주택담보대출 금리 상승, 부동산 시장에 대한 새로운 시험대

연말 신용수요가 증가하고 예금금리가 느리게 상승하는 상황에서 은행들이 대출금리를 인상하는 것은 이해할 만합니다.

변동금리 : 2개월마다 3회 조정

V. Bank 고객인 당 칵 쯔엉 씨는 지난달 주택담보대출 금리가 세 배나 올랐다고 밝혔습니다. 따라서 이 대출의 변동금리는 연 14.8%로, 2025년 9월 적용 금리(연 12.4%) 대비 2.4% 상승한 수치입니다.

"작년 초, 저금리를 보고 아파트를 샀고 은행에서 30억 동(VND)을 빌렸습니다. 우대 금리 기간 동안은 대출이 감당할 만했지만, 우대 기간이 끝나고 나니 정말 가족 모두가 숨이 막힐 지경이었습니다. 현재 금리로 우리 가족이 내야 하는 이자만 해도 매달 4천만 동(VND)에 달합니다. 원금까지 더하면 매달 6천만 동(VND)이 넘는 금액을 이 대출로 내야 합니다."라고 Truong 씨는 말했습니다.

올해 전체 시스템의 신용은 약 20% 증가한 반면, 자본 조달은 완만하게 증가했습니다. 2025년 3분기 재무 보고서에 따르면 ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank, VPBank 를 포함한 최대 8개 은행의 예금 조달이 감소했습니다. 신용과 조달 간의 큰 격차로 인해 은행들은 최근 몇 달 동안 자본 조달을 위해 저축 금리를 인상했고, 대출 금리도 상승했습니다. 가장 먼저 영향을 받은 대상은 주택 구매자였습니다.

AFA 그룹 CEO이자 경제 전문가인 판 레 탄 롱 씨는 연말 신용 수요 증가와 유동성 금리 상승 둔화라는 맥락에서 은행들이 대출 금리를 인상하는 것은 당연하다고 말했습니다. 주택 구매자는 재정 불균형에 빠지지 않기 위해 부채 상환 능력을 신중하게 계산해야 합니다. 주택 구매를 위해 20~30억 동(VND)의 대출을 받는 경우, 재정적 안정을 위해서는 월 소득이 최소 8천만 동(VND) 이상이어야 합니다.

최근 베트남 부동산협회(VARS)는 주택 구매자에게 대출 금리가 상승할 경우 시장 유동성이 감소할 수 있으므로 재정 계획에 신중을 기할 것을 권고했습니다. 2023년에서 2024년 사이에 많은 투자자와 은행들이 연 5.5%의 금리를 제공하는 대출 상품을 출시했으며, 무이자, 원금 상환 유예 기간은 최대 5년까지 가능합니다. 그러나 우대 기간이 끝나고 변동 금리 기간(연 10~14%)이 시작되면 부채 상환 압력이 급격히 증가할 것입니다.

시장 유동성이 낮으면 손실을 줄이기 위한 상품 재판매가 어려워지고, 부실채권이 신용 시스템으로 회귀할 위험이 커집니다. 이러한 맥락에서 VARS는 금리 상승 시 위험을 피하기 위해 자산 가치의 50% 이상을 차입하지 않는 동시에, 투명한 법적 지위를 갖춘 프로젝트를 선택할 것을 권고합니다.

은행, 주택 구매자 및 부동산 시장을 위한 테스트

BIDV의 수석 경제학자인 칸 반 루크 박사는 구매자의 80% 이상이 부동산을 1년 미만 동안 보유하고 있으며, 주로 단기간에 매매하여 이익을 얻으려는 경향이 있어 부동산 투기율이 매우 높다고 지적했습니다.

전문가들에 따르면 베트남에서 레버리지를 이용한 주택 구매 비율이 매우 높습니다. 구매자는 주택 가격의 20~30%만 지불하면 되고, 나머지 70~80%는 은행에서 대출을 받습니다. 일반적으로 1년 미만의 대출의 경우, 구매자는 우대 금리를 적용받거나 투자자가 이자를 대신 지불합니다. 우대 기간이 끝나고 유동성이 둔화되고 금리가 상승하면, 투자자들은 급격한 부채 상환 압박에 직면하게 되고, 재정 계획이 실패하여 주택을 매도해야 할 위험이 있습니다.

주택담보대출 금리 상승은 부동산 시장을 새로운 도전에 직면하게 할 것이라고 할 수 있습니다. 따라서 금융 레버리지와 관련된 부동산은 큰 위험에 직면하게 될 것입니다. 주택담보대출 금리 상승은 부동산 시장이 부동산 부문과 버블 부문을 구분할 수 있는 기회이기도 합니다.

전문가들은 주택담보대출 금리가 상승하면 투기가 점차 줄어들 것으로 예상합니다. 정체된 부동산 가격은 실질적인 수요와 안정적인 재정 자원을 갖춘 사람들에게 적합한 상품을 선택할 수 있는 기회입니다. 특히 앞으로 사회주택 공급이 증가하여 시장 구조가 더욱 건전해질 것입니다.

Pham The Anh 박사(국립경제대학교) 부교수도 부동산 시장의 유동성이 감소하고 있다고 평가했습니다. 특히 고급 부동산은 매수하기 쉽지만 매도하기 어려운 부문에서 유동성이 감소하고 있다고 합니다.

전문가들은 시장 유동성이 감소하고 대출 금리가 상승하는 상황에서 신용 및 세제 개혁, 자본 흐름 구조 조정, 개발 모델 혁신이 없다면 부동산 시장은 극도로 큰 위험에 직면하게 될 것이라고 경고합니다.

주택 구매 시 우대금리에 주의하세요

베트남 부동산협회(VARS)는 주택 구매자에게 우대 금리가 적용되는 주택을 구매할 때 주의해야 한다고 권고했습니다.

이에 따라 최근 몇 년간 시장 활성화를 위해 많은 투자자와 시중은행들이 초저금리 주택담보대출 상품을 출시했습니다. 하지만 이러한 우대 기간은 일시적일 뿐이며, 변동금리 기간에 진입하면 일반 금리가 상승할 경우 부채 상환 압력이 급격히 커집니다. 많은 고객이 원금을 상환하지 않고도 이자가 두 배로 오르는 상황에 처했습니다. 시장 유동성이 부족하면 손실을 줄이기 위해 상품을 재판매하는 것이 어려워집니다.

VARS 분석에 따르면, 높은 부채 레버리지를 활용하는 특성상 부동산은 금리 변동에 가장 직접적이고 심각한 영향을 받는 투자 수단입니다. 과거 부동산 시장은 2011년부터 2013년까지 급격한 하락세를 겪었는데, 당시 대출 금리가 연 18~20%를 초과했습니다. 많은 기업과 투자자들이 손실을 줄이기 위해 자산을 매각해야 했고, 이로 인해 부동산 시장은 장기간 "동결"되었으며, 중부 지역을 포함한 여러 지역의 부동산 가격은 30~40% 하락했습니다.

출처: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html