10 penyelesaian untuk menghapuskan halangan dan menggalakkan pemulihan hartanah

Pasaran hartanah telah merosot.

Bagi pihak perniagaan hartanah, kami mengucapkan terima kasih kepada Akhbar.   Pekerja   Penganjuran seminar "Menghapuskan halangan undang-undang untuk hartanah" pada peringkat ini adalah sangat tepat pada masanya apabila isu-isu perlu diselesaikan secara drastik dan dimasukkan dalam Undang-undang yang disediakan untuk kelulusan.

Semua pemimpin, agensi penyelidikan dan komuniti perniagaan memahami dengan jelas bahawa masalah undang-undang adalah sangat penting dalam pasaran hartanah. Kami telah melaporkan kepada Kerajaan bahawa kesukaran terbesar adalah dari segi undang-undang, menyumbang 70% daripada masalah projek.

Terdapat 3 peringkat masalah. Masalah terbesar ialah beberapa peraturan kurang konsisten, bercanggah dan bercanggah dengan undang-undang. Beberapa peraturan dalam dokumen sub-undang berkaitan tanah dalam sektor hartanah juga bermasalah. Khususnya, terdapat masalah dalam penguatkuasaan undang-undang oleh penjawat awam jabatan dan cawangan. Dengan dokumen yang sama, beberapa lokaliti telah menyelesaikan masalah dengan agak baik, manakala beberapa lokaliti tidak dapat menyelesaikannya, menyebabkan kesesakan untuk projek tempatan.

Masalah kedua terbesar ialah akses kepada modal. Sebagai tambahan kepada modal ekuiti, perusahaan hartanah telah bergantung kepada empat sumber modal lain sejak kebelakangan ini. Yang pertama ialah modal daripada pasaran saham, pada masa ini terdapat lebih daripada 1,600 perusahaan tersenarai, di mana hanya lebih daripada 169 adalah perusahaan berkaitan hartanah. Jumlah ini sangat kecil, tidak cukup untuk mengeksploitasi modal dalam pasaran saham.

Kedua ialah modal daripada bon, tetapi sejak suku ketiga 2022, ia telah disekat. Sehingga kini, pasaran bon masih tersekat walaupun Resolusi 08 untuk pelarasan.

Masalah utama ketiga ialah kredit daripada bank perdagangan. Ini adalah sumber modal benih, bertindak sebagai "bidan", sokongan yang hebat untuk perniagaan tetapi tidak dieksploitasi.

Selebihnya adalah modal daripada pelanggan dan rakan kongsi, tetapi apabila masalah awal tidak diselesaikan, masalah ini juga disekat. Terutamanya modal daripada rakan kongsi dan modal asing (FDI) memaksa perusahaan domestik untuk "menjual" projek dengan murah, atau memberikan diskaun yang tinggi untuk melabur. Ringkasnya, mereka seperti "susah" menunggu untuk "memburu" projek "mati". Ini adalah kelemahan besar untuk perusahaan domestik.

Pada masa ini, segmen yang paling digemari mungkin adalah hartanah perindustrian. Pandemik 3 tahun tidak banyak menjejaskan sektor ini, yang juga mewujudkan keadaan untuk mempromosikan industri lain.

Mengenai pasaran, saya fikir kita harus menggunakan istilah zon bawah sekarang. Ramai orang berfikir bahawa bahagian bawah pasaran adalah di suatu tempat pada bulan April atau Mei tahun ini. Tetapi berdasarkan data dari Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh, saya rasa zon terbawah adalah dari suku pertama 2023 apabila pertumbuhan sektor hartanah negatif 16.1% tetapi beransur-ansur bertambah baik sejak itu.

Pada penghujung suku kedua 2023, pertumbuhan masih negatif pada lebih 11%. Tetapi dari suku ketiga, ia hanya negatif pada lebih 8%.

Mengenai masalah undang-undang, pada masa ini terdapat tiga isu: peraturan undang-undang; peraturan-peraturan kecil seperti dekri dan pekeliling; dan keputusan wilayah. Masalah-masalah ini menimbulkan kesukaran kepada pegawai dan penjawat awam dalam mengendalikan dokumen berkaitan sektor hartanah seperti takut akan tanggungjawab, terlepas tanggungjawab, dan keengganan membuat cadangan.

Pengeluaran peraturan oleh Kerajaan Pusat mengenai melindungi hak pegawai yang berani berfikir dan berani melakukan akan menyumbang kepada memulihkan semangat penjawat awam. Seiring dengan itu, Resolusi 18 Jawatankuasa Pusat Parti Ke-13 mengenai "Terus berinovasi dan menyempurnakan institusi dan dasar, meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah, mewujudkan momentum untuk menjadikan negara kita sebuah negara maju berpendapatan tinggi" telah menekankan keperluan untuk meminda Undang-undang Tanah 2013 dan undang-undang berkaitan untuk memastikan konsistensi dan perpaduan.

Pada pendapat saya, Undang-undang Tanah (pindaan) yang kini sedang dipertimbangkan dan disediakan untuk diluluskan oleh Dewan Negara dengan lebih daripada 200 muka surat adalah kerja besar-besaran, tetapi membaca draf terbaru, masih terdapat beberapa masalah, termasuk isu akses tanah untuk perusahaan yang ditetapkan dalam Perkara 128.

Sehubungan itu, draf tersebut menetapkan dua pilihan: perusahaan hanya menerima pemindahan tanah kediaman atau tanah kediaman dan tanah lain untuk dibenarkan melakukan projek perumahan komersial. Jadi, bagaimana boleh ada tanah untuk melakukan projek perumahan komersial yang besar, kawasan bandar berskala besar? Di tengah-tengah Bandar Ho Chi Minh, jika ia adalah tanah kediaman, yang terbesar hanya beberapa ribu meter persegi.

Dalam kes membeli tanah pertanian seluas 10 hektar atau tanah kilang seluas 2 hektar, masih mustahil untuk melakukan projek kerana tiada tanah kediaman. Pada pendapat saya, ini adalah tidak munasabah dan perlu diselaraskan dengan sewajarnya untuk memudahkan pembangunan projek komersial.

Di samping itu, saya juga berharap agar ada peraturan yang sesuai untuk memudahkan pembangunan perumahan sosial, perumahan untuk pekerja dan pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama. Saya berharap Undang-undang Tanah yang disemak akan dipertimbangkan dan diluluskan pada masa yang sesuai.

Di samping itu, adalah sangat penting untuk meminda undang-undang berkaitan seperti Undang-undang Perumahan (pindaan), Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) untuk memastikan konsistensi dan konsistensi dengan Undang-undang Tanah, bersama-sama Undang-undang Institusi Kredit dan Undang-undang Lelongan Harta.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm