단기적으로 부동산 시장은 '뜨겁다'.

건설부는 올해 초부터 현재까지 지역별 토지 거래 및 매매 가격이 2024년 4분기 대비 크게 변동했다고 분석했습니다. 주요 원인은 시·도 통합 관련 정보 때문입니다. 새로운 행정 구역으로 선정된 지역에서는 가격이 상승하고 거래량 또한 증가하는 추세를 보였습니다.

호아루시 닌미동에 위치한 동오이 주거지역은 2025년 3월에 입찰에 부쳐질 예정입니다.

그러나 앞서 언급한 지역의 가격 및 거래량 증가는 투기적인 성격을 띠고 있으며 부동산 시장에 상당한 위험을 초래합니다. 많은 지역 당국이 이러한 상황에 대해 경고를 발령하고 시장 통제 및 관리를 강화하고 있습니다.

최근 건설부가 발표한 '2025년 1분기 부동산 시장 현황 보고서'에 따르면, 전국적으로 토지 거래는 총 10만 1049건을 기록하며 전분기 대비 16.4%, 전년 동기 대비 3% 증가했다. 한편, 아파트 및 단독주택 부문의 거래는 총 3만 3500건을 조금 넘는 수준에 그쳤다.

이 두 부문을 비교해 보면 지난 분기 토지 거래량이 기존 주택 상품 총 거래량의 세 배 이상을 기록했음을 알 수 있습니다. 이는 드문 "차이" 현상으로, 토지 시장으로의 강력한 자본 유입을 시사합니다.

거래량 급증과 더불어 토지 가격 또한 급격히 상승했습니다. 예를 들어, 박장(Bac Giang) 시 일부 지역의 토지 가격은 2024년 말 대비 20% 이상 올랐습니다. 마찬가지로 푸토(Phu Tho)시 반푸(Van Phu), 쭝부엉(Trung Vuong), 토선(Tho Son), 탄미에우(Thanh Mieu), 지아깜(Gia Cam) 등 일부 주거 지역은 물론 개발이 중단된 도심 지역에서도 호가가 작년 동기 대비 20~30% 상승했습니다. 하이퐁(Hai Phong)시 끼엔투이(Kien Thuy), 안동(An Dong), 투이응우옌(Thuy Nguyen) 지역의 토지 가격은 2024년 말 대비 15~20% 올랐습니다.

남부 지역에서는 동 나이 성 논짝 지역이 여전히 '토지 과열'의 중심지로 떠오르고 있습니다. 올해 첫 3개월 동안 롱토, 푸동, 푸억칸 지역 일부의 토지 가격은 작년 같은 기간 대비 20~30%, 심지어 40% 이상 상승했습니다.

전문가들은 성급 행정 단위 통합이 부동산 시장에 일정 영향을 미쳐 일부 지역에서 가격 급등 현상이 나타나고 있다고 보고 있습니다. 하지만 이러한 상황은 단기적인 현상에 불과할 것으로 예상합니다.

이러한 현상에 대해 베트남 부동산 시장 연구소의 쩐 쑤언 루옹 부소장은 성급 행정 단위 통합 관련 정보가 나올 때마다 해당 지역 부동산 시장이 강한 변동성을 보인다고 언급했습니다. 일부 투기 세력은 계획 및 인프라 변화에 대한 대중과 투자자들의 기대감을 악용하여 다양한 투기 전략을 펼치며 시장에 빠르게 진입하고 있다는 것입니다.

"가격 조작 메커니즘은 대개 도시 계획이나 새로운 행정 중심지의 위치에 대한 소문을 퍼뜨려 매수 심리를 자극하는 것에서 시작됩니다. 그런 다음 이러한 집단은 내부자 거래를 통해 허위 '과열' 효과를 만들어내고, 단기간에 토지 가격을 폭등시켜 실제 가치를 훨씬 뛰어넘는 수준으로 끌어올립니다."라고 루옹 씨는 분석했습니다.

이 전문가는 투기 거품의 함정에 빠지지 않으려면 고객들이 진정한 가치를 지닌 부동산 시장과 투기 시장을 구분해야 한다고 조언합니다. 진정으로 건전한 시장은 사람들의 실제 구매력을 기반으로 해야 하며, 당국이 제공하는 투명한 계획과 법률 정보가 뒷받침되어야 합니다. 반면에, 진정한 가치 시장의 부동산은 임대나 사업 활동을 통해 현금 흐름을 창출할 잠재력을 가져야 하며, 잘 구축되었거나 개발 중인 교통 인프라와 편의시설의 지원을 받아야 합니다.

토지와 주택뿐만 아니라, 지방 행정 경계 통합은 산업용 부동산에도 활력을 불어넣고 있습니다. 전문가들은 이러한 전략적 전환기에 베트남 산업용 부동산 시장에 "도약대"를 제공하여, 국제 투자자들에게 더욱 매력적인 대규모 산업 도시권 조성에 박차를 가할 것으로 예상하고 있습니다.

사빌스 하노이 산업 컨설팅 부서의 토마스 루니 부국장은 행정 구역 통합은 단순히 지리적 경계의 변화를 의미하는 것이 아니라, 행정 체계를 효율화하고 계획 수립의 파편화를 줄이며 지역 간 경쟁력을 강화하는 것을 목표로 한다고 언급했습니다. 제대로 시행된다면 통합된 도시-산업 생태계 조성에 기여하여, 투자 대상을 더욱 신중하게 선택하는 외국인 투자 유치에 더욱 유리한 환경을 만들 수 있을 것이라고 덧붙였습니다.

이에 따라 각 지방 정부는 더 넓은 면적의 새로운 산업 단지를 계획적으로 조성하여 기업들에게 더 많은 선택권을 제공할 수 있습니다. 토지 공급이 증가하면 국내외 기업들은 공장을 설립하기에 적합한 장소를 더욱 쉽게 찾을 수 있어 수요가 높은 지역의 산업 용지 부족 현상을 방지할 수 있습니다.

또한, 통합 이후 면적이 더 넓은 지방은 구역을 더욱 명확하게 설정할 수 있는 여건을 갖추게 되어, 대형 제조업체에 부품을 공급하는 전문 산업 단지 또는 자동차나 반도체와 같은 특정 산업을 지원하는 전문 지원 산업 단지 등을 개발할 수 있게 되었습니다.

"이미 투자 유치에 있어 유망한 지역들이 통합되고 계획 수립 과정에서 더욱 긴밀하게 협력하게 되면, 인프라, 노동력, 개발 방향성 측면에서 서로를 보완할 수 있을 것입니다. 규모가 커지면 각 지역은 인프라와 경영 수준을 높일 수 있고, 결과적으로 글로벌 가치 사슬에서 입지를 강화할 수 있습니다."라고 토마스는 분석했다.

하지만 장기적인 이점이 실현되기 전에는 단기적인 어려움이 있을 것입니다. 행정 구역 조정은 토지 이용 계획, 투자 허가, 환경 및 건설 관련 법적 절차 등 다양한 요소에 영향을 미치기 때문입니다.

토마스 루니에 따르면, 단기적으로는 통합된 지역 간 경영 및 정책의 변화로 인해 기업들이 어려움을 겪을 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 더욱 투명하고 효율적인 법적 체계를 재구축할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 새로운 행정 구역 내 절차의 조정 및 표준화는 시간 절약과 투자자 신뢰도 향상에 도움이 될 것입니다.

계획의 안정성과 명확성이 중요한 산업용 부동산의 경우, 절차와 정책을 통일하면 물류 인프라, 위성 도시 및 지역 간 교통 연결을 통합하는 대규모 산업 단지 조성의 길이 열릴 것입니다.

합병이 특히 순환도로, 항만, 공항 및 디지털 인프라와 같은 기반 시설 투자와 함께 시행된다면 산업 단지는 더 이상 행정 구역상의 제약을 받지 않게 될 것입니다. 그러면 기업들은 더 많은 지역에서 인력을 확보하고 운영 비용을 최적화할 수 있게 될 것입니다.

지역 간 인프라 개발은 공급이 제한적이고 투자 비용이 증가하는 전통적인 산업 시장에서 벗어나는 추세를 촉진하고 있습니다. 풍부하고 저렴한 토지와 개선된 인프라를 갖춘 새로운 지역들이 산업 중심지로 부상할 기회를 얻게 될 것입니다.

NBO

출처: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm