부동산 합병 및 인수 시장: 전략적 제휴가 최고를 차지합니다

호치민시 중심부의 부동산. (사진: 홍닷/TTXVN) — 호치민 시 중심부의 부동산. (사진: 홍닷/TTXVN)

2025년 베트남 부동산 부문 인수합병(M&A) 시장에서는 투자자 구조에 뚜렷한 변화가 나타날 것으로 예상됩니다.

과거에는 토지 자원과 재정적 강점을 바탕으로 국내 기업들이 인수합병 활동을 주도했지만, 이제는 외국 투자자들이 규모와 전략 면에서 모두 가속화하며 적극적인 세력으로 부상하고 있습니다.

이러한 맥락에서 양극화가 진행되고 있습니다. 더 이상 "큰 물고기가 작은 물고기를 잡아먹는" 게임이 아니라, 효율성을 최적화하고 가치를 공유하기 위한 신중한 선택과 걸러내는 시기입니다.

외국인 투자자들은 투자를 가속화하는 반면, 국내 투자자들은 신중한 태도를 유지하고 있다.

CBRE 베트남의 최신 조사에 따르면, 지난 두 분기 동안 부동산 부문으로 유입된 외국 자본은 베트남 전체 외국인 직접 투자(FDI)의 24%를 차지했으며, 이는 외국 투자자들의 높은 관심을 반영하는 수치입니다.

특히, 캐피탈랜드(싱가포르)는 빈홈 오션 파크 3( 훙옌 )의 하이당 구역에 수백만 달러를 투자했습니다.

앞서 캐피탈랜드 그룹은 루미 하노이와 더 세니크 하노이와 같은 주요 프로젝트를 통해 베트남에서 이미 입지를 다진 바 있다. 또한 캐피탈랜드는 향후 몇 년 안에 50억~70억 달러를 투자 규모로 확대할 계획이라고 밝히며 베트남 부동산 시장에 대한 장기적인 확신을 드러냈다.

하동은 많은 투자자들이 프로젝트 개발을 위해 선택하는 하노이 지역 중 하나입니다. (사진: 투안 안/VNA)

외국 자본의 유입은 주택 부문에만 국한되지 않고 산업용 부동산으로까지 확산되고 있습니다. 스웨덴의 한 투자자는 젤라이성에 10억 달러 규모의 제조 공장을 건설할 계획을 발표했는데, 이는 산업, 제조업, 물류 부동산 개발을 결합한 비전을 보여주는 사례입니다.

북부 지역에서는 킨박 도시개발공사가 트럼프 그룹(미국)과 흥옌성에 고급 골프장 건설 프로젝트를 추진하고 있습니다. 이 계약은 브랜드 가치와 실행 능력 면에서 높은 평가를 받고 있으며, 자본, 기술, 국제 표준을 아우르는 다층적 연계 모델을 제시합니다.

하지만 외국인 투자자들의 역동적인 모습과는 대조적으로 국내 기업들은 신중한 태도를 보이고 있다. CBRE에 따르면 국내 기업의 최대 60%가 인수합병 거래에 전혀 참여하지 않았고, 39%는 투자 계획 연기를 고려 중이며, 21%는 재정적 안정성을 확보하기 위해 공식적으로 자금 유입을 연기했다.

제시된 이유는 신규 공급 부족, 구매력 약화, 그리고 지난 몇 년간 지속된 재정적 압박입니다.

예를 들어, 2025년 2분기 호치민시 전체 시장에서 분양된 아파트 수는 약 1,000채, 저층 주택은 74채에 불과했는데, 이는 지난 10년 동안 최저 수준이었다. 많은 개발업체들이 최대 16% 할인, 장기 금리 지원, 고급 인테리어 디자인 패키지 제공 등 경기 부양책을 시행했음에도 불구하고 시장은 아직 회복되지 못하고 있다.

한 대기업 대표는 이 시기에 기업들은 현금 흐름을 마치 '생명줄'처럼 보호해야 한다고 강조했습니다. 재정적 어려움과 더불어 더딘 구조조정 진행, 그리고 부채 압박으로 인해 국내 기업들은 스스로를 방어하기 위해 '후퇴'하고 있는 것으로 보입니다.

큰 물고기는 작은 물고기를 쉽게 삼키지 않는다.

자본 유입 측면에서 우위를 점하고 있음에도 불구하고, 외국인 투자자들이 이전에 우려했던 것처럼 부동산 시장을 쉽게 "장악"할 수는 없습니다.

전문가들에 따르면, "대기업"들이 막강한 자금력을 이용해 시장을 장악하던 시대는 끝났습니다. 부동산 인수합병은 협업 능력, 법률 전문성, 위험 관리, 그리고 장기 전략이 핵심 요소가 되는 새로운 국면에 접어들고 있습니다.

