비용을 완전히 고려하지 않고서는 투자자를 유치하기 어렵습니다.
베트남 감정평가협회는 토지 가격을 규제하는 정부령 제44/2014/ND-CP호를 개정 및 보완하는 정부 령 제12/2024/ND-CP호와 토지법 제31/2024/QH15호 시행을 위한 토지 가격 규제 정부령 초안을 열람했다고 밝혔습니다.
베트남 감정평가협회는 2024년 12월 20일자 시행령 제12호와 새로운 시행령 초안 모두 실질적인 어려움을 해결하는 데 필요한 적절한 조항들을 많이 포함하고 있음을 인정합니다.
그러나 베트남 평가협회는 법령 및 법령안 초안에 명시된 잉여비용 기반의 토지 평가 방식에 여전히 결함이 있다고 지적했습니다. 이 방식은 투자자가 사업 시행에 부담해야 하는 총비용과 사업 완료 후 얻게 될 수익을 정확하고 완전하게 계산하지 못하기 때문입니다. 따라서 이는 투자 유치를 저해할 뿐만 아니라 토지 가격을 지나치게 높은 수준으로 끌어올리는 결과를 초래할 수 있습니다.
첫째, 총 투자 비용에 관해서 말씀드리겠습니다.
2024년 12월 20일자 시행령 12/2024/ND-CP와 시행령 초안은 투자자가 사업을 시행하기 위해 부담해야 하는 총비용을 산정할 때 모든 유형의 비용을 충분히 고려하지 않았습니다. 해당 규정은 토지 개발 투자 비용만 계산하고, 투자자가 사업 부지를 취득하기 위해 부담해야 하는 초기 비용, 즉 "토지 사용료"(국가로부터 토지 사용료 면제를 받은 경우는 제외)와 차입금 이자를 포함하지 않습니다. 감정평가협회는 "이는 불합리하다"고 밝혔습니다.
둘째로, 수익성에 관해서입니다.
법령과 법령 초안의 두 가지 버전 모두에서 이익은 토지 개발 비용만을 기준으로 계산되며, 투자자가 부담한 총비용(토지 사용료 + 토지 개발 비용 + 사업 비용 포함)을 기준으로 계산되지 않습니다. 이러한 계산 방식은 불완전하며 가격 형성 원칙에 부합하지 않습니다. 가격은 생산 및 사업 비용을 충당하고 이익을 창출해야 합니다(이는 자산 가치를 기준으로 이익을 계산하는 잉여금 방식의 이익 계산법과도 일치하지 않습니다). 또한, 투자자가 어떤 분야에 투자하든 은행에 예금하여 이자를 받는 것과 마찬가지로 수익을 기대해야 한다는 "화폐의 미래 가치" 원칙에도 위배됩니다.
옵션 1에 관하여: 초안은 투자자가 받을 권리가 있는 이익과 투자자가 프로젝트 실행을 위해 부담해야 하는 비용을 혼동하고 있습니다(초안에서는 "이익에는 자본 비용이 포함된다"라고 명시하고 있음). 이익은 투자자가 받는 금액이고, 자본 비용은 투자자가 "자금 제공자"에게 지불해야 하는 금액입니다.
자본비용이란 본질적으로 투자자가 대출기관에 빌린 돈에 대해 지불하는 이자율입니다. 이는 대출기관의 이익이지만 차입자에게는 비용이며, 투자자는 당연히 이 금융 비용에서 이익을 얻지 못하고 오히려 부담해야 합니다. 이 비용은 생산 및 사업 운영의 비용 구조에 포함됩니다.
옵션 2에 관하여: 투자자의 수익은 총비용이 아닌 개발비용만을 기준으로 계산되는데, 이는 위에서 분석한 바와 같이 정확하고 완전한 계산 방식이 아닙니다.
위의 단점을 고려하여 베트남 평가협회는 투자자의 이익을 계산하기 위한 총비용을 다음과 같이 정확하고 완전하게 계산할 것을 권장합니다. 총비용(1) = 토지 사용료 + 개발비 및 사업비.
투자자의 이익에 관해서는 투자자 이익 = 백분율 x 총비용(1) 공식을 사용하여 계산됩니다.
저희는 "투자자 이익"이라는 요소를 추가할 것을 제안합니다.
앞서 베트남 상공회의소 (VCCI)도 토지 가격 규제에 관한 법령 초안에 대한 의견을 제시한 바 있다.
VCCI에 따르면, 법안 초안 제6조 3항은 연평균 순이익 산정 공식(연평균 수입 - 연평균 지출)을 규정하고 있습니다. 기업들은 이 규정이 "투자자 이익"을 고려하지 않아 불합리하다고 지적했습니다. 투자자 이익을 산정하지 않으면, 해당 공식과 비교했을 때 투자자가 이윤 없이 투자 및 운영하는 것으로 간주되어 공정성이 확보되지 않습니다. 임대 기간 전체(일회성 지급) 동안 토지 위의 기존 구조물 이용으로 발생하는 모든 잉여금은 법인 소득세를 제외하고 국가에 납부됩니다.
이러한 규정은 차등 토지 임대료 산정 이론과 일치하지 않으며, 동일한 계획 정보가 있는 경우 소득 방식과 잉여 방식을 적용할 때 토지 가격 격차를 확대합니다. 따라서 입법 기관에서 위 공식에 "투자자 이익" 요소를 추가할 것을 제안합니다.
초안 제7조 3항 a호는 잉여금 산정 방식을 이용한 토지 가격 결정 시 투자 비용에 기술 기반 시설, 사회 기반 시설, 주택 및 기타 건설 공사 비용, 장비 비용, 건설 투자 컨설팅 비용, 프로젝트 관리 비용, 그리고 투자 자본 비율에 명시된 기타 여러 비용 항목을 포함한다고 규정하고 있다.
기업들의 의견에 따르면, 이 규정은 지나치게 제한적입니다. 명시되지 않은 기타 비용들은 투자 자본 할당액을 사용하는 경우에만 적용되는데, 예를 들어 프로젝트 실행 중 예상치 못한 작업량 증가 및 인플레이션에 대비한 예비비, 이자 비용, 임시 구조물 및 건설 지원 시설 건설 비용, 보험료 등이 있습니다. 따라서 VCCI는 입법 기관에 이러한 비용들을 추가할 것을 제안합니다.
VCCI에 따르면, 초안 제7조 3항 b호는 사업 비용을 해당 지역의 일반적인 수준과 일치하는 매출액 대비 백분율로 계산하도록 규정하고 있습니다. 기업들은 이 규정이 불명확하고 부적절하다고 지적했습니다.
구체적으로 말하자면, 광고비, 판매비, 운영비와 같은 사업 비용은 업종별로 큰 차이가 있어 일반적인 지역 평균 수준을 파악하기 어렵습니다.
더욱이, 특히 대규모 프로젝트가 거의 없는 개발이 덜 된 지역에 프로젝트가 위치하는 경우, "일반적인 지역 조건"을 기준으로 프로젝트 지역을 정의하는 것은 부적절합니다. 왜냐하면 일반적인 지역 조건이 해당 특정 프로젝트에 적합하지 않을 수 있기 때문입니다.
초안 제7조 3항 c호는 투자자 수익 계산 방법을 두 가지로 규정하고 있습니다. 그러나 기업들의 의견에 따르면, 두 방법 모두 잉여금 계산 방식을 사용해도 프로젝트 전체에서 투자자가 얻는 수익을 충분히 반영하지 못하므로 합리적이지 않습니다.
구체적으로, 규정은 수익 계산 시 건설 투자 비용만을 기준으로 삼도록 명시하고 있습니다. 이는 전체 프로젝트의 수익이 아닌, 부동산 개발 단계(토지 개발 투자)에서의 수익만을 의미합니다.
이러한 규제는 가격이 생산 및 사업 비용을 충당하고 이윤을 창출해야 한다는 가격 형성 원칙에 위배됩니다. 또한, 이러한 규제는 기회비용, 인플레이션, 위험 등을 고려한 "화폐의 시간 가치" 원칙과, 어떤 분야에 투자하든 은행에 예금을 하더라도 수익을 기대해야 한다는 "화폐의 미래 가치" 원칙을 부정합니다.
실제로 투자자가 부담하는 비용(총비용)에는 투자자가 사업을 완료하기 위해 (사업이 설립될 때까지) 지출해야 하는 모든 합리적인 비용이 포함됩니다. 총비용에는 토지 사용료(또는 토지 가치)가 반드시 포함되어야 하는데, 이는 투자자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하기 위해 부담해야 하는 초기 투자 비용입니다.
따라서 이러한 유형의 비용이 계산에서 제외될 경우, 투자자는 토지에 대해 두 번 비용을 지불하는 것으로 간주될 수 있습니다. 첫 번째는 (본 규정에 따라) 토지 가격을 결정할 때 공제 가능한 비용에 포함되지 않는 경우이고, 두 번째는 토지 사용료를 지불해야 하는 경우입니다(단, 이는 비용으로 공제되지 않습니다).
따라서, 우리는 입법 기관이 투자자가 제품 판매 및 수익 창출에 이르기까지 프로젝트를 완료하는 데 발생한 총비용을 기준으로 이익을 계산하도록 규정을 개정할 것을 제안합니다. 이러한 총비용에는 건설 투자 비용, 사업 운영 비용 및 토지 사용료, 즉 투자자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하기 위해 부담해야 하는 초기 투자 비용이 포함되어야 합니다.
본 시행령 초안 제4조 2항 d호는 2024년 토지법 제257조 2항 c호에 따라 보상, 지원 및 재정착 진행 상황에 따른 토지 배분 및 토지 임대 가격 결정에 관한 사항을 규정하고 있다.
기업들에 따르면, 토지 평가는 토지 정리 작업이 완료되고 투자 준비가 완료된 시점에만 적용되어야 합니다.
실제로는 토지가 매우 작고 파편화된 형태로 할당되어 투자가 불가능한 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 토지 평가 시기를 정하는 것을 피해야 합니다. 그러한 규정은 불필요한 절차를 만들고, 투자에 필요한 토지 할당량이 부족하거나 계획된 지역에서 수익이 발생하지 않는 경우 일관성 없는 평가 방법을 초래할 수 있습니다.
따라서, 토지 평가 시점까지 상세 건설 계획 또는 마스터 플랜에 따라 전체 사업 면적을 기준으로 잉여금 계산 방법을 규정하고, 양도된 면적에 비례하여 배분하는 것이 바람직합니다.
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출처: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
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