 |
| Dalam tempoh 2-3 tahun akan datang, pasaran hartanah akan menjadi lebih jelas dengan perubahan ketara, termasuk turun naik harga dan pelarasan permintaan daripada pelabur dan pembeli rumah. (Foto: Anh Phuong) |
Walaupun bekalan meningkat, harga hartanah tidak mungkin menurun.
Bekalan pangsapuri baharu pada tahun 2024 dijangka mencecah kira-kira 35,000 unit, lebih tinggi daripada ramalan sebelumnya iaitu 22,000-24,000 unit. Pada tahun 2025, jumlah ini diunjurkan meningkat kepada 40,000 pangsapuri untuk kedua-dua pasaran utama Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh. Walau bagaimanapun, pakar secara amnya bersetuju bahawa walaupun dengan peningkatan bekalan yang ketara, masih sukar untuk menurunkan harga hartanah.
Meramalkan pasaran hartanah pada tahun 2025, Ketua Pegawai Eksekutif CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, percaya bahawa harga rumah tidak akan jatuh tetapi tidak akan meningkat sepantas tempoh kebelakangan ini. Peningkatan ini mungkin antara 5-8% berbanding tahun 2024. Bagaimana untuk mencapai harga yang mampu dimiliki oleh orang biasa masih menjadi persoalan yang sukar dan cabaran utama bagi pasaran, yang jawapannya kini tidak diketahui.
Menurut analisis Cik Dung, indeks harga pangsapuri di Hanoi meningkat sebanyak 64% berbanding suku kedua tahun 2019, dua kali ganda peningkatan di Bandar Raya Ho Chi Minh . Purata harga jualan utama menghampiri 60 juta VND/m2.
Bersetuju dengan pandangan ini, Profesor Madya Dr. Dinh Trong Thinh - seorang pakar ekonomi - mengulas bahawa tahun 2024 merupakan masa apabila segmen pangsapuri Hanoi menyaksikan peningkatan harga yang pesat dan luar biasa. Harga pangsapuri, yang puratanya 40 juta VND/m2 pada tahun 2022, meningkat kepada lebih 70 juta VND/m2 menjelang akhir suku ketiga 2024. Terutamanya, pasaran tidak lagi mempunyai projek berharga di bawah 60 juta VND/m2, dan banyak projek julat pertengahan malah mempunyai harga melebihi 100 juta VND/m2.
Semasa tempoh permintaan yang tinggi, harga jualan cenderung meningkat setiap hari atau mingguan, tetapi kecairan kekal tinggi. Permintaan terpendam untuk perumahan, baik untuk kediaman mahupun pelaburan, akhirnya meletus apabila pelbagai faktor memulihkan keyakinan dalam kalangan pelanggan dan pelabur dalam pasaran. Lonjakan permintaan ini, ditambah pula dengan kekurangan bekalan yang berterusan, telah mendorong harga lebih tinggi.
| Berita berkaitan |
 Foto-foto menakjubkan tahun 2024: Seluruh dunia dikejutkan dengan peristiwa bersejarah dan belum pernah terjadi sebelumnya. |
Pakar percaya bahawa walaupun trend menaik harga pangsapuri Hanoi telah perlahan, adalah sukar untuk menurunkan harga jualan pada tahun 2025 disebabkan oleh peningkatan kos tanah. Malah, pasaran Hanoi mengikuti senario pertumbuhan yang sama seperti Bandar Raya Ho Chi Minh. Dalam tempoh 2-3 tahun akan datang, pasaran hartanah akan menjadi lebih jelas dengan perubahan ketara, termasuk turun naik harga dan pelarasan permintaan daripada pelabur dan pembeli rumah. Diramalkan bahawa keseluruhan bekalan utama di Hanoi pada tahun 2025 akan menjadi milik segmen mewah dan mewah; dengan kemewahan menyumbang sebanyak 36%.
Dari perspektif perniagaan, Encik Ngo Huu Truong, Timbalan Pengarah Besar Hung Thinh Group, percaya bahawa harga hartanah akan menjadi sangat sukar untuk diturunkan dalam tempoh akan datang. Salah satu sebabnya berpunca daripada fakta bahawa proses kelulusan projek sering mengambil masa yang agak lama, sekali gus meningkatkan kos pelaburan.
Berkenaan harga hartanah, Nguyen Van Dinh, Naib Pengerusi Persatuan Hartanah Vietnam, turut mengulas bahawa dari sekarang hingga akhir tahun 2025, peraturan undang-undang baharu belum diguna pakai sepenuhnya, dan peraturan sedia ada masih digunakan. Oleh itu, harga tanah diramalkan kekal pada tahap yang munasabah. Walau bagaimanapun, dalam tempoh 2026-2027, jika tiada pelarasan yang sewajarnya dibuat antara sekarang dan kemudian, lebih banyak tekanan akan ditambah kepada harga.
Menurut Encik Dinh, terdapat dua senario untuk pasaran hartanah. Jika dikawal selia dengan betul, pasaran akan kekal stabil pada tahun 2026-2027. Walau bagaimanapun, jika tiada pelarasan teknikal yang betul, harga hartanah boleh ditolak ke tahap yang lebih tinggi dan tidak munasabah. Dalam kes itu, pasaran akan menghadapi kesukaran sekali lagi.
Pasaran telah melepasi fasa paling sukarnya.
Kementerian Pembinaan baru sahaja mengumumkan 10 sorotan utama industri pembinaan pada tahun 2024. Antaranya, tahun 2024 menandakan kadar pertumbuhan yang ketara iaitu kira-kira 7.8-8.2%, tertinggi sejak tahun 2020, melebihi sasaran yang ditetapkan oleh Kerajaan dalam Resolusi No. 01 (6.4-7.3%).
Ini juga merupakan kadar pertumbuhan tertinggi yang dicapai oleh industri pembinaan sejak tahun 2020, memacu pertumbuhan KDNK keseluruhan ekonomi. Kadar pembandaran mencapai 44.3%, melebihi sasaran 43.7% yang ditetapkan oleh Dewan Undangan Negeri. Industri pembinaan juga mencapai dua sasaran lain yang ditetapkan oleh Kerajaan, termasuk: kadar pengumpulan dan rawatan air sisa sebanyak 18% dan purata kawasan perumahan sebanyak 26.5 m2 setiap orang di seluruh negara.
Menilai pasaran hartanah sepanjang tahun lalu, Kementerian Pembinaan menyatakan bahawa banyak penyelesaian komprehensif telah dilaksanakan untuk menangani kesulitan pasaran. Pasukan petugas Perdana Menteri untuk menyelesaikan kesulitan dan halangan dalam pelaksanaan projek hartanah telah bekerjasama dengan pihak tempatan dan perniagaan hartanah untuk mengumpulkan maklumat dan menilai situasi, menyemak setiap projek khusus untuk memberikan panduan, penyelesaian, dan menangani kesulitan dan halangan dalam pelaksanaan.
"Pasaran hartanah telah menyaksikan perubahan positif, mengatasi tempoh paling sukar untuk mendapatkan momentum pemulihan dan pembangunan," tegas Kementerian Pembinaan.
Satu lagi kemuncak tahun lalu ialah perhatian khusus yang diberikan kepada pembangunan perumahan sosial. Pada 24 Mei, Jawatankuasa Pusat Parti telah mengeluarkan Arahan No. 34 mengenai pengukuhan kepimpinan Parti ke atas pembangunan perumahan sosial dalam situasi baharu ini.
Kementerian Pembinaan sedang mengemukakan draf Resolusi kepada Kerajaan mengenai sumber modal keutamaan untuk pembangunan perumahan sosial. Sehubungan itu, ia mencadangkan pelaksanaan pakej pinjaman keutamaan sebanyak 100,000 bilion VND untuk perumahan sosial daripada modal bon, yang terpakai selama 5 tahun. Usaha-usaha ini akan menjadi asas untuk mempercepatkan pembangunan perumahan sosial di seluruh negara dalam tempoh akan datang.
Kesan senarai harga tanah baharu Hanoi.
Menurut senarai harga tanah yang baru dikeluarkan dan berkuat kuasa untuk Hanoi, berkuat kuasa mulai 20 Disember 2024, harga tanah di beberapa kawasan di Hanoi adalah 2-6 kali lebih tinggi daripada senarai harga tanah yang dikeluarkan pada tahun 2019. Harga tanah tertinggi terdapat di beberapa jalan di daerah Hoan Kiem, mencecah hampir 700 juta VND/m2.
Ada yang percaya bahawa pelaksanaan senarai harga tanah baharu di Hanoi boleh menyebabkan kenaikan harga perumahan selanjutnya.
Satu laporan oleh Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa jika senarai harga tanah 2024 digunakan, kos penggunaan tanah untuk projek hartanah akan meningkat dengan ketara berbanding sebelumnya. Ini kerana komponen utama yang mempengaruhi harga perumahan dan hartanah termasuk: pampasan tanah dan kos pelepasan, yuran penggunaan tanah, kos pembinaan projek (seperti perumahan dan hartanah), cukai dan yuran berkaitan.
Khususnya, yuran penggunaan tanah biasanya merangkumi sebahagian besar daripada jumlah kos projek perumahan, antara 7-20% untuk projek pangsapuri tinggi dan 25-50% untuk projek vila dan rumah bandar.
Menurut Kementerian Pembinaan, penggunaan senarai harga tanah yang baharu akan memberi kesan riak, mencetuskan kenaikan harga hartanah dan perumahan sebanyak 15-20% berbanding sebelumnya.
Encik Vu Cuong Quyet, Pengarah Besar Dat Xanh Vietnam Utara, berkata bahawa bagi perniagaan, mempunyai senarai harga tanah akan menyokong proses penilaian tanah agar mencerminkan harga pasaran dengan teliti. Senarai harga tanah yang diselaraskan merupakan asas penting bagi perniagaan untuk menentukan cukai tanah.
Walau bagaimanapun, jika cukai tanah ditentukan berdasarkan nilai pasaran, cukai penukaran guna tanah untuk perniagaan akan menjadi lebih tinggi, mengakibatkan harga jualan hartanah yang lebih tinggi kepada pembeli.
Adakah dibenarkan untuk menjual apartmen yang masih dibayar secara ansuran di bawah peraturan baharu?
Membeli apartmen secara ansuran merupakan trend popular bagi ramai orang yang ingin memiliki rumah tanpa membayar sejumlah wang pendahuluan yang besar. Jadi, apakah peraturan yang perlu dipenuhi semasa membeli apartmen secara ansuran?
Pembelian dan penjualan pangsapuri melalui pembayaran tertangguh atau ansuran dikawal selia dalam Perkara 167 Undang-Undang Perumahan 2023 seperti berikut:
- Seperti yang dipersetujui oleh pihak-pihak dan dinyatakan dengan jelas dalam kontrak pembelian rumah.
- Semasa pangsapuri dibayar secara ansuran, pembeli berhak untuk menggunakan dan bertanggungjawab ke atas penyelenggaraannya, melainkan jika dipersetujui sebaliknya atau dalam tempoh jaminan pangsapuri.
Secara khususnya, Klausa 2 Perkara 167 Undang-Undang Perumahan 2023 menegaskan bahawa: Pembeli perumahan yang membayar secara ansuran atau pembayaran tertangguh hanya boleh menjalankan transaksi seperti membeli, menjual, menghadiahkan, menukar, menggadaikan, atau menyumbang modal kepada perumahan ini dengan orang lain selepas mereka membayar harga belian penuh, melainkan jika pihak-pihak telah bersetuju sebaliknya.
Mengikut peraturan ini, jika pembeli pangsapuri yang membayar secara ansuran ingin menjualnya kepada orang lain, mereka dikehendaki membayar harga belian penuh kepada penjual, melainkan jika pihak-pihak telah bersetuju sebaliknya.
Oleh itu, jika anda membeli sebuah apartmen melalui pelan pembayaran dengan pemaju atau pelan ansuran dengan penjual, anda hanya dibenarkan menjualnya kepada orang lain selepas membayar harga belian penuh, melainkan jika pihak-pihak telah bersetuju sebaliknya.
Begitu juga, apabila menggadaikan sebuah apartmen untuk pinjaman ansuran bank, jika penghutang gadai ingin menjualnya kepada orang lain, mengikut Klausa 5, Perkara 321 Kanun Sivil 2015, penghutang gadai boleh menjual apartmen yang digadaikan kepada bank kepada orang lain jika bank bersetuju atau seperti yang ditetapkan oleh undang-undang.
Sehubungan itu, jika pihak-pihak bersetuju atau bank bersetuju untuk menjual apartmen yang dibayar secara ansuran, kaedah berikut boleh digunakan:
- Pemaju menandatangani dokumen pemindahan kontrak pembelian pangsapuri sebelum mengemukakan permohonan Sijil Pemilikan kepada pihak berkuasa Negeri.
- Pihak-pihak akan membatalkan kontrak pembelian ansuran lama untuk apartmen tersebut, dan penjual akan menandatangani secara langsung kontrak pembelian apartmen baharu dengan pembeli baharu (jika pembeli lama belum memindahkan sijil pemilikan) atau membuat perjanjian bertulis mengenai penjualan apartmen di bawah pembayaran ansuran antara ketiga-tiga pihak: pembeli lama, penjual, dan pembeli baharu.
- Wujudkan perjanjian tiga pihak antara bank, pembeli dan penjual, di mana bank bersetuju untuk menjual apartmen yang dibayar secara ansuran kepada pihak lain. Pada masa yang sama, lepaskan gadai janji, tandatangani kontrak jualan baharu dan pindahkan hak milik (Buku Merah) kepada pembeli baharu.
Dalam kes ini, pihak-pihak boleh memindahkan obligasi pinjaman bank kepada pihak lain mengikut Perkara 370 Kanun Sivil 2015.
Oleh itu, pembeli boleh menjual apartmen tersebut semasa ia masih dibayar secara ansuran jika penjual bersetuju, seperti yang dianalisis di atas, atau apabila semua pembayaran ansuran telah dibuat, atau seperti yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak.
Komen (0)