실제로 올해 상반기에는 국내 기업 주도의 인수합병(M&A) 거래가 여러 건 기록되었습니다. 대표적인 예로 비콘스 그룹(Bcons Group)이 투둑 하우스(Thuduc House)로부터 호치민시에 있는 약 19,000m² 규모의 프로젝트를 인수한 것을 들 수 있습니다.

썬 그룹은 하노이 까우자이 신도시의 핵심 부지에 투자하여 썬펠리아 복합단지를 개발했습니다. 또한 썬샤인 그룹은 반장성에 있는 쑤언까우홀딩스로부터 55헥타르의 부지를 인수하여 대규모 알루비아 시티 프로젝트를 개발하고 있습니다.

특히, 팟닷(Phat Dat)이 투안안 1-2 프로젝트 지분 80%를 베트남에서 오랜 경험을 가진 외국 투자자에게 양도한 거래는 상호 이익이 되는 협력 모델의 좋은 예입니다. 국내 기업은 토지와 법적 권리를 보유하고, 외국 파트너는 자본, 기술 및 국제 개발 기준을 제공합니다.

쿠시먼 앤드 웨이크필드 베트남의 총괄 이사인 트랑 부이 씨는 외국 기업이 베트남 시장을 "장악"하는 것은 쉽지 않다고 언급했습니다. 그들에게 가장 큰 장애물은 자금이 아니라 깨끗한 토지와 합법적인 절차라고 설명했습니다.

현재 호치민시 중심부에서 수천 제곱미터 규모의 정리된 토지를 찾는 것은 매우 어렵습니다. 3년 연속 공급이 거의 동결된 상태이기 때문입니다. 하지만 이는 국내 기업들에게 상당한 이점입니다. 국내 기업들은 정리된 토지를 다수 보유하고 있을 뿐만 아니라 현지 규정을 잘 이해하고 있어 절차를 더욱 신속하게 처리할 수 있기 때문입니다. 이러한 이점을 바탕으로 국내 기업들은 수동적으로 매각하는 대신 능동적으로 자본을 조달할 수 있습니다.

같은 견해를 가진 전문가 트란 티 칸 반은 현재의 추세가 더 이상 "큰 물고기가 작은 물고기를 삼키는" 것이 아니라 "똑똑한 물고기가 강한 물고기와 힘을 합치는" 것이라고 믿습니다. 국내 기업들이 인수합병을 내부 역량 강화 전략으로 활용하는 방법을 안다면, 완전히 판세를 뒤집고 더욱 지속 가능한 발전을 이룰 수 있을 것입니다.

분석가들은 시장이 "확실한 통합 단계"에 진입하고 있다는 데 동의합니다. 인수합병 거래는 더 이상 광범위하게 이루어지지 않고 있으며, 재정, 브랜드, 기술 및 실행 능력 측면에서 양측 간의 시너지 효과에 초점을 맞춰 매우 선별적으로 진행되고 있습니다.

CBRE 베트남의 주거용 부동산 마케팅 이사인 보 후인 투안 키엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 씨는 "이제 장기적인 비전, 명확한 전략, 그리고 실질적인 운영 능력을 갖춘 투자자들이 시장을 주도하고 있습니다. 이는 기회주의적인 인수합병에서 전략적 인수합병으로의 전환을 의미합니다."라고 논평했습니다.

JLL 베트남 관계자들은 부동산 시장이 "자산 보유를 위해 토지를 축적하는" 단계에서 합작 투자, 파트너십, 다층적 협력을 통해 모든 토지를 효율적으로 활용하는 단계로 전환되고 있다고 강조했습니다.

2024년부터 2026년까지는 부동산 인수합병(M&A) 활동의 정점이 될 것으로 예측되며, 거래 건수와 투자 가치 모두 증가할 것으로 전망됩니다. 그러나 전문가들은 성공 여부가 재정적 능력뿐 아니라 참여 당사자들의 협력 능력과 장기 전략 수립 능력에 달려 있다고 지적합니다.

이처럼 급변하는 환경 속에서 국내 기업들은 가만히 손 놓고 있을 수만은 없습니다. 깨끗한 토지, 시장에 대한 이해, 현지 협력 능력과 같은 고유한 강점을 해외 파트너의 자본과 기술과 결합한다면, 인수합병은 더 이상 '탈출구'가 아니라 역량을 강화하고 시장 점유율을 확대하는 '디딤돌'이 될 수 있습니다.

따라서 2025년 부동산 시장은 더 이상 "삼키거나 삼켜지거나"의 문제가 아니라, 협력, 연계, 자원 최적화를 통해 함께 전진해 나가는 전략적 과제입니다.

출처: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html