토지 가격에 대한 법령 초안은 많은 기업 비용을 "잊고" 있는가?

비용 계산 부족, 투자자 유치 어려움

베트남평가협회는 본 부서가 토지 가격을 규제하는 정부 령 제44/2014/ND-CP호를 개정 및 보완하는 정부령 제12/2024/ND-CP호와 토지법 제31/2024/QH15호의 시행을 안내하는 토지 가격을 규제하는 정부령 초안을 확인했다고 밝혔습니다.

베트남평가협회는 법령 제12/2024/ND-CP호와 새로운 초안 법령 모두 실무상 어려움을 해소하기 위한 요건을 충족하는 많은 적합한 내용을 가지고 있다고 판단했습니다.

그러나 베트남평가협회는 또한 법령 및 법령 초안에 규정된 잉여금 방식에 따른 토지 평가 방법의 내용은 투자자가 프로젝트를 실행하는 데 지출해야 하는 총 비용과 투자 프로젝트를 완료했을 때 받는 이익을 정확하고 완전하게 계산하지 못해 여전히 미흡한 점이 있다고 밝혔습니다. 따라서 투자 유치에 어려움을 겪을 뿐만 아니라 토지 가격이 부당하게 높아질 수도 있습니다.

먼저, 총 투자 비용에 대해서 말씀드리겠습니다.

12/2024/ND-CP 법령과 초안 법령은 투자자가 프로젝트를 구현하는 데 지출해야 하는 총 비용을 구성하는 모든 유형의 비용을 완전히 계산하지 않았습니다. 이 규정은 투자자가 프로젝트를 수행하기 위한 토지를 확보하기 위해 지불해야 하는 초기 비용인 "토지 이용료"(프로젝트를 실행하는 투자자가 국가로부터 토지 이용료 면제를 받은 경우에는 계산되지 않음)와 대출 이자를 계산하지 않고 토지 개발에 대한 투자 비용만 계산합니다. 평가위원회는 "이는 부당하다"고 의견을 밝혔다.

두 번째는 이익에 관한 것입니다.

법령과 초안 법령의 두 가지 옵션에서: 이익은 토지 개발 비용에 대해서만 계산되고, 투자자가 지출한 총 비용(토지 사용료 + 토지 개발 비용 + 사업 비용 포함)에 대해서는 계산되지 않습니다(위에서 언급한 대로) 이는 과소평가이며 가격 형성 원칙을 따르지 않습니다. 가격은 생산 및 사업 비용을 충당하고 이익이 있어야 합니다(자산 가치에 대해 계산한 이익인 잉여금법의 이익 계산 방법에도 부합하지 않음) 또한 "돈의 미래 가치" 원칙을 부정합니다. 즉, 투자자가 어떤 분야에 투자할 돈이 있을 때 은행에 돈을 예치하여 이자를 받는 것을 포함하여 예상 이익이 있을 것으로 기대해야 합니다.

옵션 1의 경우: 초안에서는 투자자가 누리는 이익과 투자자가 프로젝트를 실행하는 데 지출해야 하는 비용을 혼동하고 있습니다(초안에서는 이익에 자본 비용이 포함된다고 규정하고 있습니다). 이익이란 투자자가 얻는 돈의 양이기 때문입니다. 자본비용은 투자자가 "금융 제공자"에게 지불해야 하는 금액입니다.

자본비용은 본질적으로 투자자가 대출자에게 빌린 돈에 대한 이자율입니다. 그것은 대출자에게는 이익이지만, 차용자에게는 비용이며 물론 투자자는 이 재정적 비용을 누리지 못하고 생산 및 사업 비용 구조로 계산된 비용을 지불해야 합니다.

옵션 2의 경우: 투자자의 이익은 총 비용이 아닌 개발 비용에 대해서만 계산되며, 위에서 분석한 대로 총 비용은 정확하고 완전하게 계산되지 않습니다.

위의 단점을 고려하여 베트남평가협회는 투자자의 이익을 계산하는 총비용을 다음 비용을 포함하여 정확하고 완전하게 계산할 것을 권고합니다. 총비용(1) = 토지 사용료 + 개발 비용 및 사업 비용.

투자자 이익은 다음 공식으로 계산됩니다. 투자자 이익 = 백분율 x 총 비용(1).

"투자자 이익" 요소 추가 제안

이전에 베트남 상공연합 (VCCI)도 토지 가격을 규제하는 법령 초안에 대해 의견을 밝혔습니다.

VCCI에 따르면, 초안 제6조 3항은 연평균 순소득(= 연평균 소득 - 연평균 지출)을 결정하기 위한 공식을 규정하고 있습니다. 기업에 따르면, 이 규정은 '투자자 이익'이라는 요소를 고려하지 않기 때문에 불합리하다고 합니다(이 요소는 공제할 수 없습니다). 투자자의 이익을 결정하지 않으면 적용된 방법의 공정성이 보장되지 않습니다. 공식과 비교했을 때 투자자는 이익 없이 투자하고 활용할 것이기 때문입니다. 토지 임대 기간(일회성 지불) 동안 토지의 현재 건설 상태를 이용하여 얻은 모든 잉여금은 법인 소득세를 제외하고 국가에 지불됩니다.

이러한 규정은 차등 임대료 결정 이론과 일치하지 않습니다. 동일한 계획 정보가 있는 경우, 수입법과 잉여법을 적용할 때 토지의 토지 가격 차이를 늘립니다. 따라서, 초안 작성 기관에서는 위 공식에 '투자자 이익'이라는 요소를 추가하는 것이 좋습니다.

초안 제7조 3항 가목에서는 잉여금법을 사용하여 토지 가격을 결정하기 위한 건설 투자 비용에는 다음이 포함된다고 규정하고 있습니다. 기술 인프라, 사회 인프라, 주택 건설 및 기타 건설 공사의 건설 비용; 장비 비용 건설 투자 컨설팅 비용 투자 자본 비율에 규정된 프로젝트 관리 비용 및 기타 비용 항목입니다.

사업체의 반성에 따르면, 이 규정은 종결되었으며, 열거되지 않은 기타 비용은 투자자본을 사용하는 경우에만 적용됩니다. 예: 프로젝트 실행 중 발생하는 작업량 및 가격 하락 요인에 대한 예비 비용. 이자비용, 가설공사의 공사비, 건설공사에 필요한 공사비, 보험 등... 따라서 VCCI는 초안작성기관이 상기 비용을 보충하도록 제안합니다.

또한 VCCI에 따르면, 초안의 제7조 3항 b호에서는 사업 비용이 현지의 일반적인 수준에 따라 수익의 백분율로 계산되어야 한다고 규정하고 있습니다. 기업의 피드백에 따르면, 이 규정은 불분명하고 부적절합니다.

구체적으로 광고비, 판매비, 운영비 등의 사업비용은 분야마다 큰 차이가 있어 지역적으로 공통적인 수준을 정하기 어렵습니다.

더욱이 "지역 공통 기반"을 구역 지정하는 것도 적합하지 않습니다. 특히 대규모 프로젝트가 많지 않은 미개발 지역에 위치한 프로젝트의 경우, 지역 공통 기반이 해당 프로젝트에 적합하지 않을 수 있습니다.

초안의 제7조 3항 c호에서는 투자자의 이익을 2가지 옵션에 따라 계산하는 방법을 규정하고 있습니다. 사업체의 피드백에 따르면, 위의 두 가지 계산 방법은 투자자를 위한 잉여금 방식에 따라 전체 프로젝트의 이익을 충분히 계산하지 않기 때문에 합리적이지 않습니다.

구체적으로, 이익 규제는 건설 투자 비용에 대해서만 계산됩니다. 이는 부동산 개발(토지개발 투자)의 이익일 뿐, 프로젝트 전체의 이익은 아닙니다.

이러한 규제는 가격 형성 원칙에 어긋납니다. 왜냐하면 가격은 생산 및 사업 비용을 충당하고 이익을 내야 하기 때문입니다. 이 규정은 또한 "화폐의 시간적 가치"(기회 비용, 인플레이션, 위험으로 인한) 원칙과 "화폐의 미래 가치"(즉, 어떤 분야에 투자할 때 은행 예금을 포함한 예상 수익을 기대해야 함) 원칙을 부정합니다.

실제로 투자자가 지불하는 비용(총비용)은 투자자가 프로젝트를 완료하기 위해(사업이 인수될 때까지) 지불해야 하는 모든 합리적인 비용입니다. 총 비용에는 토지 사용료(또는 토지 가치)가 포함되어야 합니다. 토지 사용료는 투자자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하기 위해 지불해야 하는 초기 투자 비용입니다.

따라서 이러한 유형의 비용을 계산하지 않으면 투자자는 토지 사용료를 두 번 지불해야 한다고 볼 수 있습니다. 한 번은 토지 가격을 결정할 때 제외 비용에 포함되지 않을 때(이 규정에 따라)이고, 두 번은 토지 사용료를 지불해야 할 때(그러나 비용의 한 유형으로 공제되지 않음)입니다.

따라서 초안 작성 기관에서는 투자자가 프로젝트를 완료하기 위해 지출해야 하는 총 비용, 즉 제품이 판매되어 수익을 창출할 때까지의 비용을 기준으로 이익을 계산하도록 규정을 개정하는 것이 좋습니다. 총비용에는 건설 투자 비용, 사업 비용, 토지 사용료 등이 포함되어야 합니다. 이는 투자자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하기 위해 지불해야 하는 초기 투자 비용입니다.

초안 제4조 2항 다목에서는 2024년 토지법 제257조 2항 다목에 따라 보상, 지원 및 재정착 진행 상황에 따라 토지 분배 및 토지 임대에 대한 토지 가격을 결정하도록 규정하고 있습니다.

기업에 따르면, 토지 가격을 결정하는 시점은 토지가 개간되어 투자를 위해 인도되는 시점으로만 적용되어야 합니다.

실제로 토지배정이 너무 적어 투자가 불가능한 경우도 있는데, 이럴 경우 토지가격을 결정하는 시점을 정하지 않는 것이 좋다. 이러한 규제가 만들어지면 불필요한 절차가 발생하게 되고, 투자를 진행하기에는 턱없이 부족한 영역을 인계하거나, 수익이 발생하지 않는 계획된 영역에 대해서는 동기화되지 않은 가격 책정 방식을 선택하게 될 것입니다.

따라서 토지평가 시점까지의 상세건설계획 또는 기본계획에 따른 총사업면적에 대하여 잉여금법을 적용하여 산정하고, 인도면적에 대한 면적비율에 따라 배정하도록 규정하여야 한다.

티엠

출처: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html