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| 부동산은 현재 사람들이 투자에 관심을 갖는 가장 중요한 시장 중 하나입니다. 사진: 그린 가든 도시 계획의 관점. (출처: 그린 가든) |
미래 주택 구매를 위한 대출 금지 없음
미래 주택 구매를 위한 대출 금지에 대한 우려에 대응하여, 국립은행 대표는 2024년 7월 1일부터 시행되는 은행 및 외국은행 지점의 자기자본비율을 규제하는 순환 41/2016/TT-NHNN을 개정하는 순환 22/2023/TT-NHNN이 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않는다고 밝혔습니다.
구체적으로, 통지문 22는 이러한 유형의 주택에 대한 대출 규정을 변경하지 않으며, 조직과 개인이 향후 주택을 구매할 권리를 제한하지도 않습니다.
현행 규정에 따르면, 부동산 매입 및 시공을 위한 대출과 부동산 자체를 담보로 하는 대출, 즉 대출을 통해 형성된 프로젝트는 부동산 담보 대출로 정의됩니다. 주택담보대출로 정의되는 대출은 다음 조건을 충족해야 합니다. 대출 상환액이 대출로 형성된 주택의 임대 수입이 아니어야 하며, 매매 계약에 따라 주택이 인도 완료되어야 하며, 대출로 형성된 주택은 독립적으로 평가되어야 합니다.
이에 따라 부동산 및 주택 매수 대출과 미래 자산을 활용한 주택담보대출은 담보가치비율(LTV)에 따라 30%~120%의 위험계수를 적용합니다. LTV는 대출잔액을 담보가치로 나눈 비율로 계산됩니다.
국가은행 관계자에 따르면, 새로운 시행령은 부동산 및 기타 주택 구매 대출에 비해 사회주택 구매 목적 대출 시 위험 계수를 낮춥니다. 따라서 사회주택 구매 대출은 은행의 자본 안전율 계산 시 더 낮은 위험 계수로 분류됩니다. 이는 정부 의 정책 및 사업에 따라 은행이 사회주택 구매 목적 대출을 제공할 수 있도록 여력을 마련하고 장려하기 위한 것입니다.
또한, 시행규칙 22호는 산업단지 부동산 사업 프로젝트 자금 조달을 위한 신용 공여 형태의 위험 계수를 200%에서 160%로 낮춥니다. 농업 및 농촌 개발 목적의 대출에도 위험 계수 50%가 적용됩니다.
부동산 및 기타 주택 대출에 대한 규정과 관련하여 국가은행은 이전과 비교하여 변화가 없다고 확인했습니다.
국가은행의 새로운 규정에 따르면, 주택매매계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택담보대출(다른 부동산담보채권보다 위험계수가 낮음)에만 적용됩니다.
조직 또는 개인이 미래의 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래의 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 제41호 통지 제2조 제10항에 규정된 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 제41호 통지 제9조 제10항에 규정된 해당 위험 계수가 적용됩니다.
따라서 국가은행은 이 규정이 조직 및 개인의 장래 주택 매수권을 제한하지 않으며, 현행 규정(민법, 주택법, 부동산사업법, 투자법 2020, 신용기관법 2024)에 위배되지 않는다고 확언합니다.
아파트 가격이 엄청나게 비싸다
건설부 에 따르면, 2023년 4분기에는 지방자치단체 보고서와 시장조사기관의 조사 정보를 종합한 자료에 따르면, 하노이와 호치민시 두 주요도시의 아파트 가격은 특히 도심 지역을 중심으로 계속 상승할 것으로 전망됩니다.
저렴한 아파트 부문(㎡당 2,500만 VND 미만)에서는 시장에 거의 프로젝트가 없고, 주로 중간 가격대 아파트 부문(㎡당 2,500~5,000만 VND)에서 자본과 거래를 동원할 수 있는 프로젝트가 있습니다.
구체적으로 하노이의 경우, 요약 보고서에 따르면 2023년 4분기에 일부 프로젝트의 평균 가격이 다음과 같은 지역에서 상승했습니다. 탄쑤언 지구는 약 3.5% 상승했습니다. 하동 지구는 약 3.7% 상승했습니다. 황마이 지구는 약 3.8% 상승했습니다. 남투리엠 지구는 약 4.1% 상승했습니다.
특히, 저렴한 아파트의 매매가는 m²당 2,500~3,500만 동, 중간 가격대 아파트의 매매가는 m²당 3,500~5,000만 동, 고급 아파트의 매매가는 m²당 5,000만 동이 넘으며, 일반적으로 m²당 6,000~7,000만 동입니다.
베트남 부동산중개업협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 씨는 이 문제에 대해 하노이 1차 시장 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있다고 말했습니다. 이 시기에는 프로젝트에 참여하는 투자자가 매우 적기 때문입니다. 이 시기에 공급하는 투자자들은 대부분 재정적 어려움을 겪지 않는 대규모 투자자이기 때문에, 수익 극대화를 위해 공모 가격이 높게 책정된 것입니다. 하노이 1차 시장 아파트의 평균 가격은 m²당 5,170만 동입니다.
딘 씨에 따르면, 투입 비용(주택 가격 지수와 건축 자재 가격이 매년 약 6%씩 상승)으로 인해 기본 물가 수준을 낮추기 어렵다고 합니다. 이와 더불어 인플레이션과 금리도 상승하고 있습니다. 게다가 신규 상업용 주택 건설 사업 승인 건수도 점점 줄어들고 있으며, 도심 지역의 토지 자금도 부족합니다.
또한 이 전문가는 하노이의 1차 시장에서 아파트 가격은 하락하지 않았지만, 주택 구매자들은 투자자들의 정책 경쟁에서 전례 없는 우대 정책의 혜택을 여전히 누리고 있다고 평가했습니다.
"구매자들은 할부금 납부, 우대 금리 혜택, 그리고 이전보다 2~3배 더 긴 원금 상환 유예 기간을 누릴 수 있습니다. 이는 1차 시장에서 아파트 부문의 유동성을 높이고 있습니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
부동산은 여전히 관심 있는 투자 대상이다.
홈 바이어스 포럼(Home Buyers Forum)의 공동 창립자인 만 콴(Manh Quan) 씨는 2024년 주택 구매자들이 "저렴한 자금"을 활용할 수 있도록 조언하며, 주식이나 금과 같은 다른 시장 외에도 부동산 시장은 현재 사람들이 투자에 관심을 갖는 가장 중요한 시장 중 하나라고 말했습니다. 당장 돈을 투자할 준비는 되어 있지 않지만, 사람들은 미래에 대한 결정을 내리기 위해 여전히 부동산 시장에 큰 관심을 가지고 있습니다.
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| 호치민시 투티엠 신도시의 아파트 건물. (출처: VNA) |
시장은 특히 현금 흐름 측면에서 새로운 변화를 겪고 있습니다. 현재 국가 통화 정책에 따라 은행 금리는 매우 낮으며, 일부 은행은 연 3%에 불과하여 물가상승률 목표치보다 낮습니다.
"이는 많은 사람들이 은행에 돈을 예치하면 이자가 발생하지 않을 뿐만 아니라 가치도 하락한다는 것을 의미합니다. 따라서 부동산을 포함한 새로운 투자처를 찾아야 할 것입니다. 따라서 새로운 부동산 프로젝트, 특히 아파트 프로젝트에 관심을 갖게 될 것입니다. 은행에 돈을 예치하는 대신, 돈의 가치를 유지할 투자처를 찾아야 합니다."라고 만 콴 씨는 말했습니다.
원마운트 부동산 시장조사 및 고객 인사이트 센터에 따르면, 2023년 하노이의 1차 아파트 가격은 저가, 중저가, 고급 세 부문 모두에서 전년 대비 16.3% 상승했습니다. 이는 수익성 있는 거래를 위한 투자 활동뿐만 아니라, 주민들의 실질적인 주택 수요를 보여줍니다.
최근 몇 년간 하노이에서는 공급이 제한적이고 완공된 아파트 프로젝트가 매우 적다는 보고가 있었습니다. 건설 허가 절차가 지연되어 완공된 프로젝트는 극소수에 불과합니다. 아파트 가격 상승 또한 불가피합니다.
