ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນນຳໃຊ້ TOD ເພື່ອກໍ່ສ້າງເຂດຕົວເມືອງຄືນໃໝ່

ຮູບແບບການພັດທະນາຕົວເມືອງຂ້າມຜ່ານ (TOD) ຕ້ອງໄດ້ຮັບການຕີລາຄາວ່າແມ່ນກະດູກສັນຫຼັງເພື່ອບູລະນະນະຄອນໂຮ່ຈິມິນຄືນໃໝ່ຫຼັງການລວມຕົວ.

Báo Tuổi Trẻ•15/08/2025

TOD - Ảnh 1. — ລະບົບລົດໄຟໃຕ້ດິນເປີດຊ່ອງທາງໃໝ່ໃຫ້ແກ່ ເສດຖະກິດ ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ - ພາບ: QUANG DINH

ການລວມຕົວຂອງນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ, ບິ່ງເຢືອງ ແລະ ບ່າເຣ້ຍ - ຫວູງເຕົ່າ ບໍ່ພຽງແຕ່ແມ່ນການປ່ຽນແປງໃນແຜນທີ່ບໍລິຫານ.

ສຽງສະທ້ອນລະຫວ່າງສູນການບໍລິການການເງິນ, ນະຄອນຫຼວງອຸດສາຫະກຳ ແລະ ປະຕູທາງທະເລສາກົນໃຫ້ຄຳໝັ້ນສັນຍາຈະສ້າງພື້ນຖານເສດຖະກິດເຕີບໂຕທີ່ເປັນເອກະພາບທີ່ມີກຳລັງແກ່ງແຍ້ງ.

ສະຖານທີ່ສໍາລັບການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດ TOD

ພ້ອມກັນນັ້ນ, ຄວາມກົດດັນກ່ຽວກັບພື້ນຖານໂຄງລ່າງ, ທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ການບໍລິການສາທາລະນະພວມເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງບໍ່ຢຸດຢັ້ງ, ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີວິໄສທັດການວາງແຜນທີ່ດີກວ່າເກົ່າ ແລະ ຂອບເຂດສະຖາບັນ. ຖ້າບໍ່ດັ່ງນັ້ນ, ມະຫານະຄອນໂຮ່ຈີມິນຈະສ່ຽງກາຍເປັນຫົວໜ່ວຍໃຫຍ່ທີ່ບໍ່ມີການຄວບຄຸມ. ໃນເວລານັ້ນ, ບັນຫາເກົ່າບໍ່ພຽງແຕ່ຈະບໍ່ໄດ້ຮັບການແກ້ໄຂ, ແຕ່ຈະກາຍເປັນຮ້າຍແຮງຫຼາຍ.

ໃນສະພາບການດັ່ງກ່າວ, ຕົວແບບການພັດທະນາຕົວເມືອງທີ່ມຸ່ງໄປເຖິງການຜ່ານແດນ (TOD) ໄດ້ຖືກກຳນົດວ່າເປັນກະດູກສັນຫຼັງຂອງການກໍ່ສ້າງຄືນໃໝ່ນີ້. ການຕັດສິນໃຈລວມຕົວດັ່ງກ່າວເຮັດໃຫ້ແຜນການຂອງບຸກຄົນກ່ອນໜ້ານີ້ໝົດໄປໂດຍບໍ່ໄດ້ຕັ້ງໃຈ, ໃນຂະນະທີ່ສ້າງໂອກາດທອງໃນການສ້າງຕາໜ່າງທາງລົດໄຟໃນຕົວເມືອງໃໝ່ທີ່ສົມບູນດ້ວຍຂະໜາດປະມານ 1,000 ກິໂລແມັດ.

ນີ້ບໍ່ແມ່ນພຽງແຕ່ຍອດຂອງບັນດາໂຄງການເກົ່າ, ແຕ່ເປັນຍຸດທະສາດສໍາລັບການສ້າງພື້ນທີ່, ມີເຄືອຂ່າຍ metro ທີ່ບໍ່ພຽງແຕ່ radial ແຕ່ຍັງໄກ, ການເຊື່ອມຕໍ່ລະຫວ່າງພາກພື້ນໃນວິທີການຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ. ບັນດາໂຄງການເຊັ່ນ: ການຂະຫຍາຍເສັ້ນທາງລົດໄຟໃຕ້ດິນ 1 ໄປເຖິງ ບິ່ງເຢືອງ , ທາງລົດໄຟ ທູທຽນ - ລອງແທ່ງ, ຫຼື ເສັ້ນທາງ ໂຮ່ຈີມິນ - ແຄ໋ງຮ່ວາ (ທີ່ສາມາດໄປເຖິງຫວຸງເຕົ່າ) ແມ່ນພື້ນຖານໂຄງລ່າງແຫ່ງທຳອິດ.

ເຄືອຂ່າຍການຂົນສົ່ງຂ້າງເທິງຈະເປັນສະຖານທີ່ສໍາລັບການປະຕິບັດຕົວແບບ TOD ໃນລະດັບທີ່ສູງກວ່າ, ຄ້າຍຄືກັບສິ່ງທີ່ໂຕກຽວຫຼືກຸງໂຊລໄດ້ເຮັດ. ວິທີການດັ່ງກ່າວຈະເຮັດໃຫ້ແຕ່ລະສະຖານີລົດໄຟໃຕ້ດິນບໍ່ພຽງແຕ່ເປັນຈຸດຜ່ານແດນເທົ່ານັ້ນ, ແຕ່ຍັງເປັນຈຸດໃຈກາງຂອງຕົວເມືອງທີ່ມີຊີວິດຊີວາ, ພຽງພໍໃນການບໍລິການ ແລະວຽກເຮັດງານທຳ.

ລະບົບທາງລົດໄຟກາຍເປັນເຄື່ອງມືເພື່ອຈັດຕັ້ງຄືນໃໝ່ຊ່ອງຫວ່າງຂອງນະຄອນໂຮ່ຈີມິນທັງໝົດ, ຊຸກຍູ້ການພັດທະນາຢ່າງສົມດຸນ, ຫຼຸດຜ່ອນຄວາມກົດດັນຕໍ່ເຂດຫຼັກແຫຼ່ງ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍຕາມ, ເພື່ອຫັນວິໄສທັດນີ້ໃຫ້ປະກົດຜົນເປັນຈິງ, ລັດຖະບານນະຄອນຕ້ອງໄດ້ຍົກອອກ 3 ຂໍ້ຄົງຄ້າງດ້ານນະໂຍບາຍທີ່ມີຢູ່ແລ້ວ, ເຊິ່ງປະຈຸບັນມີຄວາມສັບສົນກວ່າໃນລະດັບພາກພື້ນ.

ການວາງແຜນ ພື້ນທີ່ໃນຕົວເມືອງຄືນໃໝ່

ອັນທຳອິດແມ່ນບັນຫາທີ່ດິນ . ຄວາມເຂັ້ມຂຸ້ນຂອງກອງທຶນທີ່ດິນຂະຫນາດໃຫຍ່ສໍາລັບໂຄງການ TOD ໂດຍກົນໄກການຟື້ນຟູການບໍລິຫານແບບດັ້ງເດີມແມ່ນເປີດເຜີຍຂໍ້ບົກຜ່ອງຫຼາຍຢ່າງເຊັ່ນ: ຄວາມຊັກຊ້າ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍອັນໃຫຍ່ຫຼວງ, ຄວາມຂັດແຍ້ງທາງສັງຄົມ. ຫຼາຍປະເທດໄດ້ນຳໃຊ້ເຄື່ອງມືທີ່ມີປະສິດທິຜົນກວ່ານັ້ນຢ່າງສຳເລັດຜົນ - ຮູບແບບ "ການປັບປ່ຽນທີ່ດິນ".

TOD - Ảnh 2. — ນະຄອນໂຮ່ຈີມິນກຳນົດທິດພັດທະນາສູນການຄ້າ ແລະ ການບໍລິການທີ່ມີຄຸນນະພາບສູງຕິດພັນກັບ TOD - ພາບ: QUANG DINH

ພາຍໃຕ້ຮູບແບບນີ້, ລັດ ແລະ ປະຊາຊົນຮ່ວມມືກັນສ້າງພື້ນທີ່ຄືນໃໝ່, ແບ່ງປັນຜົນປະໂຫຍດຈາກມູນຄ່າທີ່ດິນເພີ່ມຂຶ້ນພາຍຫຼັງການລົງທຶນພື້ນຖານໂຄງລ່າງ, ປະຊາຊົນກາຍເປັນຄູ່ຮ່ວມມືແທນບັນດາວິຊາທີ່ດິນຟື້ນຟູ. ເຖິງວ່າແນວຄວາມຄິດນີ້ຍັງບໍ່ທັນໄດ້ຮັບການຈັດຕັ້ງຢ່າງຈະແຈ້ງໃນກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2024, ແຕ່ການຄົ້ນຄ້ວາ ແລະ ທົດລອງນຳໃຊ້ແມ່ນຄວາມຮຽກຮ້ອງຕ້ອງການອັນຮີບດ່ວນເພື່ອເລັ່ງລັດການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການ ແລະ ຫຼຸດຜ່ອນຂໍ້ຂັດແຍ່ງ.

ອັນທີສອງ, ແລະສໍາຄັນ, ແມ່ນບັນຫາທາງດ້ານການເງິນ . ງົບປະມານແຫ່ງລັດບໍ່ສາມາດຄຸ້ມຄອງງົບປະມານຫຼາຍແສນຕື້ດົ່ງໃຫ້ແກ່ຕາໜ່າງໂຄງລ່າງຄົມມະນາຄົມຂົນສົ່ງຢ່າງດຽວ, ໃນຂະນະທີ່ບັນດາໂຄງການນີ້ກໍ່ສ້າງມູນຄ່າເພີ່ມຢ່າງໃຫຍ່ຫຼວງໃຫ້ແກ່ອະສັງຫາລິມະຊັບຂອງເອກະຊົນ. ຖ້າບໍ່ມີກົນໄກທີ່ມີປະສິດທິຜົນໃນການ “ຍຶດມູນຄ່າທີ່ດິນ”, ຜົນປະໂຫຍດຈະໄຫຼເຂົ້າສູ່ກຸ່ມເຈົ້າຂອງທີ່ດິນ, ໃນຂະນະທີ່ງົບປະມານຕ້ອງຮັບເອົາຄ່າລົງທຶນທັງໝົດ.

ໂຊກດີ, ການແກ້ໄຂທາງດ້ານກົດໝາຍເມື່ອບໍ່ດົນມານີ້ເຊັ່ນ: ມະຕິ 98/2023/QH15 ແລະ ມະຕິ 188/2025/QH15 ໄດ້ໃຫ້ບັນດາເຄື່ອງມືທົດລອງສຳຄັນຂອງນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ.

ຕາມນັ້ນແລ້ວ, ນະຄອນໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ນຳໃຊ້ງົບປະມານການລົງທຶນຂອງລັດເພື່ອຊົດເຊີຍ ແລະ ຍົກຍ້າຍຈັດສັນເພື່ອສ້າງພື້ນທີ່ສະອາດອ້ອມຮອບສະຖານີລົດໄຟໃຕ້ດິນ ແລະ ເສັ້ນທາງສັນຈອນຫຼັກໆ, ຈາກນັ້ນປະມູນຂາຍທີ່ດິນເພື່ອດຶງດູດແຫຼ່ງຊັບພະຍາກອນສັງຄົມ.

ຂະນະດຽວກັນ, 100% ຂອງລາຍຮັບຈາກມູນຄ່າທີ່ດິນທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນໃນເຂດ TOD ຈະຖືກເກັບຮັກສາໄວ້ແລະລົງທຶນໃນລະບົບລົດໄຟໃນຕົວເມືອງ. ນີ້ແມ່ນກະແຈເພື່ອສ້າງວົງຈອນການເງິນແບບຍືນຍົງ, ຫຼຸດຜ່ອນການເພິ່ງພາງົບປະມານແຫ່ງລັດ.

ອັນທີສາມແມ່ນສິ່ງທ້າທາຍຂອງຄວາມສະເຫມີພາບທາງສັງຄົມ . ປະສົບການລະຫວ່າງປະເທດສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າການປ່ຽນໃຫມ່ຂອງຕົວເມືອງເກືອບຈະນໍາໄປສູ່ປະກົດການ "gentrification", ຍ້ອນວ່າລາຄາອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນເຮັດໃຫ້ຊຸມຊົນທີ່ມີລາຍໄດ້ຕ່ໍາອອກຈາກບ້ານແບບດັ້ງເດີມຂອງພວກເຂົາ.

ໃນລະດັບຂະຫນາດໃຫຍ່ໃນຕົວເມືອງ, ຄວາມສ່ຽງນີ້ສາມາດນໍາໄປສູ່ການແບ່ງແຍກທາງກວ້າງຂອງພື້ນທີ່ເລິກ. ເພື່ອປ້ອງກັນສະຖານະການດັ່ງກ່າວ, ນະໂຍບາຍທີ່ຢູ່ອາໄສລວມຕ້ອງເປັນສ່ວນຫນຶ່ງທີ່ສໍາຄັນຂອງທຸກໆໂຄງການ TOD.

ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ຢູ່ອາໄສ ປີ 2023 ແລະ ລັດຖະດຳລັດສະບັບນີ້ ໄດ້ສ້າງກອບກົດໝາຍທີ່ປ່ຽນແປງໄດ້, ສ້າງອຳນາດໃຫ້ອຳນາດການປົກຄອງທ້ອງຖິ່ນ ບັງຄັບໃຫ້ບັນດາໂຄງການພັດທະນາຕົວເມືອງສາມາດປະກອບສ່ວນເຂົ້າໃນກອງທຶນເພື່ອສັງຄົມໄດ້ຢ່າງຫລວງຫລາຍ, ບໍ່ວ່າຈະເປັນການຈັດສັນທີ່ດິນ, ແລກປ່ຽນທີ່ດິນ ຫຼື ຈ່າຍເງິນ. ການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຫຼັກການນີ້ຢ່າງສອດຄ່ອງ ແລະ ແຂງແຮງຈະຮັບປະກັນໃຫ້ຜົນປະໂຫຍດດ້ານການພັດທະນາຖືກແບ່ງປັນຢ່າງຍຸດຕິທຳ, ແທນທີ່ຈະຖືກສຸມໃສ່ກຸ່ມຜູ້ໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດກຸ່ມດຽວ.

ເພື່ອຫັນກາລະໂອກາດປະຫວັດສາດນີ້ໃຫ້ກາຍເປັນສູດກໍ່ສ້າງຕົວເມືອງ, ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ຕ້ອງໃຫ້ບຸລິມະສິດໃນການກໍ່ສ້າງພື້ນຖານໂຄງລ່າງ, ແມ່ນວຽກງານທີ່ງຽບສະຫງົບແຕ່ພື້ນຖານ. ແທນທີ່ຈະແຜ່ຂະຫຍາຍແຫຼ່ງຊັບພະຍາກອນ, ເລືອກເອົາໂຄງການທົດລອງຍຸດທະສາດຕັ້ງຢູ່ເຂດຄຸ້ມຄອງບໍລິຫານເກົ່າ, ເຊັ່ນ: ເຂດເຊື່ອມຕໍ່ລະຫວ່າງນະຄອນ Thu Duc ກັບ Di An ຕາມເສັ້ນທາງລົດໄຟໃຕ້ດິນ 1.

ພາກພື້ນມີຈຸດດີທີ່ຈະກາຍເປັນ "ຫ້ອງທົດລອງນະໂຍບາຍ", ການທົດສອບແລະປັບປຸງຊຸດເຄື່ອງມືຈາກການປັບປຸງທີ່ດິນ, ການຍຶດມູນຄ່າທີ່ດິນ, ແລະນະໂຍບາຍທີ່ຢູ່ອາໄສລວມ.

ກັບໄປທີ່ຫົວຂໍ້

NGUYEN THANH HUNG

ທີ່ມາ: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm