부동산 시장을 활성화하기 위해 저렴한 주택을 건설하는 것인가?

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수천만 동 소득으로도 집 사기 힘들어요

"저는 남편과 함께 7년째 집을 빌려 살고 있는데, 언제 호치민시에서 집을 살 수 있을지 모르겠습니다."라고 탄빈구 주민인 응우옌 티 투이 씨가 말했습니다.

투이 씨는 의류 회사에서 회계사로 일하며 월급은 1,000만 동(VND)이라고 말했습니다. 남편은 건설 회사에서 기술자로 일하며 월급은 1,200만 동(VND)입니다. 총 수입은 2,200만 동(VND)으로 부부의 생활비와 여섯 살 딸의 학비를 충당하기에 충분합니다.

투이 씨에 따르면, 그녀와 남편은 수억 동(VND)을 저축했지만, 이 돈으로는 집을 살 수 없다고 합니다. 은행에서 대출을 받아 도시에서 가장 오래되고 저렴한 아파트를 사려면 최소 6억 동(VND) 정도가 필요하다고 합니다.

투이 씨는 6억 동(VND)을 가지고 있었지만 월 수입이 늘지 않았고, 남편과 함께 은행에 원금과 이자를 갚을 돈도 없었다고 털어놓았습니다. 그래서 내 집 마련의 꿈은 아직 멀었다고 했습니다.

평균 소득을 가진 많은 사람들이 호치민시에서 집을 살 수 없습니다. (일러스트: 다이 비엣)

투이 씨의 가족과 마찬가지로 외국 회사의 커뮤니케이션 전문가인 보 탄 투안 씨도 현재 월 소득이 1,600만 동인데도 집을 살 수 없습니다.

투안 씨에 따르면, 현재 집을 사려면 약 15억 동(약 1조 8천억 원)을 대출받아야 합니다. 따라서 은행에 내는 원금과 이자가 그의 월급 전체를 "삼켜버릴" 것입니다.

사회주택 "우울"

수백만 명의 저소득층과 중산층이 주택을 필요로 하는 가운데, 사회주택 부문은 여전히 매우 느리게 발전하고 있습니다. 그 이유는 이러한 유형의 주택이 법적 절차, 미비한 규제, 우대 대출의 어려움, 그리고 정책 수혜자 파악의 어려움에 직면해 있기 때문입니다.

부동산 전문가인 도안 반 빈 박사는 주택법이 사회주택 구매에 대한 구체적인 조건(소득, 거주지, 주택 등)을 규정하고 있지만, 여전히 구매, 임대 또는 임대매매의 적절한 대상을 결정하기 어렵다고 언급했습니다.

또한, 3종 이상 도시 지역의 상업용 주택 사업이 토지의 20%를 사회주택으로 확보해야 한다는 규정은 현실에 맞지 않습니다. 이로 인해 많은 사업이 사회주택을 위한 토지를 확보하고도 활용하지 않아 토지 자원이 낭비되고 도시 미관 손상이 초래되고 있습니다.

소규모 프로젝트의 경우, 면적의 20%가 사회주택으로 사용된다면, 이 면적은 사람들에게 서비스를 제공하는 공공시설과 조경을 갖춘 표준 사회주택 지역을 건설하기에 충분하지 않습니다.

사회주택 시장은 매우 부진하고 암울하게 발전하고 있습니다. (사진: D.V)

빈 박사에 따르면, 사회주택을 건설하는 개인과 기업들은 우대 대출을 받는 데 많은 어려움을 겪고 있습니다. 사회주택 부문을 지원하기 위한 신용 활동은 아직 효과적이지 않습니다.

호치민시 12구의 부동산 회사 대표인 쩐란아인(Tran Lan Anh) 여사에 따르면, 기업들이 사회주택에 관심을 두지 않는 이유는 토지 가격이 너무 많이 올랐고, 사회주택을 건설해서 얻는 수익이 너무 낮기 때문이라고 합니다.

그동안 기업들에 대한 지원책과 정책은 미흡했습니다. 따라서 기업들은 사회주택 건설에는 거의 참여하지 않고 상업용 주택 건설에만 집중하고 있습니다.

저렴한 주택 개발이 해결책입니다

호치민시 부동산 전문가에 따르면, 저렴한 주택을 개발하면 수요와 공급의 불균형을 해소하고, 평균 소득과 평균 소득에 가까운 대다수 사람들의 주택 수요를 충족하며, 전체 시장의 주택 가격 수준을 낮출 수 있는 기회가 생길 것입니다.

당과 정부는 지난 수년간 국민 주택 공급에 꾸준히 관심을 기울여 왔으며, 이를 국가 사회경제 발전의 핵심 과제로 삼아 왔습니다. 그러나 급속한 경제 성장과 도시화로 인해 주택 수요가 급증했습니다. 반면, 주택 공급은 지속적으로 감소하고 있으며 2018년 이후 증가 기미가 보이지 않아 수급 불균형이 더욱 심화되었습니다.

공급 구조는 투자 및 투기 목적으로 고급 고부가가치 상품에 점점 더 "기울어지고" 있습니다. 이러한 장기적인 불균형은 주택 가격의 지속적인 상승을 초래하여 대다수 사람들이 감당할 수 없는 새로운 가격 수준을 형성했습니다. 따라서 저렴한 주택 개발을 통해 수요와 공급의 불균형을 해소하고 사람들의 주택 수요를 충족할 수 있는 기회가 열릴 것입니다.

저렴한 주택 공급은 향후 부동산 시장의 "활성화"에 도움이 될 것으로 예상됩니다. (사진 제공: 다이 비엣)

베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면, 전체 주택 공급 중 저렴한 아파트 공급 비중(m²당 2,500만 동 미만)은 2019년 30%에서 2022년 7%, 2023년 6%로 지속적으로 감소했습니다.

2019년~2022년 기간에는 중급 아파트(m²당 2,500만~5,000만 동) 비중도 각각 54%, 34%, 27%로 감소했으며, 주로 m²당 4,000만~5,000만 동 가격대의 상품이 공급되었습니다.

한편, 실물 주택 수요는 항상 주택 수요 구조를 주도하며, 그 비중은 80%에 달합니다. 나머지 15%는 장기 투자 수요, 5%는 투기 수요입니다. 또한, VARS 자료에 따르면 실물 주택 수요의 약 25%만이 지불 능력을 갖추고 있습니다.

이러한 맥락에서 VARS는 사회 주택과 함께 저렴한 주택이 향후 부동산 시장의 주요 개발 추세가 될 것이라고 생각합니다. 이는 대다수 사람들의 요구와 실제 능력에서 비롯된 부문이기 때문입니다.

"저렴한"이란 어떤 것인가요?

베트남 부동산중개사협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 베트남에는 저렴한 주택에 대한 공식적인 개념이 없지만, 사회주택과 비교하고 주택 가격의 적정성을 판단하는 방법을 기준으로 이러한 유형의 특징을 몇 가지 지적할 수 있다고 말했습니다.

따라서 현재 사회주택은 주로 산업단지의 저소득층과 근로자를 대상으로 하며, 토지 이용료가 면제되고 투자자와 주택 구매자에게만 우선 신용 패키지가 제공됩니다.

저렴한 주택은 대다수 사람들의 재정적 능력에 적합한 저렴한 가격의 상업용 주택으로, 특정 도시 지역에 거주하며 평균 소득과 평균에 가까운 소득을 가지고 일정 수준의 저축을 가진 사람들을 대상으로 합니다.

딘 씨는 저렴한 주택이란 가족이 소득 내에서 주택 비용과 기타 생활비를 균형 있게 조절할 수 있을 때 가능하다고 생각합니다.

전 세계 여러 국가의 주택 구매력 평가 경험에 따르면, 저렴한 주택이란 주택 비용이 총 가계 소득의 30%를 넘지 않는 주택을 말합니다. 월 소득이 약 3천만 동(VND)인 가구의 경우, 이 비용의 30%는 연간 약 1억 동(VND)에 해당하며, 저렴한 주택 가격은 아파트당 약 20억~25억 동(VND)입니다.

하지만 딘 씨에 따르면, 실제로 호치민시와 하노이 와 같은 두 대도시에서 20억~25억 VND 가격대의 아파트 프로젝트를 개발하는 것은 매우 어렵다고 합니다. 하지만 어렵다는 것은 불가능하다는 것을 의미하지는 않습니다.

딘 씨는 시장 전체가 힘을 합치고 주택 정책이 시장 경제 방향을 따른다면 저렴한 주택이 개발될 것이라고 믿습니다. 사회주택과 병행하여 저렴한 주택을 개발하는 것

VARS에 따르면, 국가 측에서는 저렴한 주택에 대한 공식적인 정의, 특히 저렴한 주택을 위한 연구 메커니즘과 우대 정책을 마련하여 투자자들이 이 부문의 공급 개발에 참여하도록 장려하고, 평균 소득 또는 평균 소득에 가까운 가구의 주택 수요를 충족시키는 것이 필요합니다.

여기에는 "구매력"을 높이기 위해 특별히 고안된 우대 신용 정책이나 투기 유인을 줄이기 위한 2주택 및 3주택에 대한 세금 인상이 포함되며, 세수는 실질적으로 도움이 필요한 사람들을 지원하는 데 재활용될 수 있습니다. 사회 기반 시설 사업의 개발 및 운영에 참여하는 투자자들을 지원합니다...

또한, 투자를 늘리고 연계 교통 인프라를 확충해야 합니다. 거리가 더 이상 문제가 되지 않을 때, 도심에서 교외로의 이동 추세는 불가피합니다.

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