"아파트 가격이 오르고 있지만, 새로운 가족을 꾸려야 하거나 집을 따로 써야 하는 등 꼭 필요한 소득 조건이 있는 사람들은 여전히 구매를 결정한다"고 콴 씨는 말했다.
반면, 최근 몇 달 동안 아파트 가격이 상승한 것을 보면, 콴 씨의 관찰에 따르면, 시장에 새로운 변화가 나타나고 있으며, 많은 사람들이 지상 주택과 주거용 토지를 선택하고 있습니다. 이러한 유형의 부동산은 일부 지역에서는 사용 가능한 면적당 가격이 여전히 아파트보다 낮고 부동산 가격이 크게 오르지 않았기 때문입니다. 모든 부동산 시장 보고서에서 이를 보여줍니다.
콴 씨는 아파트 가격이 점점 더 오르고 있어 사람들이 선택을 바꿔야 하는 상황이므로 이러한 변화는 당연한 것이라고 말했습니다. 타운하우스와 주거용 토지를 구매하는 것은 나쁘지 않은 선택입니다. 주거용 토지는 영구적인 적색등기부등본이 있기 때문에 많은 사람들이 이러한 부동산을 선호합니다. 이러한 유형의 부동산은 가격이 안정적이고 미래 자산의 한 형태이며 여러 세대에 걸쳐 물려줄 수 있기 때문입니다.
베트남 국민은 집과 땅을 직접 구매할 수 있습니다.
1월 18일, 제15대 국회는 개정 토지법을 공식 통과시켰습니다. 많은 관심을 받은 내용 중 하나는 토지 이용권 관련 변경 사항입니다.
토지 사용자의 권리는 기본적으로 현행 토지법과 동일한 정책으로 유지됩니다. 개정 토지법은 베트남 출신자를 포함한 토지 사용자의 권리에 대한 개정, 보충 및 확대를 규정하고 있습니다.
구체적으로, 해외 거주 베트남인의 토지 이용에 대한 권리와 의무에 관하여: 베트남 국적을 가진 해외 거주 베트남인은 베트남 국민으로서 국내 베트남 국민(국내 개인)과 마찬가지로 토지와 관련된 모든 권리(주거용 토지에 대한 권리만이 아님)를 가지며, 해외 거주 베트남계 사람에 대한 현행 법률과 동일한 정책을 유지하여 투자를 촉진하고 해외 거주 베트남인의 송금을 유치하는 데 기여하도록 방향을 완성합니다.
베트남 국적법 제3조 4항에 따르면, 해외에 거주하는 베트남계 사람이란 출생 시 혈통에 따라 국적이 결정된 베트남인으로서, 자녀와 손주가 해외에 거주하며 영구 거주하고 있는 사람을 말합니다.
따라서 해외에서 베트남 국적을 가졌던 사람들의 후손은 베트남 국적이 없더라도 국내에서는 베트남 국민과 마찬가지로 토지와 관련된 모든 권리를 가진다고 간단히 이해할 수 있습니다.
토지이용권 주체의 확대에 따라, 이 법은 국가가 토지이용료를 지급하여 토지를 할당하는 사례도 확대합니다. 2013년 토지법 제55조에 따라 국가가 토지이용료를 지급하여 토지를 할당하는 주체의 상속을 근거로, 개정 토지법 제119조는 국가가 토지이용료를 지급하여 토지를 할당하는 주체를 추가했습니다.
베트남 출신자와 관련된 2건의 사례를 포함합니다.
첫째, 해외 거주 베트남인과 외국인 투자 자본을 보유한 경제 조직은 주택법의 규정에 따라 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 할당받습니다. 국가가 토지 사용료를 징수하여 토지를 할당하는 경우 부동산 사업법의 규정에 따라 부동산 프로젝트를 양도받아 토지를 사용합니다.
둘째, 국가가 개정 토지법의 규정에 따라 토지를 회수할 경우, 해외에 거주하는 베트남계 가구, 개인 및 국민은 토지에 대한 보상으로 토지를 할당받게 됩니다.
또한 이 법에서는 해당 지방인민위원회가 토지 사용자와 토지에 부착된 자산 소유자, 즉 개인, 주거 공동체, 해외에 거주하는 베트남 출신자에게 증명서를 발급해야 한다고 규정하고 있습니다.
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