호치민시, TOD를 활용해 초대형 도시 공간 재건축

TOD - Ảnh 1. — 지하철 시스템은 호치민시 경제 에 새로운 공간을 열어주고 있습니다. - 사진: QUANG DINH

호치민시, 빈즈엉성, 바리어붕따우성의 합병은 단순히 행정구역상의 변화만이 아닙니다.

금융 서비스 센터, 산업 수도, 국제 해상 관문의 조화는 뛰어난 경쟁력을 갖춘 통합된 경제 성장 거점을 창출할 것으로 기대됩니다.

TOD 구현을 위한 전제

동시에 기반 시설, 주택, 그리고 공공 서비스에 대한 압력이 기하급수적으로 증가하고 있어, 더욱 뛰어난 계획 비전과 제도적 틀이 요구됩니다. 그렇지 않으면 호찌민시는 통제 불능의 거대 도시로 전락할 위험이 있습니다. 그렇게 되면 오래된 문제들은 해결되지 않을 뿐만 아니라 더욱 심각해질 것입니다.

이러한 맥락에서, 대중교통 중심 도시 개발(TOD) 모델이 이 재건축의 핵심으로 선정되었습니다. 통합 결정은 의도치 않게 기존의 개별 계획을 무용지물로 만들었지만, 약 1,000km 규모의 완전히 새로운 도시 철도망을 구축할 절호의 기회를 제공했습니다.

이는 단순히 기존 사업들의 총합이 아니라, 방사형일 뿐만 아니라 광범위하고 지역 간 실질적인 연결을 통해 공간을 창출하는 전략입니다. 빈즈엉 까지 지하철 1호선 연장, 투티엠-롱탄 철도 노선, 호치민-깐조 노선(붕따우까지 연결 가능) 등이 이러한 중추를 이루는 첫 번째 단계입니다.

위의 교통망은 도쿄나 서울처럼 TOD 모델을 더 높은 차원에서 구현하기 위한 전제가 될 것입니다. 이러한 접근 방식은 각 지하철역을 환승 지점으로 만들 뿐만 아니라, 서비스와 일자리가 자립하는 활기찬 도심의 핵심으로 탈바꿈시킬 것입니다.

철도 시스템은 호찌민시 전체 공간을 재편하여 균형 발전을 촉진하고 핵심 지역에 대한 부담을 줄이는 도구가 됩니다. 그러나 이러한 비전을 실현하기 위해 시 정부는 현재 지역 차원에서 더욱 복잡해진 세 가지 정책적 병목 현상을 해결해야 합니다.

도시 공간 재 계획

첫 번째는 토지 문제입니다 . 전통적인 행정 회수 메커니즘을 통해 TOD 프로젝트에 대규모 토지 자금이 집중되면서 지연, 막대한 비용, 사회적 갈등 등 여러 가지 문제점이 드러나고 있습니다. 많은 국가들이 더 효과적인 도구인 "토지정리" 모델을 성공적으로 적용했습니다.

TOD - Ảnh 2. — 호치민시, TOD와 연계한 고품질 상업 및 서비스 센터 개발 결정 - 사진: QUANG DINH

이 모델에 따라 국가와 국민은 협력하여 공간을 재계획하고, 기반 시설 투자 후 토지 가치 상승으로 인한 혜택을 공유하며, 국민은 토지를 회수하는 주체가 아닌 파트너가 됩니다. 2024년 토지법에 이러한 개념이 명확하게 제도화되지는 않았지만, 사업 추진을 가속화하고 갈등을 최소화하기 위해서는 연구 및 시범 적용이 시급합니다.

두 번째로 중요한 것은 재정 문제입니다 . 교통 인프라망 구축에만 수십억 동(VND)에 달하는 비용을 국가 예산으로 감당할 수는 없습니다. 이러한 사업들은 주변 민간 부동산에 막대한 부가가치를 창출합니다. 효과적인 "토지 가치 확보" 메커니즘이 없다면, 그 혜택은 소수의 토지 소유주에게만 돌아가고, 예산은 투자 비용 전액을 부담해야 합니다.

다행히도 최근 98/2023/QH15 결의안과 188/2025/QH15 결의안과 같은 법적 획기적인 발전으로 호치민시는 중요한 시범적 도구를 얻게 되었습니다.

이에 따라 도시는 보상 및 재정착을 위한 공공 투자 예산을 사용하여 지하철역과 주요 교통 교차로 주변에 깨끗한 토지를 조성한 다음, 토지를 경매하여 사회 자원을 유치할 수 있습니다.

동시에 TOD 지역의 토지 가치 상승으로 발생하는 수익은 100% 유보되어 도시철도 시스템에 재투자될 것입니다. 이는 지속 가능한 재정 순환을 구축하고 국가 예산 의존도를 낮추는 핵심 요소입니다.

셋째, 사회적 형평성의 문제입니다 . 국제적인 경험에 따르면 도시 재개발은 거의 필연적으로 "젠트리피케이션" 현상으로 이어집니다. 부동산 가격 급등으로 저소득층 지역 주민들이 기존 주택에서 밀려나기 때문입니다.

거대도시 규모에서 이러한 위험은 심각한 공간 분리로 이어질 수 있습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 모든 TOD 프로젝트에 포용적인 주택 정책이 반드시 포함되어야 합니다.

2023년 주택법과 그 시행령은 유연한 법적 체계를 구축하여 지방 당국이 도시 개발 사업에 토지 할당, 토지 교환 또는 현금 지급을 통해 사회주택 기금에 상당한 기여를 하도록 강제할 수 있는 권한을 부여했습니다. 이 원칙을 일관되고 적극적으로 이행함으로써 개발 혜택이 단일 수혜 집단에 집중되는 것이 아니라 공정하게 공유될 수 있을 것입니다.

이 역사적인 기회를 도시 재건의 공식으로 전환하기 위해 호찌민시는 제도적 기반 구축을 우선시해야 합니다. 이는 조용하지만 근본적인 과제입니다. 자원을 분산하는 대신, 지하철 1호선 인근 투득시와 디안시를 연결하는 지역처럼 옛 행정 구역 경계에 위치한 전략적 시범 사업을 선택해야 합니다.

이 지역은 토지 재조정, 토지 가치 포착, 포괄적 주택 정책의 도구 세트를 시험하고 개선하는 "정책 실험실"이 될 수 있는 좋은 위치에 있습니다.

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응우옌 탄 훙

출처: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm