호치민시 부동산 시장 - 1부: 법적 문제, 공급 부족

수업 1: 법적 문제, 공급 부족

호치민 시 부동산 협회(HoREA)에 따르면, 기업과 관리 기관의 지원과 함께 지원 정책은 강력한 회복 기회를 가져올 뿐만 아니라 장기적인 개발 비전을 향해 시장 구조를 재편합니다.

남은 과제들

호치민시 통계청 보고서에 따르면, 2024년 부동산 수입은 1,991억 5,500만 동에 달할 것으로 예상되며, 이는 "기타 서비스" 부문 총 수입의 60.3%를 차지하며 6.7%의 플러스 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 그러나 호치민시 부동산협회(HoREA)에 따르면, 이러한 성장률은 지난 4년간 많은 프로젝트가 중단되거나 지연되면서 어려움을 겪고 있다는 사실을 감출 수 없습니다.

그러나 정부 와 호찌민시 인민위원회의 법적 문제 해결 노력은 2024년까지 64개 프로젝트가 완료되는 등 어느 정도 성과를 거두었습니다. 그중 8개 프로젝트가 완료되었습니다. 그러나 100개 이상의 프로젝트는 아직 해결되지 않아 시장 신규 공급에 심각한 차질을 빚고 있습니다.

호레아(HoREA) 회장인 레 황 차우(Le Hoang Chau) 씨는 100개가 넘는 프로젝트에서 해결되지 않은 법적 문제가 발생하고 있으며, 이는 신규 주택 공급을 중단시킬 뿐만 아니라 시장의 상품 구조에도 심각한 영향을 미친다고 말했습니다. 고급 주택 부문이 여전히 우위를 점하고 있는 반면, 중저가 주택에 대한 수요는 증가하고 있습니다.

또한, 사회주택 사업 승인 지연은 심각한 사회적 문제를 야기했습니다. 저소득층과 중산층은 저렴한 주택을 이용할 수 없어 도시 자원 접근성의 불평등이 심화되었습니다.

특히 호찌민시는 2024년 투자 승인을 받은 주택 프로젝트가 12개에 불과한데, 이는 코로나19 팬데믹 이전 연평균 60개 프로젝트보다 훨씬 적은 수치입니다. 이 중 사회주택 프로젝트는 단 1개만 승인되어 저렴한 주택 부문 개발이 심각하게 침체되어 있음을 보여줍니다.

또한, 아직 토지나 임대 토지가 배정된 프로젝트는 없으며, 상업용 주택 프로젝트 중 건설 허가를 받은 프로젝트는 단 두 건뿐입니다. 투자 승인, 1/500 세부 계획 승인, 토지 가치 평가 등 복잡한 법적 절차는 여전히 시장 개발의 주요 장애물로 남아 있습니다.

한편, 호찌민시 부동산 시장은 일련의 비동조화된 법률 정책의 영향을 받고 있습니다. 토지법, 주택법 및 관련 법령에 따른 프로젝트 평가 규정은 법적 장벽을 해소하는 데 실질적으로 유리한 여건을 조성하지 못했습니다. 시행령 115/2024/ND-CP와 같은 새로운 제도의 시행, 도시계획법 및 투자법 개정안은 전환점이 될 것으로 예상되지만, 실제로 시행되기까지는 더 많은 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.

부동산 기업들은 현재 투자자본 부족으로 큰 압박을 받고 있습니다. 추산에 따르면 2025년 부동산 부문에서 만기가 도래하는 회사채의 총 가치는 180조 동(약 2조 8천억 원)에 달할 수 있습니다. 이로 인해 많은 기업들이 진행 중인 프로젝트를 지연하거나 완전히 중단하고, 이는 시장 침체를 초래하는 악순환을 초래합니다.

공급 불균형, 주택 가격 상승

2024년 호찌민시 시장에서는 상업용 주택 개발 프로젝트가 31개에 불과할 것으로 예상되며, 총 31,167세대의 아파트가 공급될 것으로 예상됩니다. 이는 이전 연평균 대비 크게 감소한 수치입니다. 특히, 자본 조달 대상 프로젝트는 4개 프로젝트로, 1,611세대의 아파트가 모두 고급 아파트입니다. 이는 호찌민시 역사상 처음으로 중저가 주택 공급이 중단된 사례입니다.

또한 부동산 상품 구조는 '역피라미드' 형태로 전락하고 있으며, 고급 주택은 2020년 70.6%에서 2024년 11개월 동안 공급의 100%를 차지하게 되었습니다. 반면, 수요가 가장 많은 부문인 저렴한 주택은 시장에서 완전히 자취를 감추었습니다.

이러한 심각한 불균형은 주택 가격의 통제 불능 상승으로 이어졌습니다. 고급 아파트의 평균 가격은 2차 시장에서 발생하는 비용을 제외하고도 호당 93억 9천만 동에 달했습니다. 1군과 3군 등 중심 지역의 주택 가격은 계속 상승하는 반면, 투득시와 빈짠군은 여전히 ​​신규 주택 개발 사업이 부족하여 주택 가격과 국민의 지불 능력 간의 격차가 심화되고 있습니다.

또한 건설부는 2024년 토지가격표 조정으로 인해 2025년에도 주택 가격이 15~20% 상승할 것으로 전망했습니다. 이러한 가격 상승은 중저소득층의 주택 소유 기회를 감소시킬 뿐만 아니라 호치민시와 같은 대도시 지역의 주택 접근성에 대한 불평등 격차를 심화시킵니다.

많은 어려움에도 불구하고, 호치민시 부동산 시장은 법적 문제가 완전히 해결된다면 여전히 회복될 것으로 예상됩니다. 빈짠시, 냐베시, 투득시와 같이 대규모 토지 투자와 교통 인프라 개선을 통해 성장의 주요 동력이 될 수 있습니다.

지하철 1호선, 호치민시-목바이 고속도로, 순환도로 3호선과 같은 주요 프로젝트는 도심과 교외를 연결하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 롱안, 동나이, 빈즈엉과 같은 위성 도시의 개발 기회도 창출할 것으로 기대됩니다.

그러나 이러한 잠재력을 최대한 활용하기 위해서는 법적 병목 현상을 조속히 해결해야 합니다. 호찌민시는 관리 기관 간 연계 체계를 강화하고 투자 프로젝트 처리 기간을 단축해야 합니다. 동시에 지속 가능한 발전을 보장하기 위해 주택 가격 모니터링과 시장 상품 구조의 균형에도 집중해야 합니다.

마지막 기사: 얽힌 매듭을 풀고, 돌파구를 찾을 기회를 잡으세요

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406