아파트 가격이 계속 오르고 있다
최근 부동산 시장의 전반적인 침체와는 달리 아파트 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. 현재 하노이 와 호치민시와 같은 대도시에서는 아파트가 부동산 수요자들의 가장 큰 관심을 받는 부문으로 여전히 인기를 유지하고 있습니다.
부동산 시장 조사 기관이 최근 발표한 보고서에 따르면, 3분기에 매매와 임대 시장 모두에서 많은 유형의 사업이 침체된 반면, 아파트는 여전히 긍정적인 성장 수치를 유지한 드문 유형이었습니다.
구체적으로, 매매 시장에서 아파트는 1%의 관심 증가를 보인 반면, 다른 부문은 4~11% 감소했습니다. 임대 시장에서는 위 부문의 관심도가 13~28% 감소한 반면, 아파트는 6% 증가했습니다.
위 기관의 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 2015년부터 현재까지 하노이와 호찌민시의 소득 증가율은 아파트 가격 상승률을 따라가지 못했습니다. 8년 후 도시민의 소득은 39%(통계청 자료) 증가에 그쳤지만, 호찌민시와 하노이의 아파트 가격은 각각 82%와 56% 상승했습니다.
아파트 가격은 계속해서 상승하고 있으며, 도시 거주자의 소득을 훌쩍 뛰어넘고 있습니다(그림: 하퐁).
건설부 에 따르면, 지자체와 시장조사기관의 보고서와 조사 정보를 종합한 3분기 부동산 유형별 분석에 따르면, 아파트는 지난 1년 동안 시장의 부정적인 영향을 가장 적게 받은 부동산 유형으로 나타났습니다. 이는 이러한 유형이 실제 주택 수요를 충족시키기 때문입니다.
아파트에 대한 관심은 회복 조짐을 보이며, 아파트 매수 수요는 전 분기 대비 1%, 임대 수요는 6% 증가했습니다. 이 중 20억~40억 VND(약 2조~4조 원) 가격대의 아파트가 가장 높은 인기를 누리고 있습니다. 주요 도시에서는 아파트 부문을 중심으로 흡수율이 높았으며, 특히 중심가의 100억 VND 미만 주택이 눈에 띕니다.
특히 하노이의 경우, 3분기에 1차 시장에서 분양된 아파트의 평균 매매가는 전 분기 대비 약 7%, 전년 동기 대비 14% 상승하여 약 5,080만 동/m²에 달했습니다. 이러한 가격 조정은 고급 아파트 부문의 신규 공급 비중이 90% 이상에 달함에 따라 상승세를 보인 데 따른 것입니다. 이와 함께 일부 투자자들은 가격을 상향 조정하고 상층부에 추가 매물을 확보했습니다.
2차 시장에서 아파트 평균 매매가는 전분기 대비 상승세를 이어가며 약 3,200만 동/m²에 달해 전분기 대비 2.7%, 전년 동기 대비 0.8% 상승했습니다. 하노이 모든 지역에서 3분기 2차 매매가가 2분기 대비 상승했으며, 그중 동다, 탄쑤언, 떠이호, 남뚜리엠, 자럼 지역은 3% 이상 상승했습니다.
호찌민시에서 3분기에 분양된 신규 아파트 물량은 대부분 기존 프로젝트의 후속 단계에서 나왔습니다. 올해 첫 9개월 동안 신규 공급의 약 60%는 동부 지역 도시 개발 프로젝트에서 나왔습니다.
3분기 신규 공급의 약 96%는 고급 아파트 부문에서 이루어졌으며, 나머지 4%는 투티엠 신도시 개발 프로젝트의 다음 단계에서 공급된 고급 아파트 부문에서 이루어졌습니다. 3분기 호치민 아파트 시장의 주요 매매가는 m²당 6천만 동을 넘어섰습니다.
2차 시장에서는 아파트 평균 가격이 m²당 4,500만 동으로 전 분기 대비 3% 상승했습니다. 한편, 고급 및 저가 아파트 부문의 2차 가격은 2분기와 거의 동일한 수준을 유지했습니다.
투자자들은 '서핑'하고, 구매자는 높은 가격을 지불한다
하노이 호앙마이 구에 사는 쩐 득 끄엉 씨는 지난 목요일, 하노이 호앙마이 구에 있는 72m² 아파트를 22억 동(VND)에 매입하기로 했다고 밝혔습니다. 끄엉 씨는 이 아파트를 "서핑"하는 투자자로부터 매입했습니다.
"저에게 아파트를 판 사람은 투자자입니다. 그는 올해 9월부터 19억 동에 이 아파트를 매입했고, 현재 거래 현황은 3억 동(약 1억 8천만 원)의 공증된 보증금을 납부한 상태입니다."라고 꿍 씨는 말했습니다.
최근 투자자들이 아파트를 "서핑"하는 것은 "아주 쉬운 일"이 되었습니다(그림: 하퐁).
쿠옹 씨에 따르면, 거주 목적의 필요성 때문에 "서핑" 투자자로부터 더 높은 가격에 만족스러운 아파트를 구매하는 것도 허용된다고 합니다. "제가 가장 걱정하는 것은 가격이 아니라 어떻게 하면 이전 절차를 순조롭고 최소한의 위험으로 진행할 수 있을지입니다."라고 쿠옹 씨는 말했습니다.
하노이의 전문 부동산 투자자인 응우옌 반 남 씨는 아파트가 지난 2~3년간 투자자들이 특히 관심을 보인 부문이라고 말했습니다. 토지나 주거용 토지만큼 수익률과 가격 상승 속도가 빠르지는 않지만, 아파트 가격은 꾸준히 상승하고 있으며 위험도가 낮고 최근 들어 특히 현금화가 용이하다는 장점이 있습니다.
"2021년 말 전국적으로 토지 시장이 '뜨거웠던' 이후 저를 포함한 많은 투자자들이 하노이 아파트 투자에 자금을 인출했습니다. 재무 레버리지 활용도 더욱 신중하게 계산되었습니다."라고 남 씨는 말했습니다.
이 투자자에 따르면, 아파트 투자는 빠르고 큰 수익을 가져다주지는 못하지만, 현 시점에서는 유동성이 좋은 부문이라고 합니다. 남 씨는 "자본 조달 방식에 따라 장기 투자와 임대를 선택하는 투자자도 있습니다. 좋은 매물("서핑"할 만한)을 찾는 재빠른 투자자도 있지만, 수익률은 분명 높지 않을 것"이라고 덧붙였습니다.
전문가의 관점에서 볼 때, 베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 아파트 가격이 1차 시장과 2차 시장 모두에서 계속 상승할 것이라고 인정했으며, 특히 저렴하고 중간 가격대의 부문과 제품군이 거의 끝나가는 프로젝트의 가격이 상승할 것이라고 말했습니다.
이 전문가는 또한 공급이 점점 부족해지고 있는 반면 토지 기금 조성 비용, 원자재 비용, 금융 접근 비용이 증가하고 있다고 강조했습니다. 따라서 부동산 프로젝트는 가격을 낮추는 데 어려움을 겪고 높은 매매 가격을 유지해야 합니다.
딘 씨는 "절차적, 법적, 자본적 문제가 해결되어 시장 공급이 늘어나면 가격 상승은 멈출 수 있다"고 강조했다.
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