Senarai harga tanah baharu di Bandar Ho Chi Minh dan isu yang perlu dipertimbangkan

Ia perlu berpegang pada harga pasaran.

Mengikut Undang-undang Tanah 2024, berkuat kuasa 1 Ogos 2024, lokaliti dibenarkan menggunakan senarai harga tanah lama sehingga 31 Disember 2025 dan menggunakan senarai harga tanah baharu mulai 1 Januari 2026. Senarai harga baharu itu tidak akan dikawal oleh rangka kerja harga tanah dan mesti dibina untuk menghampiri harga pasaran.

Bandar Raya Ho Chi Minh ialah lokaliti pertama yang meminta pendapat mengenai draf senarai harga tanah terlaras. Harga dalam senarai harga tanah yang diselaraskan jauh lebih tinggi daripada senarai harga lama, seperti di Thu Duc City, harga meningkat 10-15 kali ganda; di daerah Nha Be, Binh Chanh, Can Gio, dan Cu Chi, harga meningkat 10-20 kali ganda. Di daerah Hoc Mon sahaja, terdapat banyak jalan raya di mana harga tanah dijangka meningkat 15-30 kali ganda.

Mengenai isu ini, pakar Savills berkata bahawa senarai harga tanah di Ho Chi Minh City tidak mengikuti dan selalunya jauh lebih rendah daripada nilai pasaran sebenar. Perbezaan harga yang berpanjangan ini telah mewujudkan sistem "dua harga", yang membawa kepada banyak akibat yang serius.

Menurut Cik Do Thi Thu Giang, Pengarah Perkhidmatan Perundingan Savills di Bandaraya Ho Chi Minh, isu ini menyukarkan dan merumitkan pengurusan tanah negeri. "Sebagai contoh, perbezaan antara harga yang diisytiharkan pada kontrak yang dinotari dan harga urus niaga sebenar sering digunakan untuk mengurangkan cukai pindah milik tanah. Atau dalam kes lain, membayar sewa tanah tahunan berdasarkan senarai harga tanah yang lebih rendah daripada pasaran telah menyebabkan kerugian dalam belanjawan negeri," kata Cik Giang.

Cik Do Thi Thu Giang, Pengarah Perkhidmatan Perundingan, Savills HCMC

Pakar Savills juga berkata pembangunan projek hartanah juga menghadapi banyak kesukaran terutama dalam peringkat pengambilan tanah dan pembersihan tapak. Tahap pampasan berdasarkan senarai harga tanah yang tidak hampir dengan harga pasaran telah menyebabkan kelewatan, ketidakpuasan hati dan kerugian kewangan bagi mereka yang terjejas, membawa kepada pertikaian dan tindakan undang-undang yang berpanjangan ke atas tanah.

Disebabkan isu-isu tertunggak ini, Cik Giang percaya bahawa penggunaan senarai harga tanah berdasarkan prinsip pasaran adalah tidak dapat dielakkan dan perlu. Perubahan progresif ini akan membantu mengatasi had sebelumnya, memastikan ketelusan dan keadilan dalam sistem. Khususnya, senarai harga tanah yang menghampiri harga pasaran akan memudahkan proses pampasan dan pembersihan tapak, terutamanya dalam projek pembangunan infrastruktur yang penting, dengan mempromosikan konsensus daripada rakyat mengenai tahap sokongan dan pampasan.

Mengulas mengenai cadangan senarai harga tanah, pakar Savills juga berkata masih terdapat perbezaan ketara antara harga tanah yang dicadangkan dan harga transaksi sebenar. Sebagai contoh, di Cao Thang Street (Daerah 3), harga transaksi pasaran adalah kira-kira 525 juta VND/m2, manakala harga tanah yang dicadangkan hanya 330 juta VND/m2. Di Jalan Tan Thang (Daerah Tan Phu), harga transaksi adalah kira-kira 150 juta VND/m2, manakala harga yang dicadangkan ialah 90 juta VND/m2. Secara umumnya, senarai harga tanah yang dicadangkan hanya mencecah kira-kira 60%, beberapa kawasan lain mencecah 70%, berbanding harga pasaran, menunjukkan masih terdapat perbezaan yang ketara.

Isu yang perlu dipertimbangkan sebelum memohon

Cik Do Thi Thu Giang berkata, mengikut Perkara 159 Undang-undang Tanah 2024, senarai harga tanah digunakan untuk 11 kes. Selain itu, Perkara 109 dan Perkara 111 Undang-undang Tanah 2024 Mengenai Sokongan dan Pengaturan Penempatan Semula juga menggunakan harga tanah mengikut senarai harga tanah. Oleh itu, cadangan senarai harga tanah Ho Chi Minh City secara langsung akan memberi kesan kepada dua kumpulan subjek yang berbeza, yang berfaedah dan merugikan.

Benefisiari termasuk mereka yang menerima sokongan daripada Negara apabila tanah diperoleh semula dan penempatan semula diatur (mengikut Perkara 109 dan 111 Undang-undang Tanah 2024).

Kumpulan yang terjejas termasuk isi rumah dan individu yang telah diiktiraf dan telah menukar tujuan penggunaan tanah mereka. Menurut Undang-undang Tanah 2014 sebelumnya, kewajipan kewangan dianggarkan secara berbeza antara tanah di dalam dan di luar had: dengan tanah dalam had, ia dikira mengikut jadual harga tanah, dan dengan tanah di luar had, ia dikira mengikut harga tanah tertentu.

Bagaimanapun, Undang-undang Tanah 2024 sekarang tidak lagi membuat perbezaan ini, tetapi keseluruhan kawasan akan menggunakan harga mengikut senarai harga tanah. Oleh itu, dengan harga mengikut senarai harga tanah yang dicadangkan berkali-kali ganda lebih tinggi daripada senarai harga tanah semasa, ia akan meningkatkan obligasi kewangan ke atas kawasan dalam had tersebut. Dengan senarai harga tanah yang dicadangkan adalah berkali ganda lebih tinggi daripada senarai harga tanah semasa, ia akan meningkatkan kos obligasi kewangan di kawasan ini.

Penggunaan segera senarai harga tanah baharu di Bandaraya Ho Chi Minh akan memberi kesan kepada banyak kumpulan orang.

Cadangan senarai harga tanah Ho Chi Minh City, yang dijangka berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024, telah ditangguhkan untuk pertimbangan selanjutnya. Pakar Savills percaya bahawa penangguhan ini adalah munasabah, kerana senarai harga yang dicadangkan telah meningkat dengan ketara berbanding senarai harga lama, dan dicadangkan untuk digunakan dalam masa yang singkat. Ini mewujudkan tekanan kewangan yang besar untuk kumpulan yang terjejas. Justeru, pembinaan dan pemakaian senarai harga tanah itu perlu dipertimbangkan dengan teliti bagi mengimbangi kepentingan semua pihak khususnya mengutamakan perlindungan hak rakyat.

Selain itu, kaedah yang digunakan untuk menentukan harga tanah masih tidak seragam dan mudah. Di sesetengah kawasan bernilai tinggi, kaedah membina jadual harga tanah nampaknya hanya pendaraban pekali tetap untuk semua laluan.

Contohnya, di Daerah 1, pengganda 5.0 digunakan di semua lokasi dan laluan. Akibatnya, Jalan Dong Khoi dicadangkan berharga VND810 juta/m2 (berbanding VND162 juta/m2 semasa), dan Jalan Hai Ba Trung (dari Dermaga Bach Dang ke Nguyen Thi Minh Khai) ialah VND484 juta/m2 (berbanding VND96.8 juta/m2 semasa). Begitu juga Daerah 4 mempunyai darab 11.3 dan Daerah 5 ialah 5.58.

"Pendekatan ini pada asasnya tidak berbeza dengan menggunakan senarai harga lama dan mendarabkannya dengan pekali K, jadi ia tidak benar-benar mencerminkan nilai pasaran setiap laluan seperti dalam semangat Undang-undang Tanah," kata Cik Giang.

Kesimpulannya, Cik Do Thi Thu Giang berkata, walaupun pengemaskinian senarai harga tanah untuk mencerminkan nilai pasaran adalah langkah penting ke hadapan, cadangan semasa perlu dipertingkatkan lagi. Kaedah ini perlu lebih halus dan khusus untuk setiap kawasan dan bukannya hanya menggunakan pekali am. Peralihan yang beransur-ansur, telus yang memastikan kepentingan semua pihak berkepentingan adalah penting untuk memastikan kejayaan jangka panjang sistem baharu ini.

Sumber: https://www.conglukan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html