7구(호치민시)에서 건설 중인 부동산 지역 - 사진: QUANG DINH
수요와 공급의 불균형으로 인해 많은 사람이 정착의 "꿈"을 이루기 어려워지고 있습니다.
그리고 공급과 수요의 불균형을 바로잡기 위해 최근 부동산 시장 상황에 대한 회의에서 정부 상무위원회는 건설부 , 국가은행 및 관련 부처와 지방자치단체에 토지 기금 조성, 중기 신용 패키지 연구, 적정 가격의 상업용 주택 프로젝트에 대한 안정적인 이자율, 청년들이 주택을 구매하기 위해 빌릴 수 있는 신용 패키지 등의 장애물을 제거하기 위한 일련의 솔루션을 시행할 것을 요청했습니다.
동시에 우리는 가격 인플레이션을 엄격히 관리하고, 주택 가격을 통제하기 위해 가상 열풍을 조성해야 합니다.
주택 가격 '폭등'
건설부에 따르면, 2025년 상반기 부동산 시장은 2024년 동기 대비 공급과 부동산 거래가 늘어나면서 크게 개선될 것으로 전망된다.
그러나 공급은 여전히 제한적이며, 시장 수요를 충족하지 못하고, 제품 구조는 불균형하며, 근로자와 젊은 세대의 요구에 맞는 주택 공급이 부족합니다. 빌라와 저층 주택이 과잉 공급되고 있으며, 부동산과 주택 가격은 도움이 필요한 사람들의 능력에 맞지 않습니다. 투기, 조작, 가격 인플레이션, 그리고 시장 교란은 여전히 존재합니다.
호치민시에서 작년 말부터 올해 2분기까지 분양을 시작한 대부분의 프로젝트는 고급 및 럭셔리 아파트 부문에 집중되어 있었으며, 가격대는 m²당 1억~1억 5천만 동에 달했고, 중심가로 갈수록 가격이 더 높아졌습니다.
호치민시 동부 지역 투오이트레(Tuoi Tre)의 조사에 따르면, 투득시(Thu Duc City)의 신규 아파트 단지는 m²당 1억 동(VND) 이상의 가격에 분양되고 있습니다. 안푸 교차로(투득) 인근 지역의 일부 단지는 m²당 최대 1억 2천만~1억 5천만 동(VND)의 분양가를 제시하고 있습니다.
도시 남부 지역인 빈찬군과 나베군에서는 m²당 6,400만~8,000만 VND의 가격대로 프로젝트가 고객에게 판매되고 있습니다.
1군에서만 아파트 건물 중 "쇼핑 카트"에 아파트를 보유하고 있는 건물은 극소수에 불과하며, 매매 가격은 m²당 2억~3억 동이고, 어떤 곳에서는 m²당 4억~5억 동에 이릅니다.
1차 시장뿐만 아니라 기존 아파트 시장도 여전히 높은 가격을 유지하고 있습니다. 10년 가까이 운영된 프로젝트도 있지만, 분양가가 두 배로 상승하여 현재 아파트당 40억~50억 동에 거래되고 있습니다.
시장 조사 기관에 따르면 호치민시 교외 지역의 저렴한 아파트 가격은 m²당 4,500만 동에서 5,500만 동 사이로 변동하고 있습니다. 이 가격대에서 50m² 아파트 가격은 약 22억 동입니다.
호치민시 Thu Duc City Vo Nguyen Giap 거리의 아파트 건물 - 사진: QUANG DINH
하노이 에서는 2024년 하반기부터 현재까지 주택 가격이 '어지러울 정도로' 상승했으며, 링로드 3번 지역 외 지역에서도 m²당 5,000만 동 이하의 상업용 아파트는 거의 사라졌습니다.
남뚜리엠 지역의 부동산 거래소(투자자가 하노이의 흥옌 , 동안, 자람, 남뚜리엠 지역에 매물을 내놓고 있음)는 평일임에도 불구하고 중개인들의 차량과 오토바이, 그리고 모델하우스를 보러 온 사람들로 북적였다.
남투리엠 지역의 조사에 따르면, 일부 상업용 아파트 프로젝트가 투자자를 대상으로 1억 2천만~1억 6천만 VND/m2의 가격대로 판매되고 있는 것으로 나타났습니다.
부동산 중개인 민 흐엉 씨는 남뚜리엠에는 ㎡당 5천만 동(VND) 미만의 아파트가 더 이상 없다고 말했습니다. 레꽝다오 거리 옆의 한 프로젝트도 부가가치세와 관리비를 제외하고 ㎡당 1억 2천만~1억 5천만 동(VND)의 가격을 제시하고 있습니다.
전망이 좋은 아파트의 경우, 가격은 m²당 약 1억 5천만 동(VND)입니다. 약 100m² 크기의 3베드룸 아파트도 130억에서 150억 동(VND)에 달합니다.
또한, 탄쑤언 지역(하노이)에서 이미 분양된 일부 아파트는 중개업자를 통해 1m²당 7,400만 동에 매물로 나와 있으며, 박투리엠(Bac Tu Liem)의 팜반동(Pham Van Dong) 거리에 있는 상업용 아파트 단지의 아파트도 1m²당 6,700만 동에 매물로 나와 있습니다.
절차적 병목 현상으로 주택 가격 상승
사이공 5 부동산 개발 주식회사의 부총괄 이사인 응우옌 황 민은 투오이 트레와의 인터뷰에서 호치민시와 같은 대도시의 주택 가격이 지나치게 높아지고 있으며, 그 이유 중 하나는 행정 절차의 혼잡 때문이라고 말했습니다.
2018년부터 개발 중이지만 절차적 단계에 "갇혀" 원래 가격에 비해 예상 주택 가격이 최소 두 배 이상 상승한 사업 프로젝트의 예를 들어보겠습니다.
민 씨는 회사의 8구 프로젝트가 2020년 이전에 m²당 2,600만~2,800만 VND의 가격으로 시장에 출시되었다고 밝혔습니다.
그러나 법적 문제로 인해 이 프로젝트는 지금까지 일시적으로 중단되었고, 이로 인해 회사는 510억 VND가 넘는 추가 은행 이자를 부담하게 되었으며, 다른 많은 재정적 비용도 증가했습니다.
그래서 올해 프로젝트가 실행되어 분양을 시작하게 되면 사업측에서도 판매가격을 최소한 두 배 이상으로 재계산할 계획입니다. 금융비용 외에도 건축자재비, 공사비, 사업비 등 다른 비용도 늘어나기 때문입니다.
"절차가 복잡하지 않았다면 빨리 짓고 빨리 팔았을 것이고, 사람들은 4~5년 동안 그 집에 정착했을 겁니다. 하지만 지금은 프로젝트 진행 속도가 더디기 때문에 결국 그 재정적 비용이 매매가에 더해지고, 주택 구매자들이 이를 부담해야 하므로 집값이 사람들과 기업들이 원하는 만큼 저렴하지 않게 됩니다."라고 민 씨는 설명했습니다.
Trung Thuy Group의 부사장인 Duong Thanh Thuy 여사에 따르면, 아파트 프로젝트의 경우 토지 가격은 30%에 불과하고, 프로젝트가 3년 이내에 완료될 경우 금융 비용은 30%를 차지합니다. 건설 비용은 이전에는 15%에 불과했지만 현재는 20~25%로 증가했습니다.
그녀에 따르면, 이는 "실질적" 비용이므로 프로젝트가 법적 절차에 따라 지연되거나 4년 동안 연장되면 재정적 비용이 40% 이상 증가하여 재정적 비용이 "부풀어 오를" 수 있다는 것입니다.
많은 주택 프로젝트에서 그렇듯이 토지 비용이 높고 자금 조달 비용이 시간이 지남에 따라 증가한다면 저렴한 주택은 존재할 수 없습니다.
같은 견해를 가진 비엣안호아(Viet An Hoa) 회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 이사는 부동산 가격이 적정 수준을 유지하는 가장 중요한 요인은 저렴한 토지 가격이라고 말했습니다. 건축 자재 비용은 전체 부동산 가격에 큰 영향을 미치지 않습니다.
호치민시 중심가에 위치한 50m² 아파트의 경우, 50억 VND의 자재비가 소요되며, 이는 매매가의 약 15~20%에 불과합니다.
호치민시 빈탄구에서 주택 건설 절차를 완료하는 사람들 - 사진: HUU HANH
처음 집을 사는 사람에게 도움이 필요합니다
이러한 부족 현상을 극복하기 위해 기업과 전문가 모두 주택 공급을 빠르게 늘리기 위한 솔루션이 필요하다는 데 동의합니다. 특히 저렴한 주택 부문에서 더욱 그렇습니다.
또한, 연령에 관계없이 신규 주택 소유자를 지원하는 정책이 있어야 하며, 가장 명확한 지원 형태는 이자율 정책입니다.
하노이와 호치민시 중심가의 토지 자금이 부족하다는 점을 근거로, 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 저렴한 주택을 개발하기 위해 두 도시 교외 지역에 토지 자금을 계획하고 확보해야 한다고 말했습니다.
가까운 미래에는 두 도시의 중심지로 연결되는 교통 인프라가 있는 토지를 우선적으로 선정하여 저렴한 주택을 건설해야 합니다.
나머지 지역의 경우, 저렴한 상업용 주택을 위한 토지 계획은 사람들이 살 수 있는 장소를 조성하기 위한 교통 인프라 연결에 대한 투자와 동시에 이루어져야 합니다.
또한 저렴한 주택을 개발하기 위해서는 정부가 지방 정부와 협의하여 하노이와 호치민시 인근 지방 주민을 위한 저렴한 주택 개발을 계획하는 구체적인 전략이 필요합니다.
응우옌 호앙 민 씨는 국가 기관이 법적 절차의 어려움을 신속히 제거하면 기업들이 곧 건설을 시작할 수 있고, 프로젝트는 재정적 비용을 줄이고 주택 가격을 구성하는 비용을 낮출 수 있을 것이라고 말했습니다.
한편, 중투이그룹 부사장은 토지 비용과 재정 비용을 조정해야 한다며, 국가가 현재 토지 비용을 최대 30%까지 조정해 20% 정도를 차지하게 할 수 있다고 밝혔다.
특히, 절차를 가속화하고 프로젝트가 느린 구현 상태에 빠지는 것을 방지함으로써 비재정적 조치(본질적으로 재정적 해결책)를 촉진할 수 있습니다.
예를 들어, 3년 동안 재정적 비용을 30%로 낮추는 대신, 국가가 기업이 1년 만에 단계를 처리하도록 지원하면 재정적 비용도 10%로 줄어들 것입니다.
"위 두 가지를 실천할 수 있다면, 프로젝트 개발 비용의 급격한 감소가 주택 가격에 영향을 미칠 것이 분명합니다. 그렇게 되면 기업들은 적정 수준의 이윤만 유지할 수 있고, 주택 가격은 하락하여 사람들의 접근성이 높아질 것입니다."라고 투이 씨는 덧붙였습니다.
기업의 재정적 비용을 줄이기 위해서는 행정 절차를 신속하게 해결해야 합니다. 사진: 응우옌흐우토 거리(호치민시 냐베) 부동산 단지 - 사진: 투 트룽
* 응우옌 꾸옥 히엡(베트남 건설 계약자 협회 회장):
구매자는 그가 받아 마땅한 것을 얻는다.
부동산 시장은 "땅값이 집값을 따라가고, 집값이 땅값을 따라가는" 악순환의 고리를 형성하고 있으며, 결국 매수자들이 피해를 입습니다. 이러한 상황의 원인 중 하나는 땅값 상승을 유발하는 '부동산 가격' 때문입니다. 땅값이 세계 최고가로 치솟을 위험이 높습니다.
같은 프로젝트에서 이전 토지 할당 결정과 다음 토지 할당 결정 사이에 불과 몇 달의 차이가 있으면 가격이 20%까지 상승할 수 있는데, 이는 불합리한 일이며 결국 주택 매매 가격도 상승하게 됩니다.
따라서 당국이 개입하여 토지 가격을 조화롭게 관리하고 통제해야 할 때입니다.
또한, 토지 가치 평가와 같은 행정 절차로 인해 기업은 최대 수백억 또는 수천억 VND에 달하는 이자나 추가 토지 비용과 같은 추가적인 재정적 비용을 부담하게 됩니다. 이러한 비용은 모두 매매가에 합산됩니다.
주택 가격을 통제하기 위해서는 토지 가격에 대한 국가 관리 메커니즘을 조속히 구축하고, 현재의 가격 변동 상황을 피하며, 행정 절차를 신속하게 해결하여 기업의 재정 비용을 절감해야 합니다.
* 응웬 꾸옥 훙 박사(베트남 은행 협회 부회장 겸 사무총장):
우대대출 패키지는 적절한 대상에게 지급되어야 합니다.
청년들이 주택을 구매할 수 있도록 저렴한 주택 대출에 안정적인 이자율을 적용하는 중기 대출 패키지를 추가하는 것은 옳은 정책입니다.
하지만 이 대출 패키지가 실제로 효과적이려면, 현재 시장에 있는 주택 구매자가 거주 목적으로 구매하는지, 아니면 투자나 투자 목적으로 구매하는지 검토할 필요가 있습니다.
현재 거래의 대부분은 투자자 간 매매로 이루어집니다. 이러한 상황을 제대로 관리하지 않으면, 실제 주택 구매를 원하는 사람들에게 대출이 제대로 이루어지지 않을 것입니다.
또한, 대출 패키지의 수혜자, 자금 조달 기준 및 기준을 명확하게 정의해야 합니다. 이상적으로는 이 대출 패키지는 생애 첫 주택 구매자에게만 제공되어야 합니다.
m2당 3,500만~4,000만 VND 가격대의 상업용 주택이 적합합니다.
베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 저렴한 상업용 주택은 중·저소득층이 구매할 수 있는 주택 유형입니다. 따라서 저렴한 상업용 주택의 가격은 m²당 3,500만 동에서 4,000만 동 사이가 될 것입니다.
건설부의 추산에 따르면 현재 고층 아파트 1m2 건축 단위 가격은 m2당 2000만 동 정도이므로, 매매가를 3500만~4000만 동으로 하면 투자자들은 이익을 챙길 수 있다.
현재 아파트 가격 구조에서 토지 비용은 하노이 중심가 외 지역의 아파트 가격 구조에서 일반적으로 20~25%를 차지합니다. 중심가 프로젝트의 경우 토지 비용이 가격 구조의 50%까지 증가할 수 있습니다.
하노이 부동산 시장 - 사진: NAM TRAN
집을 살 기회가 없을까봐 걱정
정착의 꿈은 수백만 명의 사람들에게 점점 더 멀어지고 있으며, 특히 하노이와 호치민시와 같은 대도시의 젊은이와 중산층에게는 더욱 그렇습니다.
원래 높았던 주택 가격은 계속해서 "급등"하고 있는 반면, 근로자들의 소득은 "부진"하여 많은 사무직 근로자와 공무원들의 "주택 소유" 계획이 "파산"했습니다.
"저는 구청에서 사법 공무원으로 일하고 있고, 아내는 공증인으로 일하고 있습니다. 돈을 좀 모았지만, 요즘 집값이 너무 비싸서 아내와 저는 집을 살 기회가 없습니다. 번 돈은 투자했지만, 현재 가족은 여전히 집을 빌려 살고 있습니다."라고 탄호아 출신의 호앙 반 민(40세) 씨는 말했습니다.
응우옌 투 트랑(34세, 푸토 출신) 씨는 10년 넘게 저축해서 돈이 좀 생겼지만, 조사를 해보니 30제곱미터 정도의 아파트를 살 만큼은 여전히 부족하다고 말했습니다.
"저는 미혼이고 아파트를 사고 싶은데, 가격을 보니 괜찮은 아파트는 20억 동(약 20억 원) 정도 합니다. 도심에 있는 30m² 아파트가 한 달에 800만 동(약 80억 원) 정도밖에 안 돼서 집을 빌려야 했습니다."라고 Trang 씨는 말했습니다.
베트남 부동산 협회의 한 전문가에 따르면, 부동산 시장에서는 저렴한 아파트가 부족해 투자자들이 높은 가격에 아파트를 판매하고 있습니다.
최근 주택 구매자의 대부분은 주택을 구매한 후 가격이 오를 때까지 기다려 수익을 내는 투자자이기 때문에, 시장에 나와 있는 주택 가격은 실제 가격이 아닙니다.
부동산 가격구조 상승 원인으로는 토지가격, 건축자재가격, 대출이자 등이 꼽힌다 - 사진: TU TRUNG
절차를 줄이고 주택 투자 비용을 절감하세요
부동산 시장이 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 발전하도록 촉진하기 위한 정부 상임위원회의 결론에 따르면 중요한 해결책 중 하나는 분권화를 강화하고 권한 위임을 확대하며 행정 절차를 최소화하는 것입니다.
정부 상무위원회는 지가, 건축자재 가격, 대출금리 등 부동산 가격 구조의 상승 원인을 검토하고 명확히 해달라는 요청과 함께, 각 부처, 지자체, 지방자치단체에 불필요하고 중복되는 행정절차를 최소화하는 데 주력하고, 복잡한 서류작업과 기록요건을 즉시 폐지해 줄 것을 요청했습니다.
처리 시간을 최소 30%, 행정 절차 준수 비용을 30% 절감해야 합니다. 특히, 투자 정책 승인, 프로젝트 평가, 설계, 특히 건설 인허가 절차, 인수 작업 검사 등의 절차를 간소화하고, 사전 검사 횟수를 줄이고 사후 검사를 늘리는 방안을 연구해야 합니다.
또한, 이는 공급을 늘리고, 가격을 낮추고, 다양한 부동산 부문을 개발하여 특히 저소득 및 중산층의 실제 주택 수요를 충족하는 솔루션입니다.
특히 정부는 청년과 실질적인 주거난을 겪고 있는 계층을 지원하기 위한 정책의 연구 개발을 요구하고, 주거 접근성을 확대하며 헌법이 규정한 주거권 실현에 기여해야 합니다.
국가은행은 은행들이 120조 동(VND) 규모의 우대 신용대출 프로그램에 참여하도록 지도하고 촉구하는 데 주력해야 합니다. 이와 함께 각 부처와 지부는 전자 플랫폼을 통해 "국가가 관리하는 부동산 거래 센터 및 토지 사용권" 모델을 연구하고 제안해야 합니다.
이는 증권 거래와 유사하게 거래, 공증, 세무, 등록 등 모든 단계를 통합하는 시스템이 될 것입니다. 이 모델은 정보 투명성을 보장하고, 가격 인플레이션, 세무 손실, 시장 사기를 방지할 것입니다.
출처: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
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