재무부는 2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 관한 정책 및 법률 시행에 관한 국회 상임위원회에 보낸 보고서에서 상업용 주택 프로젝트 건설, 투자 프로젝트 이전 및 부동산 이전에 대한 투자자본 조달에 많은 허점, 단점 및 한계가 있다고 지적했습니다.

투자 프로젝트 이전 시 위험

상업용 주택 건설 프로젝트 자금 조달과 관련하여 재무부는 이전에는 주택법 규정에 따라 투자자가 주택 건설에 투자하기 위해 기관 및 개인과 계약서, 자본금 출자 서류 또는 투자 협력 계약서 및 서류를 체결할 수 있었으며 자본금 출자자 또는 투자 협력 당사자는 합의된 자본금 출자 비율에 따라 주택 상품을 분할할 수 있었다고 밝혔습니다.

그러나 현행 규정에 따르면, 투자자는 주택 상품을 분할하기 위해 자본 조달을 신청하거나, 자본 조달 당사자에게 주택 매수권, 등록, 보증금 및 우선권 향유권을 부여하거나, 주택 건설 프로젝트의 토지 사용권을 분할하는 것은 허용되지 않습니다. 단, 국가가 주택 건설 프로젝트의 투자자로 지정하는 새로운 법인을 설립하기 위해 자본을 출자하는 경우는 예외입니다.

투자자는 법령 71의 규정에 따라 주택 기초 공사를 완료한 후, 이전에 체결한 자본금 출자 계약을 대체하여 향후 주택 및 건축물의 매매 계약을 체결할 수 있습니다.

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재무부에 따르면 법을 회피할 수 있는 방법이 많아 국가 기관이 부동산 양도 거래의 실제 가치를 확인하는 것이 어렵다고 합니다. 사진: 황하

미래 주택 및 건설 공사 매매 계약에 서명한 후, 자본금 출자자는 미래 주택 및 건설 공사 매매 계약을 양도할 수 있습니다.

그러나 재무부는 실제로 국가 기관은 아직 투자자들이 개인과 (다양한 형태로) 계약을 계속 체결하는 사실을 통제할 수 없다고 밝혔습니다. 개인이 세무 당국에 서류를 이관하고 제출해야 할 필요가 있을 때에만 사고를 발견하게 됩니다.

또한 투자자가 매수자를 대신하여 개인소득세(PIT)를 납부하는 것을 수락하고, 자본출자계약을 양도할 때 매수자로부터 PIT를 징수하지만 국가예산에는 세금을 내지 않는 경우도 있습니다.

투자사업의 양도와 관련하여 재무부는 납세자가 분리, 합병, 사업전환 또는 자본금 출자양도의 형태로 투자권을 양도하거나 투자사업의 일부 또는 전부를 다른 기관 또는 개인에게 이용하는 법인으로 토지·투자·주택 및 부동산사업에 관한 법률의 규정에 따른다고 밝혔습니다.

이전 기관이 국유기업인 경우, 기업의 생산 및 사업에 투자한 국가자본의 관리 및 사용에 관한 법률과 공공자산관리에 관한 법률의 규정도 준수해야 합니다.

재무부에 따르면, 이러한 활동은 실제 가격과 일치하지 않는 이전 가격을 신고하는 조직 등 많은 위험에 노출되어 국가 예산에 손실을 초래합니다. 법률에서 정한 이전 조건을 충족하지 못하는 경우 프로젝트를 이전하는 경우 경매 없이 자산을 매각하여 국가 공공 자산의 손실을 초래함; 토지의 부적절한 사용

자본 출자자 또는 창립 주주인 개인은 처음에 국가로부터 토지를 할당받고 토지 이용료를 징수합니다. 국가는 투자 프로젝트를 수행하기 위해 토지를 임대(연간 또는 일회성 지불)합니다. 이후 여러 차례 자본 출자금과 주식을 이전하면서 모든 자본 출자자와 창립 주주가 교체됩니다.

실제로 투자 프로젝트를 실행하는 기업은 변경되지 않았지만(기업 세법은 변경되지 않음), 기업에 자본을 출자하는 구성원은 변경되었습니다. 본질적으로는 자본 출자자나 창립 주주의 자본 이전 형태를 통해 부동산 프로젝트를 판매하는 것이라고 할 수 있습니다.

재무부는 상기 납세자들의 활동은 많은 세무 위험을 수반하며, 국가 예산의 수입 손실을 초래하고 토지 관리법 조항을 위반할 위험이 있다고 밝혔습니다.

이체거래의 실제 가치를 확인하기 어려움

부동산 양도가격과 관련하여 재무부는 납세자들이 실제 양도가격과 일치하지 않는 양도가격을 세금 계산을 위해 신고했다고 지적했습니다. 구매자와 판매자는 법정에서 분쟁을 방지하기 위해 실제 거래 가격을 명시한 양 당사자가 서명한 손으로 쓴 계약서를 사용합니다.

재정부 보고서는 "따라서 부동산 양도거래의 실제 가치를 검증하는 것은 매우 어려운데, 특히 세무당국이 현재 조사 기능을 갖추고 있지 않기 때문이다"라고 밝혔다.

미래의 주택 및 건설 공사의 매매 계약을 제3자에게 양도하는 계약의 경우, 제2자로부터 제3자에게 미래의 주택 및 건설 공사의 매매 계약의 가치는 투자자의 매수 가격과만 같습니다. 또는 책이 발행되었을 때, 납세자들은 투자자의 가격보다 낮은 가격을 신고할 의향이 있는데, 이는 예산 수입 계산에서 손실로 이어집니다.

부동산 매매 방식과 부동산 사업과 관련하여 재무부는 투자자가 부동산 양도로 인한 개인 소득세를 피하기 위해 구매자가 새로운 구매자와 미래 주택에 대한 계약을 다시 체결하는 데 동의한다고 밝혔습니다.

보고서는 "투자자는 외국인이 소유할 수 있는 주택 수에 대한 주택법 규정을 장기 임대 계약을 체결하고 임차인이 주택 소유자로서의 완전한 권리를 갖도록 우회하고 있다. 부동산을 매매하는 실제 거래이지만 주식을 매수하여 합법화하고 사업을 분할한다"고 밝혔다.

부동산 양도의 허가를 위해 부동산을 양도하는 납세자는 양도 계약서에 서명하는 것이 아니라 허가 계약서(허가받은 사람이 부동산을 점유하고, 사용할 권리, 처분할 권리를 가지는 계약)에 서명하여 부동산 양도로 인한 개인소득세를 회피합니다.

재무부의 자료에 따르면 2017~2022년 부동산 양도로 인한 개인소득세 수입이 전년 대비 증가한 것으로 나타났습니다.

구체적으로 2017년 매출은 10조 8,180억 VND였습니다. 2018년 매출은 12조9,630억 VND로 19.82% 증가했습니다. 2019년 매출은 14조 4,470억 VND로 11.44% 증가했습니다. 2020년 매출은 16조 2,130억 VND로 12.22% 증가했습니다. 2021년 매출은 21조 1,420억 VND로 30.4% 증가했습니다. 가장 높은 수치는 2022년으로, 매출이 34조 7,460억 동으로 2021년 대비 64.34% 증가했습니다.

2023년 한 해만 해도 시장 어려움과 거래 감소로 인해 개인 소득세 수입은 18조 6,180억 동으로 감소할 것으로 예상됩니다.