ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນທີ່ເໝາະສົມເພື່ອອະນາໄມໂຄງການ

ໃນກອງປະຊຸມວິທະຍາສາດ “ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນໃຫ້ເໝາະສົມເພື່ອອໍານວຍຄວາມສະດວກໃນໂຄງການ” ທີ່ຈັດໂດຍໜັງສືພິມການລົງທຶນໃນວັນທີ 27 ກໍລະກົດ 2023, ບັນດານັກຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະຊັບ ແລະ ນັກທຸລະກິດກ່າວວ່າ: ຖ້າມີວິທີການທີ່ຖືກຕ້ອງ, ໂຄງການຈະດຳເນີນໄປຢ່າງຄ່ອງແຄ້ວ, ບໍ່ດັ່ງນັ້ນຈະເປັນອຸປະສັກໃຫຍ່ເຮັດໃຫ້ການໄຫຼວຽນຂອງຊັບພະຍາກອນສັງຄົມຂັດຂວາງການພັດທະນາ ເສດຖະກິດ .

ສາກກອງປະຊຸມ.

ທ່ານນາຍົກລັດຖະມົນຕີ ໄດ້ອອກຖະແຫຼງການສະບັບເລກທີ 634/CD-TTg ຢ່າງເປັນທາງການເຖິງລັດຖະມົນຕີວ່າການກະຊວງ ຊັບພະຍາກອນທຳມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມ ແລະ ປະທານຄະນະກຳມາທິການປະຊາຊົນບັນດາແຂວງ, ນະຄອນສູນກາງ ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ແກ້ໄຂຄວາມຫຍຸ້ງຍາກ ແລະ ອຸປະສັກໃນການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນໂດຍໄວ.

ການສົ່ງອອກຮຽກຮ້ອງໃຫ້ກ່ອນວັນທີ 31 ກໍລະກົດ 2023, ກະຊວງຊັບພະຍາກອນທຳມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມຕ້ອງຍື່ນສະເໜີຕໍ່ ລັດຖະບານ ພິຈາລະນາ ແລະ ປະກາດໃຊ້ດຳລັດສະບັບປັບປຸງ ແລະ ເພີ່ມເຕີມດຳລັດສະບັບເລກທີ 44/2014/ນຍ-CP ລົງວັນທີ 15 ພຶດສະພາ 2014 ເລື່ອງກຳນົດລາຄາທີ່ດິນ; ພ້ອມກັນນັ້ນ ກໍໄດ້ປັບປຸງ ແລະ ເພີ່ມເຕີມ ສະບັບເລກທີ 36/2014/TT-BTNMT ລົງວັນທີ 30 ມິຖຸນາ 2014 ລາຍລະອຽດວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ, ການສ້າງ ແລະ ດັດສົມລາຍການລາຄາທີ່ດິນ, ສະເພາະການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ ແລະ ໃຫ້ຄໍາປຶກສາການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ.

ປະຈຸບັນ, ຮ່າງດຳລັດສະບັບປັບປຸງ 44 ແລະ ຖະແຫຼງການ 36 ພວມໄດ້ຮັບການປຶກສາຫາລືຈາກກະຊວງຊັບພະຍາກອນທຳມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມຈາກບັນດາກະຊວງ, ສາຂາ ແລະ ອົງການທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ. ມີຄວາມເຫັນທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍຢ່າງກ່ຽວກັບວິທີການຕີລາຄາທີ່ດິນໃນປະຈຸບັນທີ່ອົງການຮ່າງກົດໝາຍໄດ້ສະເໜີໃຫ້ດັດແກ້, ໂດຍສະເພາະແມ່ນການຍົກເລີກວິທີການ “ເກີນດຸນ” ເຊິ່ງເປັນການໂຕ້ຖຽງກັນທີ່ສຸດ.

ການສະເໜີຖອນວິທີການເກີນດຸນຕາມການສະເໜີຂອງອົງການຮ່າງກົດໝາຍ ອາດຈະສົ່ງຜົນກະທົບຢ່າງໃຫຍ່ຫຼວງ ແລະ ເຮັດໃຫ້ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນກັບຄືນສູ່ໄລຍະກ່ອນປີ 2007, ເຮັດໃຫ້ວຽກງານທີ່ຫຍຸ້ງຍາກນີ້ເພີ່ມຂຶ້ນ, ທ່ານ ເຈີ່ນຊວນລ່ອງ, ມະຫາວິທະ ຍາໄລເສດຖະກິດແຫ່ງຊາດ, ມະຫາວິທະຍາໄລເສດຖະກິດແຫ່ງຊາດ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ຜົນກະທົບທີ່ຄາດໄວ້ລ່ວງໜ້າແມ່ນຫຼາຍພາກສ່ວນຂອງຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບຈຶ່ງບໍ່ເໝາະສົມ. ຫວຽດນາມ ມີຄວາມຕ້ອງການຢ່າງໃຫຍ່ຫຼວງໃນການພັດທະນາໂຄງການ.”

“ວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນເກີນດຸນແມ່ນວິທະຍາສາດ ແລະ ໄດ້ຮັບການຍອມຮັບຈາກທົ່ວໂລກ, ວິທີການນີ້ໄດ້ຖືກສ້າງໂດຍປະເທດຕ່າງໆໃນທົ່ວໂລກ ໃຫ້ເປັນມາດຕະຖານການປະເມີນມູນຄ່າສາກົນ ຫຼື ມາດຕະຖານການປະເມີນລາຄາຂອງແຕ່ລະປະເທດບົນພື້ນຖານການລວມວິທີການຈາກຕະຫຼາດ, ຕົ້ນທຶນ, ລາຍຮັບ ແລະ ນຳໃຊ້ຢ່າງກວ້າງຂວາງເຂົ້າໃນການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ ແລະ ຊັບສິນຂອງປະເທດຕ່າງໆ. ລຸງ ຢືນຢັນ.

ເຖິງຢ່າງໃດກໍຕາມ, ທ່ານ ດຣ ເລືອງ ກ່າວຕື່ມວ່າ: ວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນທັງໝົດ ຖ້າຄິດໄລ່ໃຫ້ຖືກຕ້ອງແລ້ວ ຍັງຕ້ອງຂຶ້ນກັບຂໍ້ມູນຕະຫຼາດ ແລະ ນີ້ເປັນບັນຫາພື້ນຖານທີ່ຕ້ອງໄດ້ແກ້ໄຂ ຖ້າມີດຳລັດ ແລະ ຖະແຫຼງການໃນອະນາຄົດ ບໍ່ຕ້ອງ “ຍົກຂຶ້ນ, ລົງ” ອີກ ເພື່ອເພີ່ມ ຫຼື ຫຼຸດວິທີການປະເມີນມູນຄ່າຕາມຄວາມເໝາະສົມ.

“ວິທີການເກີນດຸນແມ່ນວິທີການວິທະຍາສາດທີ່ບໍ່ສາມາດປະຖິ້ມໄດ້, ພື້ນຖານການປະຖິ້ມທີ່ສະເໜີໃຫ້ຍັງຕ້ອງພິຈາລະນາຢ່າງຮອບຄອບກວ່າອີກ, ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ສໍາລັບໂຄງການ (ດິນຫຼາຍຕອນ - ຫຼາຍຜະລິດຕະພັນ; ມີທ່າແຮງພັດທະນາຕາມການວາງແຜນນຳໃຊ້ທີ່ດິນ, ການວາງແຜນກໍ່ສ້າງ, ທຸລະກິດອະສັງຫາລິມະສັບ; ຂະໜາດເນື້ອທີ່ດິນ), ພຽງແຕ່ວິທີນີ້ກໍ່ສາມາດກຳນົດລາຄາທີ່ດິນໄດ້ຢ່າງຖືກຕ້ອງ,”. ຕາມທ່ານ ເຟືອງ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: “ກະຊວງຊັບພະຍາກອນທຳມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມຕ້ອງພິຈາລະນາຮ່າງດຳລັດສະບັບປັບປຸງ, ຕ້ອງໄດ້ສືບຕໍ່ຮັກສາ 2 ວິທີຄື: “ວິທີການເກີນດຸນ”, “ວິທີຫັກລົບ” ແລະ ພ້ອມດຽວກັນນັ້ນກໍຕ້ອງເພີ່ມລະບຽບການລະອຽດ ແລະ ຄົບຖ້ວນຕື່ມ ເພື່ອສະດວກໃນການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໃນປະຈຸບັນ”.

ຕາມທ່ານນາງ ຫງວຽນທິດຶກຮົງ, ກົມກົດໝາຍຂອງ VCCI ແລ້ວ, ວິທີສ່ວນເກີນກຳນົດລາຄາທີ່ດິນໂດຍອີງໃສ່ຈຸດປະສົງການນຳໃຊ້ທີ່ມີທ່າແຮງເພື່ອພັດທະນາໃນອະນາຄົດ, ບໍ່ແມ່ນຈຸດປະສົງຂອງການນຳໃຊ້ໃນປະຈຸບັນຄືວິທີສົມທຽບຫຼືວິທີລາຍຮັບ. ໃນປັດຈຸບັນ, ຖານຂໍ້ມູນທີ່ດິນຂອງປະເທດເຮົາບໍ່ໄດ້ສະທ້ອນເຖິງຄວາມເປັນຈິງຂອງຕະຫຼາດ. ສະນັ້ນ, ຖ້າຫາກນຳໃຊ້ພຽງ 3 ວິທີການປະເມີນມູນຄ່າຄືໃນຮ່າງກົດໝາຍ, ອາດຈະສ້າງຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃນການປະຕິບັດ.

ທ່ານ ເລຮ່ວາງຈູງ, ປະທານສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ວິທີການເກີນດຸນແມ່ນນຳໃຊ້ໃນ 87,5% ໂຄງການອະສັງຫາລິມະຊັບຢູ່ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ. ນີ້ແມ່ນວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນໃນໄລຍະ 8 ປີ, ນັບແຕ່ດຳລັດ 44 ມີຜົນສັກສິດ. ເຫດຜົນແມ່ນມາຈາກຄວາມຈິງທີ່ວ່າມັນມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍທີ່ຈະນໍາໃຊ້ວິທີການອື່ນໆ.

ທ່ານ ຫງວຽນຈີແທ່ງ, ຮອງປະທານສະມາຄົມນັກອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດນາມ (VARS), ໃຫ້ຮູ້ວ່າ, ວິສາຫະກິດມັກນຳໃຊ້ວິທີການເກີນດຸນ ເພາະສາມາດຄິດໄລ່ປະສິດທິຜົນເມື່ອປະຕິບັດໂຄງການ. ຖ້າມັນບໍ່ມີປະສິດຕິຜົນ, ບໍ່ມີນັກລົງທຶນຈະເຮັດມັນ. ນີ້ແມ່ນວິທີການທີ່ຫຼາຍປະເທດໃນໂລກນໍາໃຊ້, ເພາະວ່າວິທີການທີ່ຍັງເຫຼືອບໍ່ໄດ້ແກ້ໄຂບັນຫາພາກປະຕິບັດໄດ້.

“ພວກເຮົາກຳລັງປັບປຸງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນເພື່ອປະຕິບັດຕາມລາຄາຕະຫຼາດ, ລາຄາຈະຂຶ້ນລົງ, ແຕ່ 3 ວິທີປະຈຸບັນລ້ວນແຕ່ກຳນົດລາຄາຂຶ້ນເທົ່ານັ້ນ, ບໍ່ລົງ, ເພາະວ່າໂຄງການໃໝ່ຕ້ອງມີລາຄາເທົ່າກັນ ຫຼື ສູງກວ່າໂຄງການປຽບທຽບສະເໝີ, ອັນນີ້ເຮັດໃຫ້ລາຄາທີ່ດິນຂຶ້ນ, ສົ່ງຜົນກະທົບຕໍ່ຄວາມສາມາດໃນການເປັນເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ພວກເຮົາສະເໜີໃຫ້ກຳນົດລາຄາທີ່ດິນຕາມລາຄາຕະຫຼາດ, ລາຄາຈະຂຶ້ນລົງ, ຈິ່ງເຮັດໃຫ້ປະຊາຊົນຕັດສິນໃຈວ່າລາຄາຂອງຊັບສິນນັ້ນແມ່ນໃຜ. ເພີ່ມກຳໄລໃຫ້ສູງສຸດ ແລະ ຮັກສາລາຄາໃຫ້ສູງຂຶ້ນ, ພວກເຮົາຕ້ອງປ່ຽນແປງແນວຄິດ,” ທ່ານ ແທງຮ໋ວາ ແນະນຳ.

ຈາກທັດສະນະຂອງອົງການຄຸ້ມຄອງລັດ, ທ່ານ ດ່າວຈູງຈີງ, ຫົວໜ້າກົມແຜນການ ແລະ ພັດທະນາຊັບພະຍາກອນທີ່ດິນ (ກະຊວງຊັບພະຍາກອນທຳມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມ) ໄດ້ແບ່ງປັນວ່າ, ຖ້າຫາກບໍ່ໄດ້ນຳໃຊ້ວິທີການເກີນດຸນຢ່າງເຂັ້ມງວດ, ຄວາມມຸ່ງມາດປາດຖະໜາຂອງຜູ້ຕີລາຄາ, ຜູ້ປະເມີນ, ແລະ ການນຳທ້ອງຖິ່ນຈະສົ່ງຜົນສະທ້ອນຢ່າງໃຫຍ່ຫຼວງຕໍ່ຜົນການຕີລາຄາ. ບໍ່ໄດ້ກ່າວເຖິງມັນຍັງຂຶ້ນກັບອັດຕາການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາອະສັງຫາລິມະສັບ, ໃນຂະນະທີ່ພວກເຮົາບໍ່ມີອົງການຕິດຕາມແລະບໍ່ມີຂໍ້ມູນພຽງພໍ.

ທ່ານ ເຈີ່ນແທງເໝີນ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ, ກົມຈະສືບຕໍ່ຮັບຟັງຄຳເຫັນຈາກຕະຫຼາດ ແລະ ສັງລວມເພື່ອສະເໜີໃຫ້ບັນດາການນຳຂອງກະຊວງຊັບພະຍາກອນທຳມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມ ແລະ ລັດຖະບານ ເໝາະສົມກັບການພັດທະນາຕະຫຼາດ.

Thanh Bui