토지 가격표에는 비농업용 토지와 서비스용 토지의 수익 수준을 명확하게 구분해야 합니다.

25개 성·시는 시장 원칙에 따라 토지 가격표를 조정하여 새롭게 발표했지만, 비농업 용지(주거용지 및 상업/서비스용지 제외)를 단일 토지세 징수 범주로 묶어 시민과 기업에 어려움을 초래하고 있습니다.

많은 전문가들은 토지 이용 효율을 극대화하기 위해서는 조화로운 토지 관리 방안이 필요하다고 믿습니다. - 사진: B. NGOC

자연자원환경부에 따르면 향후 토지 가격표를 조정하거나 새로 발표하는 지방자치단체의 수가 계속 증가할 것으로 예상됩니다.

토지 유형별 수수료율을 명확하게 정의하십시오.

CEO 그룹의 부사장인 부란안(Vu Lan Anh) 씨는 2024년 토지법에 따르면 상업 및 서비스용 토지는 상업 및 서비스 사업장과 호텔, 관광 빌라, 관광 아파트와 같은관광 및 리조트 시설을 포함하여 사업, 무역 및 서비스를 지원하는 기타 시설을 건설하는 데 사용되는 토지라고 밝혔습니다.

"2024년 토지법은 또한 시장 원칙에 기반한 토지 가격표 ​​작성은 국가, 토지 이용자, 투자자 및 실제 적용 간의 이익 조화 원칙에 따라 수행되어야 한다고 규정하고 있습니다."

하지만 현실적으로 지방 당국은 상업 및 서비스용 토지에 대해 높은 일회성 토지 임대료를 징수하는 경우가 많습니다.

"상업 및 서비스용 토지의 높은 가격은 관광 및 리조트 프로젝트에 대한 투자를 저해합니다. 국가와 투자자의 이익 균형을 맞추기 위해 상업용 및 서비스용 토지 가격을 주거용 토지 가격의 약 20~40% 수준으로 책정하는 방안을 고려해야 합니다."라고 부란안 씨는 제안했습니다.

이 문제에 대해 호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 다음과 같이 말했습니다. "2024년 토지법 시행 지침인 2024년 정부령 102호 제5조 4항은 공공 서비스 시설 건설용 토지를 문화 시설, 사회 시설, 의료 시설, 교육 시설, 스포츠 시설 건설용 토지 등 여러 유형으로 구분하고 있습니다."

또한, 비농업용 사업용지는 산업단지, 산업집단지, 상업 및 서비스용지, 비농업 생산시설용지, 광업활동용지 등으로 세분화됩니다.

차우 씨는 "이는 특히 교육, 의료 및 스포츠 목적으로 사용되는 토지를 포함하여 각 토지 유형에 상응하는 토지 사용료에 대한 구체적인 규정이 필요함을 보여줍니다."라고 덧붙였습니다.

그러나 많은 지역에서 아직 이러한 규정을 완전히 마련하지 못했고, 성급 규정조차 완성되지 않아 법을 일관되고 효과적으로 시행하는 데 어려움이 있다.

황반꾸엉 교수 (국회 재정예산위원회 위원) - 사진: B. NGOC

그것들을 하나로 묶는 것은 잘못된 것입니다.

최근 지방자치단체별 토지가격표 작성과 관련하여, 국회 재정예산위원회 위원인 호앙 반 꾸엉 교수는 토지법의 목적은 각 필지별로 구체적인 가격을 정하는 것이라고 지적했습니다. 따라서 일부 지방자치단체에서 비농업용지(주거용지 제외)와 상업용지, 서비스용지를 하나의 범주로 묶어 동일한 가격을 책정하는 것은 잘못된 것이며, 오히려 직무유기에 해당한다고 비판했습니다. 법률이나 시행령 어디에도 그러한 관행을 규정하고 있지 않다는 것입니다.

꾸엉 씨에 따르면, 토지 평가는 각 토지 유형의 구체적인 용도에 따라 이루어져야 합니다. 또한, 토지법은 지방 당국에 토지 평가뿐만 아니라 토지 금융 규제에 대한 권한도 부여하고 있습니다.

"토지 임대와 관련하여, 토지 가격표상의 토지 가격이 크게 상승하여 사업에 악영향을 미치고 투자 유치를 저해하는 경우, 지방 정부는 필요한 경우 최소 0.25% 낮은 임대료를 적용할 수 있습니다(정부령 103/2024/ND-CP에 따름). 경제 개발을 우선시하는 사업에는 낮은 임대료가 적용되고, 그렇지 않은 사업에는 높은 임대료가 적용될 것입니다."라고 꾸엉 씨는 강조했습니다.

천연자원환경부 토지국 부국장인 레 반 빈 씨에 따르면, 2024년 토지법은 기존의 토지 가격 체계를 폐지하고 지방 정부가 자체적인 가격표를 발표할 수 있도록 했습니다. 이에 따라 2024년 토지법은 지방 인민위원회가 토지 가격표를 지방 인민위원회에 제출하여 승인을 받도록 규정하고 있습니다. 이는 관련 규정이 더욱 전문화되고 각 기관의 책임이 명확해지고 있음을 보여줍니다.

부동산 개발 사업(주택, 리조트 등)의 토지 평가에는 토지 시세표가 적용되지 않고 특정 토지 가격을 기준으로 산정됩니다. 연간 토지 임대료를 지불하는 산업단지 등의 사업에는 연간 시세표가 적용되며, 그 외의 경우에는 경매 또는 입찰을 통해 진행됩니다.

토지를 임대하고 연간 임대료를 지불하는 기업의 경우, 토지 가격이 상승하면 비용도 증가합니다. 그러나 2024년 토지법 제153조 2항은 연간 임대료를 지불하는 토지 임대의 경우 임대료를 고정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 임대료 인상 조정은 정부가 각 기간에 정한 비율을 초과하지 않을 것이라고 빈 씨는 덧붙였습니다.

출처: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm