5 perkara yang perlu diperiksa dengan teliti semasa membeli tanah bagi mengelakkan kerugian wang dan menghadapi masalah.

(Akhbar Dan Tri) - Transaksi pemindahan hak guna tanah membawa banyak risiko undang-undang bagi mereka yang bukan profesional.

Fasal 1 Perkara 45 Undang-Undang Tanah 2024 menetapkan bahawa organisasi, isi rumah, dan individu mempunyai hak untuk memindahkan hak penggunaan tanah apabila mereka memenuhi syarat-syarat berikut:

- Mempunyai sijil hak guna tanah, pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah tersebut, kecuali dalam kes berikut: Pewarisan hak guna tanah, penukaran tanah pertanian semasa penyatuan dan pertukaran tanah, pendermaan hak guna tanah kepada Negara atau komuniti; Organisasi ekonomi dengan modal pelaburan asing yang menerima pemindahan projek hartanah mengikut peruntukan undang-undang mengenai perniagaan hartanah;

- Isi rumah individu yang belum diberikan sijil hak guna tanah tetapi memenuhi syarat kelayakan boleh memindahkan hak guna tanah, memajak, memajakkan hak guna tanah, atau menyumbang hak guna tanah sebagai modal untuk pelaksanaan projek.

- Tanah yang bebas daripada pertikaian atau di mana pertikaian telah diselesaikan oleh pihak berkuasa negeri yang kompeten, penghakiman atau keputusan mahkamah, atau award timbang tara yang telah berkuat kuasa secara sah;

- Hak guna tanah tidak tertakluk kepada rampasan atau langkah lain untuk memastikan penguatkuasaan penghakiman seperti yang ditetapkan oleh undang-undang mengenai penguatkuasaan penghakiman sivil;

- Semasa tempoh penggunaan tanah;

- Hak guna tanah tidak tertakluk kepada langkah kecemasan sementara seperti yang ditetapkan oleh undang-undang.

Berdasarkan peraturan di atas, apabila memindahkan hak guna tanah, pihak-pihak perlu memberi perhatian kepada 5 perkara.

Sahkan maklumat penjual

Apabila membeli tanah, pembeli perlu tahu sama ada penjual mempunyai hak untuk menjual sebidang tanah tersebut. Terdapat dua kes di mana hak untuk memindahkan tanah boleh dilaksanakan: orang yang dinamakan pada sijil tanah atau orang yang diberi kuasa untuk melaksanakan hak untuk memindahkan (surat kuasa wakil yang sah di sisi undang-undang diperlukan).

Kedua, adakah tanah yang dimaksudkan untuk dijual itu merupakan harta bersama atau harta berasingan? Jika ia adalah harta bersama suami isteri, maka pemindahan hak milik itu mesti mendapat persetujuan kedua-dua suami isteri.

Jika tanah tersebut dimiliki bersama oleh beberapa orang, sijil hak milik tanah mesti merangkumi nama penuh semua orang yang berkongsi hak penggunaan tanah. Dalam kes ini, jika keseluruhan plot tanah dipindahkan dan beberapa orang berkongsi hak penggunaan tanah, persetujuan semua orang yang dinamakan dalam sijil diperlukan.

Adakah plot tanah tersebut sudah mempunyai sijil pemilikan tanah?

Perkara 45 Undang-Undang Tanah 2024 menetapkan bahawa sijil hak milik tanah (buku merah) diperlukan untuk pemindahan tanah (kecuali dalam kes yang dinyatakan di atas). Oleh itu, jika pemindah tidak termasuk dalam pengecualian di atas, mereka tidak mempunyai hak untuk memindahkan tanah tersebut.

Adakah plot tanah tersebut termasuk dalam skim perancangan?

Menurut Klausa 4, Perkara 76 Undang-undang Tanah 2024, jika sesuatu petak tanah termasuk dalam kategori perancangan guna tanah yang diumumkan secara terbuka tetapi tidak mempunyai pelan guna tanah tahunan di peringkat daerah, pengguna tanah boleh terus menggunakan tanah tersebut dan melaksanakan hak mereka seperti yang ditetapkan. Dalam kes ini, penjual masih dibenarkan untuk memindahkan hak guna tanah tersebut.

Kes 2: Bagi petak tanah dalam kawasan yang dirancang dengan pelan guna tanah tahunan di peringkat daerah, hak pengguna tanah masih boleh dilaksanakan sehingga keputusan dibuat untuk menuntut semula tanah atau mengubah tujuan penggunaannya mengikut pelan, tetapi rumah, struktur atau pokok saka baharu tidak boleh dibina.

Untuk mendapatkan maklumat tentang sebidang tanah, seperti pelan pengezonan dan status perundangannya, pembeli boleh mengemukakan permohonan untuk mendapatkan maklumat tanah mengenai sebidang tanah yang ingin mereka beli.

Iklan untuk membeli dan menjual plot tanah (Foto: IT).

Perkara yang perlu diberi perhatian semasa membuat deposit semasa membeli atau menjual tanah.

Dengan peningkatan nilai hak guna tanah, pihak-pihak sering bersetuju dengan deposit sebelum memindahkan pemilikan. Deposit berfungsi sebagai jaminan untuk pemuktamadan atau pelaksanaan kontrak. Untuk mengelakkan risiko, pihak-pihak harus mempunyai saksi yang hadir semasa merangka perjanjian deposit atau mengesahkannya dan memperakuinya untuk mengelakkan pertikaian.

Mensahkan kontrak pemindahan hak guna tanah dengan notari.

Klausa 3 Perkara 27 Undang-Undang Tanah 2024 menetapkan bahawa kontrak untuk pemindahan, pendermaan, gadai janji, atau sumbangan modal menggunakan hak guna tanah, atau hak guna tanah dan aset yang melekat pada tanah tersebut, mesti disahkan atau disahkan oleh notari, kecuali untuk kes yang dinyatakan dalam poin b klausa ini.

Sehubungan itu, hanya dalam kes di mana satu atau kedua-dua pihak dalam pemindahan itu merupakan organisasi yang terlibat dalam aktiviti perniagaan hartanah, pengesahan atau pensijilan tidak diperlukan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm