 틀을 기다리며 중단된 상태입니다.

관광이 진정으로 경제를 선도하는 분야가 되려면 새로운 토지법에 관광용 토지에 대한 구체적인 규정이 포함되어야 한다고 생각합니다. 동시에 관광 발전을 위한 토지, 세금, 투자 등에 대한 진정으로 개방적인 정책과 메커니즘이 마련되어야 합니다.

각 단계의 경제 개발에는 각기 다른 우선순위가 있습니다. 정 씨 는 "관광을 선도사업으로 정했다면, 놀이공원, 오락시설, 다목적단지 등의 관광사업을 국가가 사회경제적 개발을 위해 회수하는 토지 목록에 추가해야 한다 "고 제안했다.

부동산 법률 전문가 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh)은 또한 토지법 초안(개정)의 또 다른 단점을 지적했습니다. 즉, 토지법 초안(개정) 제79조에 명시된 국가 및 공공 이익을 위한 사회경제적 개발을 위한 토지 회복의 경우 현재 관광, 오락 및 레크리에이션을 개발하는 프로젝트가 전혀 없다는 것입니다.

이 초안은 지방 상황에 따라 도인민위원회가 결정하는 경우에만 주택, 상업, 서비스 혼합 프로젝트에 대한 토지 회수를 규정하고 있습니다.

따라서 국가가 토지를 회수하려면 해당 프로젝트가 주거 기능의 일부에 "적용"되어야 합니다(수준이나 비율에 대한 규제 없음).

" 저는 토지를 순수 관광, 오락, 그리고 주거 기능 없이 레크리에이션 사업에 매립해야 한다는 의견에 동의합니다. 그러나 관광에 적합한 지역에서는 주요 관광 사업을 시행하기 위한 토지 매립에 우선순위를 두어야 하며, 이를 통해 지역 사회경제 발전의 동력을 창출하고 나아가 지역 전체의 발전을 도모해야 합니다. "라고 딘 씨는 말했습니다.

딘 씨는 현실적으로 토지 수용이 허용되지 않으면 잠재력 있고 유능한 투자자를 유치하기 위한 대규모 프로젝트를 추진할 수 없다고 분석했습니다. 현재의 법안이 유지된다면 주요 관광사업의 시행이 차단될 것이다. 관광, 오락, 레크리에이션 프로젝트를 수행하기 위해 지방 자치 단체는 토지 취득 조건을 충족하기 위해 주거용 토지의 일부(아마도 매우 적은 비율)를 프로젝트 계획에 "삽입"해야 합니다.

이런 형태의 "회피"는 결과를 초래할 것입니다. 사용되지 않는 주거용 토지는 자원 낭비를 초래하지만, 사용될 경우 관광 프로젝트의 범위 내에서 주거 기능을 형성하게 됩니다. 해당 프로젝트에 장기 거주자가 거주하면 리조트 프로젝트의 사치 수준이 낮아질 것입니다. 따라서 딘 씨는 주택 기능이 없는 순전히 관광, 오락 및 레크리에이션 프로젝트를 시행하기 위해 초안 제79조에 토지 회수 사례를 추가하는 것이 필요하다고 생각합니다.

동의합니다. Phuc Khang 투자 및 건설 주식회사 이사회 고문인 Do Thanh Trung 박사도 관광, 엔터테인먼트 및 레크리에이션 프로젝트(민간 자본 사용)가 사회 경제적 개발을 위한 토지 회수 사례에 포함되지 않는다는 규정이 토지법 초안(개정판)에 명시되어 있으므로 투자자들이 프로젝트를 시행하기 위한 토지 자금을 확보하기 어려울 것이라고 말했습니다.

특히 대규모 프로젝트의 경우 투자자는 토지 사용권 양도 계약을 통해서만 프로젝트를 시행할 토지에 접근할 수 있습니다. 하지만 넓은 면적의 국토에서 100%의 가구와 합의에 도달하는 것은 매우 어렵습니다.

투자자가 제시한 가격을 일부 가구가 받아들이지 않는 경우가 있을 수 있기 때문입니다. 게다가 이 프로젝트가 시행되는 토지에는 일반인뿐만 아니라 투기자들도 살고 있기 때문에 투자자들에게 가격 압박이 가해질 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.

개정 토지법 제128조는 전체 양도에 합의하지 못하는 경우의 처리 방안을 규정하고 있지 않지만, 국가는 토지 회수를 지원하게 됩니다.

“ 따라서 토지를 활용한 프로젝트 입찰 범위에 대규모 관광, 오락 및 레크리에이션 프로젝트인 ‘300헥타르 이상 규모의 신도시 지역 프로젝트’, ‘상업, 사업, 서비스, 오락 및 레크리에이션 구역, 다목적 단지와 결합된 혼합 주택 프로젝트 또는 신도시 지역’을 추가하는 제안은 국가가 토지 회복에 개입하는 것이 필요하다 ”고 Trung 씨는 강조했다.

차우 안

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