결의안 98호 도시공간 재구조화 권리 확대의 일부 조항 개정 및 보완

호찌민시 개발을 위한 여러 구체적인 메커니즘 및 정책 시범 운영에 관한 국회 결의안 제98/2023/QH15호의 일부 조항을 개정 및 보완하는 결의안 초안(이하 결의안 제98호)은 대중교통 중심(TOD) 도시 개발 모델을 완성하는 것을 제안합니다. 이러한 새로운 내용은 호찌민시가 TOD 프로젝트 시행, 도시 공간 재편, 경제 발전, 지하철 이용 촉진에 있어 유연성을 확보하는 데 도움이 될 것입니다.

지하철 1호선 반탄 지하철역은 대중교통을 활용한 TOD 도시 개발에 중점을 두고 있습니다. 사진: HOANG HUNG

지하철 개발 자원, 새로운 메커니즘을 기다리다

벤탄-탐르엉 지하철 노선(2호선)에는 호치민시의 인구 밀집 지역을 통과하도록 설계된 11개의 역이 있습니다. 그러나 관련 용도지역 계획은 2015년 이전에 수립되었으며, 당시에는 역의 위치가 완전히 결정되지 않았습니다. TOD 모델을 구현하기 위해서는 건축 밀도를 높이고 역 주변 혼합 공간을 구성하기 위해 용도지역 계획을 현지에서 조정해야 합니다. 즉, 노선 전체에 TOD 경계를 설정하고, 도보 거리 내에 버스-지하철-도로 교통 연결 시스템을 통합해야 합니다.

호치민시 건설국에 따르면, 지역별 계획 조정 권한은 해당 구 인민위원회에 있습니다. 그러나 합의가 이루어지지 않을 경우 "각 구가 자체적인 스타일을 갖게 되는" 위험이 발생하기 쉽기 때문에, 호치민시는 중앙 정부가 호치민시 인민위원회에 TOD(도시개발) 프로젝트 시행을 위한 계획 조정 승인 권한을 부여할 것을 제안했습니다.

건설부는 또한 지하철 2호선 노선 주변에 1/82a 블록(26.65ha), 바이히엔 전시- 스포츠 센터(5.1ha), C30 구역(40.9ha), 탐르엉 차량기지 등 명확한 법적 지위를 가진 대규모 공공 용지가 많다는 점을 확인했습니다. 이들은 TOD 개발 잠재력이 큰 주요 입지입니다. 그러나 호치민시는 이 토지 기금을 활용하기 위해 지하철 건설로 인해 증가한 토지 가치를 징수할 수 있습니다. 이 내용은 결의안 98에 명시되지 않았습니다.

또한, 건설부에 따르면 세 가지 새로운 수입원에 대한 관심이 필요합니다. 토지이용계수(FAR) 조정 시 용적률 증가로 발생하는 수입, TOD 계획 및 지하철 투자로 발생하는 토지 가치 상승으로 발생하는 수입, 그리고 역세권 개발로 인한 상업 활동으로 발생하는 인프라 개선 수수료입니다. 많은 국가에서 인프라 개발 투자 비용을 상쇄하기 위해 이러한 수단을 활용하고 있습니다. 그러나 결의안 98호를 포함한 현행 규정에는 토지 가치 상승분 회수(토지 가치 회수)에 대한 내용이 명시되어 있지 않아 호찌민시는 이를 시행할 근거가 없습니다.

한편, 응오 비엣 남 손 박사의 분석에 따르면, 지하철 투자는 역 주변 토지 가격을 20~50% 상승시킵니다. 국가가 이러한 부가가치를 회수할 수 있는 메커니즘이 없다면, TOD는 대중교통 개발을 위한 지속 가능한 자본원을 창출할 수 없습니다.

TOD 프로젝트 구현 권한 확대

TOD의 가장 중요한 요건 중 하나는 지하철역에서 도보로 10~15분 거리 내에 인구 밀도와 경제 활동을 확대하는 것입니다. 그러나 현행 규정의 건물 밀도, 높이, 녹지율 등의 기준은 여전히 ​​구속력이 있어 여러 단계를 거쳐야 하고 시간이 오래 걸리는 문제가 있습니다.

호치민시 도시철도관리위원회 판콩방 위원장은 TOD는 전체 대중교통망이 통합된 시스템으로 운영될 때만 효과적이라고 말했습니다. TOD는 시민들이 편안하게 역까지 걸어갈 수 있고, 카드나 앱을 사용하여 지하철-버스-공공자전거를 이용할 수 있도록 합니다.

그러나 권한이 분산되어 있고 각 지하철 노선이나 각 교통 단위가 서로 다른 기술을 선택할 수 있기 때문에 TOD 구현이 어렵습니다. 따라서 호찌민시는 전체 네트워크에 대한 자체 기술 표준, 전자 티켓 표준 및 연결 인프라 표준을 결정하기로 제안했습니다.

호찌민시는 교통 체증 문제를 해결하기 위해 2030년까지 232km의 도시철도를 완공할 계획이며, 총 예비 투자액은 약 196억 7천만 달러입니다. 하지만 현재 중앙 정부의 자본과 시 예산으로는 수요의 약 66%만 충족할 수 있는 것으로 추산됩니다.

호치민시 건설국장인 쩐 꽝 람(Tran Quang Lam) 씨에 따르면, 호치민시는 추가 자원을 동원하기 위한 프로젝트를 긴급히 개발하고 있으며, TOD 모델에 따른 토지 자금 활용과 공공-민간 파트너십(PPP) 메커니즘 확대, 특히 건설-양도(BT) 계약을 통해 주요 인프라 프로젝트에 더 많은 자본을 조성하는 데 중점을 두고 있습니다.

국회 결의안 초안은 결의안 98호의 여러 조항을 개정 및 보완하여, TOD 프로젝트 시행에 있어 호찌민시의 권한을 확대하는 내용을 담고 있습니다. 새로운 획기적인 사항은 호찌민시가 예산을 사용하여 3번 순환도로변 철도역 및 교차로 인근의 토지 보상, 토지 정리, 그리고 청정 토지 기금 조성을 통해 토지 사용권을 경매할 수 있도록 허용한다는 것입니다.

해당 토지 개발에서 얻은 수익금은 BT 계약에 따라 도시 개발, 무역, 서비스 프로젝트를 실행하거나 철도 프로젝트에 대한 투자자에게 지불하는 데 사용됩니다. 전문가에 따르면, 이러한 제안을 통해 호치민 시는 지하철과 관련된 도시 지역을 계획, 투자 및 개발하는 데 더 많은 자원을 확보하게 되어 곧 현대적인 TOD 센터를 형성하고 대중 교통의 매력을 높이며 국민의 삶의 질을 향상시킬 수 있을 것입니다.

쿠옥 훙

출처: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html