부동산 시장을 활성화하기 위해 저렴한 주택을 건설할까?

수천만 동 정도의 소득이 있어도 집을 사기는 어렵다.

탄빈 지구에 거주하는 응우옌 티 투이 씨는 "남편과 저는 7년째 집을 임대해서 살고 있는데, 언제쯤 호치민시에서 내 집을 살 수 있을지 모르겠어요." 라고 말했다.

투이 씨는 의류 회사에서 회계사로 일하며 월급 1천만 동을 받는다고 말했습니다. 남편은 건설 회사에서 기술자로 일하며 월급 1천2백만 동을 받습니다. 두 사람의 총수입은 2천2백만 동으로, 생활비와 6살 딸의 학비를 겨우 충당할 수 있는 수준입니다.

투이 씨에 따르면, 그녀와 남편은 수억 동을 모았지만, 그 금액으로는 집을 사기에 부족하다고 합니다. 은행에서 시내에서 가장 저렴하고 오래된 아파트를 구입하려면 최소 6억 동 정도가 필요하다고 합니다.

투이 씨는 6억 VND가 있어도 월 소득이 늘지 않아 남편과 함께 은행 대출 원금과 이자를 갚을 돈이 부족하다고 털어놓았습니다. 따라서 내 집 마련의 꿈은 여전히 ​​요원하다고 했습니다.

중산층 소득자들 중 상당수는 여전히 호치민시에서 집을 살 여유가 없습니다. (삽화 이미지: 다이비엣)

투이의 가족과 마찬가지로 외국계 회사에서 홍보 전문가로 일하는 보 탄 투안 역시 현재 월 1600만 VND의 소득이 있음에도 불구하고 집을 살 수 없는 상황입니다.

투안 씨에 따르면, 만약 그가 지금 집을 사려고 한다면 약 15억 VND를 빌려야 할 것이라고 합니다. 이는 원리금 상환에 그의 월급이 전부 소진될 것이라는 의미입니다.

공공주택 시장은 "암울하다".

수백만 명의 저소득층 및 중산층 사람들이 주택을 필요로 하는 반면, 사회주택 부문은 매우 더디게 발전하고 있습니다. 이는 법적 절차상의 장애물, 규정의 미비, 우대 대출 확보의 어려움, 그리고 정책 수혜 대상자 선정의 난제 등 여러 요인 때문입니다.

부동산 전문가인 도안 반 빈 박사는 주택법이 소득, 거주지, 주택 상태 등 사회주택 구매 조건을 구체적으로 규정하고 있음에도 불구하고, 적격 구매자, 임차인 또는 임대 후 구매 신청자를 정확하게 파악하는 것은 여전히 ​​어려운 과제라고 지적했습니다.

더욱이, 3급 이상 도시의 상업용 주택 사업에 대해 부지의 20%를 사회주택용으로 할당하도록 요구하는 규정은 현재 현실과 부합하지 않습니다. 이로 인해 많은 사업들이 사회주택용으로 부지를 할당해 놓고도 실제로 활용하지 않아 토지 자원이 낭비되고 도시 미관을 저해하고 있습니다.

소규모 프로젝트의 경우, 설령 전체 면적의 20%를 공동주택으로 사용하더라도, 주민들에게 필요한 편의시설과 조경을 갖춘 표준적인 사회주택 단지를 건설하기에는 여전히 부족한 면적입니다.

사회주택 시장은 매우 더디게 발전하고 있다. (사진: D.V)

빈 박사에 따르면, 개인과 기업 모두 사회주택 사업을 위한 우대대출을 받는 데 많은 어려움을 겪고 있습니다. 사회주택 부문을 지원하는 신용 ​​활동은 아직 효과적이지 못합니다.

호치민시 12구에 있는 한 부동산 회사의 대표인 쩐 란 안 씨에 따르면, 기업들이 사회주택 사업에 적극적이지 않은 이유는 토지 가격이 너무 많이 올랐고, 사회주택 건설의 수익률이 너무 낮기 때문입니다.

한편, 관련 제도와 정책은 기업에 실질적인 지원을 제공하지 못하고 있습니다. 따라서 기업들은 사회주택 건설에는 소극적으로 참여하고 상업용 주택 건설에만 집중하고 있습니다.

저렴한 주택을 개발하는 것이 해결책입니다.

호치민시의 부동산 전문가들에 따르면, 저렴한 주택 개발은 공급과 수요의 불균형을 해소하고, 평균 및 평균 소득 수준의 대다수 사람들의 주택 수요를 충족하며, 시장 전체의 주택 가격 수준을 낮추는 데 도움이 될 것이라고 합니다.

오랫동안 국민의 주택 수요 충족은 당과 정부의 최우선 과제였으며, 국가 사회 경제 발전의 핵심 과업으로 인식되어 왔습니다. 그러나 급속한 경제 성장과 도시화로 주택 수요는 급증한 반면, 공급은 지속적으로 감소하여 2018년 이후 회복 조짐을 보이지 않고 있어 수급 불균형이 심화되고 있습니다.

