단기적으로 부동산 시장이 '뜨거워'

호아루시 닌미구 동오이 주거지역은 2025년 3월에 입찰될 예정이다.

하지만 위 지역의 가격 상승과 거래량 증가는 투기적 요소를 포함하고 있어 부동산 시장에 많은 위험을 초래합니다. 많은 지방 당국에서는 이 상황에 대한 경고를 발표했으며 동시에 시장 통제 및 관리를 강화했습니다.

건설부가 발표한 2025년 1분기 부동산 시장 상황 보고서에 따르면, 전국에서 성공적으로 거래된 토지는 101,049필지로, 전 분기 대비 16.4%, 작년 동기 대비 3% 증가했습니다. 반면, 아파트와 개인 주택 부문의 총 성공 거래 건수는 33,500건을 조금 넘었습니다.

두 부문을 비교해보면 지난 분기 토지 거래량이 기존 주택 상품 총 거래량의 3배가 넘었습니다. 이는 돈이 토지로 강하게 흘러들고 있음을 보여주는 흔치 않은 "위상 변화"입니다.

거래량이 늘어나면서 토지 가격도 급등세를 기록했습니다. 예를 들어, 박장성 에서는 일부 지역의 토지 가격이 다릅니다. 박장은 2024년 말 대비 20% 이상 상승했습니다. 마찬가지로 푸토에서도 일부 주거 지역, 심지어 반푸, 중부엉, 토썬, 탄미에우, 자깜 등 오랫동안 방치된 도시 지역의 토지 매물도 작년 동기 대비 20~30% 상승했습니다. 하이퐁의 경우, 끼엔투이, 안동, 투이응우옌의 토지 가격은 2024년 말 대비 15~20% 상승했습니다.

남부 지역에서는 동 나이 (Nhon Trach)가 계속해서 '육지 열풍'의 중심지가 되고 있습니다. 올해 첫 3개월 동안 롱토, 푸동, 푸옥칸 일부 지역의 토지 가격은 작년 같은 기간 대비 20~30% 상승했고, 어떤 지역에서는 40% 이상 상승했습니다.

전문가들은 지방 행정 단위의 통합이 부동산 시장에 어느 정도 영향을 미쳐 일부 지역에서 가격이 폭등하는 현상이 나타나고 있다고 말한다. 하지만 이런 상태는 잠깐만 지속됩니다.

이러한 현상에 대해 베트남 부동산 시장 조사 및 평가원 부원장인 Tran Xuan Luong 박사는 지방 행정 단위의 합병에 대한 정보가 나올 때마다 관련 지역의 부동산 시장은 강한 변동의 조짐을 보인다고 언급했습니다. 일부 투기 집단은 계획과 인프라의 변화에 ​​대한 사람들과 투자자들의 기대를 이용하여 재빨리 이권이 걸린 게임에 뛰어들어 이익을 취하는 수법을 쓰고 있습니다.

루옹 씨는 "가격 인플레이션 메커니즘은 구매 심리를 자극하기 위해 새 행정 중심지의 계획이나 위치에 대한 소문을 퍼뜨리는 것으로 시작되는 경우가 많습니다. 그런 다음, 이러한 집단은 가짜 '열풍' 효과를 만들어내기 위해 내부 거래를 통해 토지 가격을 단기간에 급등시켜 실제 가치보다 훨씬 높게 만듭니다."라고 분석했습니다.

이 전문가는 가상 열풍의 "함정"에 빠지지 않으려면 고객이 실제 가치가 있는 부동산 시장과 가상 시장을 구분해야 한다고 권고합니다. 진정으로 건강한 시장은 국민의 실제 구매 요구와 지불 능력에 기반을 두어야 하며, 이에 더불어 당국이 제공하는 투명한 계획과 법적 정보가 뒷받침되어야 합니다. 반면, 실물 시장의 부동산은 임대나 사업을 통해 현금 흐름을 창출할 수 있어야 하며, 명확하게 형성되거나 개발 중인 교통 인프라와 공공 시설로 지원되어야 합니다.

