계속 오르는 가격, 아파트는 투자자들에게 '달콤한 케이크'로 전락

아파트 가격이 계속 오르고 있다

최근 부동산 시장이 전반적으로 침체된 것과는 달리, 아파트 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. 현재 하노이 , 호치민시와 같은 대도시에서는 아파트가 여전히 부동산 구매자에게 가장 인기 있는 부문으로 인기를 누리고 있습니다.

부동산 시장 조사 기관이 최근 발표한 보고서에 따르면, 3분기에 매매와 임대 시장 모두에서 많은 유형의 사업이 침체된 반면, 아파트는 여전히 긍정적인 성장 수치를 유지한 드문 유형이었습니다.

구체적으로 매매시장에서 관심도 측면에서는 아파트는 1% 증가한 반면, 다른 부문은 4~11% 감소했습니다. 임대 시장에서는 위 부문에 대한 관심이 13~28% 감소한 반면, 아파트는 6% 성장했습니다.

상기 부서의 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 2015년부터 현재까지 하노이와 호치민시의 아파트 가격 상승 지수를 사람들의 소득 증가율이 따라가지 못하고 있습니다. 8년 후, 도시 거주자의 소득은 39%만 증가했지만(통계청 자료), 호치민시와 하노이의 아파트 가격은 각각 82%와 56% 상승했습니다.

아파트 가격은 계속해서 상승하고 있으며, 도시 거주자의 소득을 훌쩍 뛰어넘고 있습니다(그림: 하퐁).

건설부 에 따르면, 지자체와 시장조사기관의 보고서와 조사 정보를 종합한 3분기 부동산 유형별 분석에 따르면, 아파트는 지난 1년 동안 시장의 부정적인 영향을 가장 적게 받은 부동산 유형으로 나타났습니다. 이는 이러한 유형이 실제 주택 수요를 충족시키기 때문입니다.

아파트에 대한 관심은 회복 조짐을 보였으며, 아파트 매수 수요는 전 분기 대비 1% 증가했고, 아파트 임대 수요는 6% 증가했습니다. 그 중에서도 20억~40억 VND 가격대의 아파트가 가장 많이 검색됐다. 대도시에서는 중심가의 100억 VND 미만의 아파트와 주택 부문을 중심으로 흡수율이 좋은 것으로 나타났습니다.

구체적으로 하노이에서는 3분기에 1차 시장에서 판매를 시작한 아파트의 매매 가격이 분기별로 약 7%, 연간 기준으로는 14% 상승하여 약 5,080만 동/m²에 달했습니다. 고급 부문의 신규 공급 비중이 압도적(90% 이상)으로 인해 판매 가격이 상승 추세로 조정되었습니다. 더불어 일부 투자자들은 가격을 조정하고 상위 층의 추가 재고를 매각하기 시작했습니다.

2차 시장에서는 평균 아파트 매매 가격이 전 분기 대비 상승세를 유지하여 m²당 약 3,200만 동에 도달했으며, 전분기 대비 2.7%, 전년 동기 대비 0.8% 상승했습니다. 하노이의 모든 구는 3분기에 2차 매매 가격이 2분기에 비해 상승한 것으로 기록되었으며, 동다구, 탄쑤언구, 떠이호구, 남투리엠구, 지아럼구는 3% 이상 상승했습니다.

호치민시에서 3분기에 판매된 신규 아파트 수는 대부분 기존 프로젝트의 다음 단계에서 나왔습니다. 올해 첫 9개월 동안 신규 공급의 약 60%가 동부 도시 지역 프로젝트에서 나왔습니다.

3분기 신규 공급의 약 96%는 고급 부문에서 나왔고, 나머지 4%의 신규 공급은 투티엠 신도시 지역의 프로젝트 다음 단계에서 나온 고급 부문에서 나왔습니다. 3분기 호치민시 아파트 시장의 1차 매매가격은 m²당 6,000만 동을 넘어섰습니다.

2차 시장에서는 아파트 평균 가격이 m²당 4,500만 동으로 전 분기 대비 3% 상승했습니다. 한편, 고급 및 저가 부문의 2차 가격은 2분기와 거의 변동이 없었습니다.

투자자들은 '서핑'하고, 구매자는 높은 가격을 지불한다

하노이 호앙마이 구에 사는 Tran Duc Cuong 씨는 지난 목요일에 하노이 호앙마이 구에 있는 72m2 아파트를 22억 VND에 매수하기로 결정했다고 말했습니다. 쿠옹 씨는 "서핑" 투자자로부터 이 아파트를 매입했습니다.

"저에게 아파트를 판 사람은 투자자입니다. 그는 올해 9월부터 19억 동에 이 아파트를 매입했고, 현재 거래 현황은 3억 동(약 1억 8천만 원)의 공증된 보증금을 납부한 상태입니다."라고 꿍 씨는 말했습니다.

최근 투자자들이 아파트를 "서핑"하는 것은 "아주 쉬운 일"이 되었습니다(그림: 하퐁).

쿠옹 씨에 따르면, 생활의 필요성 때문에 '서핑' 투자자에게서 더 높은 가격에 만족스러운 아파트를 사는 것도 허용된다고 합니다. "제가 가장 걱정하는 건 가격이 아니라 이체 과정을 최대한 원활하고 위험 없이 진행하는 방법입니다."라고 쿠옹 씨는 말했습니다.

하노이의 전문 부동산 투자자인 응우옌 반 남 씨는 아파트가 지난 2~3년 동안 투자자들이 특히 관심을 보인 부문이라고 말했습니다. 토지나 주거용 토지만큼 수익률과 가격 상승이 빠르지는 않지만, 아파트 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 위험성이 낮고, 특히 최근에는 현금화가 매우 쉽습니다.

"2021년 말 전국적으로 토지 시장이 '뜨거웠던' 이후 저를 포함한 많은 투자자들이 하노이 아파트 투자에 자금을 인출했습니다. 재무 레버리지 활용도 더욱 신중하게 계산되었습니다."라고 남 씨는 말했습니다.

이 투자자에 따르면, 아파트에 투자하면 빠르고 큰 수익을 낼 수는 없지만, 현재 시점에서는 유동성이 좋은 부문이라고 합니다. "자본 규모에 따라 장기 투자와 임대를 선택하는 투자자도 있을 것입니다. '서핑'할 만한 좋은 상품을 찾는 재빠른 투자자도 있겠지만, 수익률은 분명 높지 않을 것입니다."라고 남 씨는 덧붙였습니다.

전문가의 관점에서 볼 때, 베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 아파트 가격이 1차 시장과 2차 시장 모두에서 계속 상승할 것이라고 인정했으며, 특히 저렴하고 중간 가격대의 부문과 제품군이 거의 끝나가는 프로젝트의 가격이 상승할 것이라고 말했습니다.

이 전문가는 또한 공급이 점점 부족해지고 있는 반면 토지 기금 조성 비용, 원자재 비용, 금융 접근 비용이 증가하고 있다고 강조했습니다. 따라서 부동산 프로젝트는 가격을 낮추는 데 어려움을 겪고 높은 매매 가격을 유지해야 합니다.

딘 씨는 "절차적, 법적, 자본적 문제가 해결되어 시장 공급이 늘어나면 가격 상승은 멈출 수 있다"고 강조했다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lien-tuc-tang-gia-can-ho-chung-cu-thanh-mieng-banh-ngot-cho-nha-dau-tu-20231108102114466.htm