공급 구조는 투자 및 투기 목적의 고가 상품에 점점 더 치우쳐 있습니다. 이러한 장기적인 불균형은 주택 가격을 지속적으로 상승시켜 대다수 인구가 감당할 수 없는 새로운 가격 수준을 형성해 왔습니다. 따라서 저렴한 주택 개발은 공급-수요 불균형을 해소하고 사람들의 주택 수요를 충족할 수 있는 기회를 제공할 것입니다.

저렴한 주택 공급은 향후 부동산 시장 활성화에 도움이 될 것으로 예상됩니다. (이미지 출처: 다이비엣)

베트남 부동산중개인협회(VARS)의 연구 자료에 따르면, 전체 주택 공급량에서 저렴한 주택(제곱미터당 2,500만 VND 미만)의 비중은 2019년 30%에서 2022년 7%, 2023년 6%로 지속적으로 감소했습니다.

2019년부터 2022년까지 중간 가격대 아파트(제곱미터당 2,500만~5,000만 VND)의 비중은 각각 54%, 34%, 27%로 감소했으며, 공급은 주로 제곱미터당 4,000만~5,000만 VND 가격대의 상품으로 이루어졌습니다.

한편, 실제 주택 구매 수요가 전체 수요의 80%를 차지하며 주택 수요 구조를 주도하고 있으며, 장기 투자 수요가 15%, 투기 수요가 5%를 차지합니다. VARS 데이터에 따르면, 실제 주택 구매 수요가 있는 사람들 중 구매 자금을 감당할 수 있는 사람은 약 25%에 불과합니다.

이러한 배경에서 VARS는 사회주택과 더불어 저렴한 주택이 향후 부동산 시장의 주요 발전 추세가 될 것이라고 믿습니다. 왜냐하면 이 부문은 대다수 사람들의 실제적인 필요와 능력에서 비롯되기 때문입니다.

"저렴하다"는 것은 무슨 뜻인가요?

베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 베트남에는 아직 저렴한 주택에 대한 공식적인 정의가 없지만, 사회주택과의 비교 및 ​​주택 가격 적정성 판단 방식을 통해 저렴한 주택의 몇 가지 특징을 파악할 수 있다고 밝혔습니다.

따라서 현재 사회주택은 저소득층과 산업단지 근로자를 대상으로 하며, 토지 사용료 면제와 개발업자 및 주택 구매자를 위한 특별 우대 대출 상품 이용 혜택을 제공합니다.

저렴한 주택이란 대다수 인구의 재정 능력에 적합한 저렴한 가격의 상업용 주택을 의미하며, 특히 도시 지역에서 일정 수준의 저축을 보유한 중산층 및 중산층에 가까운 소득층을 대상으로 합니다.

딘 씨는 합리적인 주택 가격이란 가족들이 소득 범위 내에서 주택 비용과 다른 생활비를 균형 있게 조절할 수 있을 때라고 생각합니다.

전 세계 여러 국가의 주택 구매력 평가에 따르면, 적정 주택은 가구 총소득의 30%를 넘지 않는 주택 비용으로 정의됩니다. 월 소득이 약 3천만 VND인 가구의 경우, 주택 비용의 30%는 연간 약 1억 VND에 해당하므로, 적정 주택 가격은 아파트 한 채당 약 20억~25억 VND 정도가 될 것입니다.

하지만 딘 씨에 따르면, 현실적으로 현재 20억~25억 VND 가격대의 아파트 개발 프로젝트는 특히 호치민시와 하노이 같은 대도시에서는 매우 어렵다고 합니다. 하지만 어렵다고 해서 불가능한 것은 아닙니다.

딘 씨는 시장 전체가 협력하고 주택 정책이 시장 경제를 지향한다면 저렴한 주택이 공급될 것이라고 믿습니다. 그는 저렴한 주택을 사회주택과 함께 개발해야 한다고 제안합니다.

VARS에 따르면, 정부는 저렴한 주택에 대한 공식적인 정의를 제시하고, 중산층 또는 중산층에 가까운 소득 가구의 주택 수요를 충족하기 위해 투자자들이 저렴한 주택 공급 개발에 참여하도록 장려하는 것을 주된 목표로 삼아, 저렴한 주택을 위한 구체적인 메커니즘과 우대 정책을 연구해야 합니다.

이러한 정책에는 구매력을 높이기 위해 특별히 고안된 우대 대출 정책이나 투기적 동기를 줄이기 위해 두 번째 및 세 번째 주택에 대한 세금 인상 등이 포함되며, 세수는 실질적인 도움이 필요한 사람들을 지원하는 데 재순환될 수 있습니다. 또한 사회 기반 시설 프로젝트의 개발 및 운영에 대한 개발업체에 대한 지원도 제공됩니다.

또한, 교통망 연계 인프라에 대한 투자 확대와 확충이 필수적입니다. 거리가 더 이상 문제가 되지 않는다면, 도심에서 교외로의 이주 추세는 필연적일 것입니다.

원천: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html