토지와 주택만이 영향을 받는 것이 아니라 지방 행정 경계의 합병으로 인해 산업용 부동산에 대한 움직임도 발생합니다. 전문가들은 이것이 전략적 전환기에 베트남의 산업용 부동산 시장에 "활력"을 불어넣을 것으로 기대하고 있습니다. 국제 투자자들의 눈에 더욱 매력적인 대규모 산업-도시 지역을 형성하기 위한 지렛대를 만듭니다.

세빌스 하노이 산업 컨설팅 부서의 토마스 루니 부국장은 행정 단위를 합병하는 것은 단순히 경계를 바꾸는 것이 아니라 장치를 간소화하고, 계획의 단편화를 줄이고, 지방 자치 단체 간 경쟁력을 높이는 목적도 있다고 말했습니다. 이것이 제대로 시행된다면, 점점 목적지를 선별적으로 선택하는 외국인 투자 흐름에 더 매력적인 통합된 도시-산업 생태계가 형성되는 길이 열릴 것입니다.

따라서 각 지방에서는 더 넓은 면적의 새로운 산업단지를 계획하여 기업에 더 많은 선택권을 제공할 수 있습니다. 토지자금을 늘리면 국내외 기업이 공장을 설립하기에 적합한 입지를 쉽게 찾을 수 있고, 수요가 많은 지역의 산업용지 부족 현상을 피할 수 있습니다.

또한, 통합 후에는 면적이 넓은 도(道)일수록 용도지역을 더욱 명확히 구분하여, 자동차, 반도체 등 특정 제조업이나 대규모 제조업에 필요한 부품 및 원료를 전문적으로 공급하는 지원산업단지나 전문지원산업단지 등의 특화산업단지나 산업단지를 개발할 수 있는 여건이 마련된다.

"이미 투자 유치에 유리한 지역들이 통합되고 계획 단계에서 더욱 긴밀하게 조율될 경우, 인프라, 노동력, 그리고 개발 방향성 측면에서 서로 보완적인 역할을 할 것입니다. 대규모 투자는 지역들이 인프라 및 관리 측면에서 더 높은 기준을 달성하는 데 도움이 되며, 이를 통해 글로벌 가치 사슬에서 입지를 강화할 수 있습니다."라고 토마스 씨는 분석했습니다.

그러나 장기적인 혜택이 실현되기까지는 단기적인 어려움이 따를 것입니다. 행정경계 조정은 토지이용계획, 투자허가, 환경 및 건설과 관련된 법적 절차 등 여러 요소에 불가피하게 영향을 미치기 때문입니다.

따라서 토마스 루니 씨에 따르면 단기적으로 기업들은 합병된 지역 간에 아직 동기화되지 않은 경영 및 정책 변화로 인해 어려움에 직면할 수 있습니다. 하지만 장기적으로 볼 때 이는 더욱 투명하고 효과적인 법적 틀을 재건할 수 있는 좋은 기회입니다. 새로운 행정 구역 전반에서 절차를 조정하고 통합하면 시간을 절약하고 투자자의 신뢰를 높일 수 있습니다.

안정성과 계획의 명확성이 중요한 산업용 부동산의 경우, 절차와 정책을 통일하면 물류 인프라, 위성 도시, 지역 간 교통 연결을 통합한 대규모 산업 단지를 건설할 수 있는 길이 열릴 것입니다.

합병이 특히 일대도로, 항만, 공항, 디지털 인프라 등 인프라 투자와 동시에 진행된다면 산업단지는 더 이상 행정적 경계에 의해 제한되지 않을 것입니다. 그러면 기업은 더욱 최적의 운영 비용으로 더 많은 지역의 인력에 접근할 수 있습니다.

지역 간 인프라의 개발은 공급이 제한적이고 투자 비용이 증가하는 기존 산업 시장에서 벗어나는 변화를 촉진합니다. 대규모의 저렴한 토지 자금과 개선된 인프라를 갖춘 새로운 지역은 새로운 산업 중심지가 될 기회를 얻게 될 것입니다.

NBO

출처: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm