Hartanah: Harga hartanah mungkin meningkat tetapi sukar untuk diturunkan, meramalkan dua senario pasaran pada 2025, senarai harga tanah baharu di Hanoi akan mempunyai tindak balas berantai

Harga hartanah tidak mungkin menurun, pakar meramalkan dua senario pasaran untuk 2025, senarai harga tanah baharu di Hanoi akan mempunyai tindak balas berantai, mengaktifkan tahap harga perumahan... adalah berita hartanah terkini.

Dalam tempoh 2-3 tahun akan datang, pasaran hartanah akan menjadi lebih jelas dengan perubahan ketara, termasuk turun naik harga dan pelarasan permintaan daripada pelabur dan pembeli rumah. (Foto: Anh Phuong)

Bekalan meningkat, harga hartanah masih sukar diturunkan

Bekalan pangsapuri yang baru dibuka pada 2024 akan mencecah kira-kira 35,000 unit, lebih tinggi daripada unjuran sebelumnya iaitu 22,000 - 24,000 unit. Pada 2025, jumlah ini diramalkan meningkat kepada 40,000 pangsapuri untuk kedua-dua pasaran utama, Hanoi dan Ho Chi Minh City. Walau bagaimanapun, pakar secara amnya percaya bahawa walaupun bekalan akan meningkat dengan ketara, ia masih sukar untuk "menyejukkan" harga hartanah.

Meramalkan pasaran hartanah pada 2025, Ketua Pegawai Eksekutif CBRE Vietnam Duong Thuy Dung berkata bahawa harga perumahan tidak akan menurun tetapi tidak akan meningkat secepat dalam tempoh baru-baru ini. Kenaikan itu mungkin dari 5 - 8% berbanding 2024. Bagaimana untuk memiliki harga yang sesuai dengan kemampuan orang ramai untuk membayar terus menjadi persoalan yang sukar, cabaran besar bagi pasaran yang kini tiada jawapan.

Menurut analisis Cik Dung, indeks harga pangsapuri di Hanoi meningkat sebanyak 64% berbanding suku kedua 2019, dua kali ganda peningkatan di Ho Chi Minh City. Purata harga jualan utama menghampiri 60 juta VND/m2.

Berkongsi pandangan yang sama, Profesor Madya, Dr. Dinh Trong Thinh - pakar ekonomi mengulas bahawa 2024 adalah masa apabila segmen pangsapuri Hanoi akan menyaksikan kenaikan harga yang pesat. Harga pangsapuri telah meningkat daripada purata 40 juta VND/m2 pada tahun 2022 kepada lebih daripada 70 juta VND/m2 pada penghujung suku ketiga 2024. Terutamanya, pasaran tidak lagi mempunyai projek berharga di bawah 60 juta VND/m2, banyak projek jarak pertengahan malah mempunyai harga melebihi 100 juta VND/m2.

Semasa tempoh panas, harga jualan cenderung meningkat dari hari ke hari, minggu ke minggu tetapi kecairan kekal tinggi. Permintaan terpendam untuk perumahan dan pelaburan telah dikeluarkan apabila terdapat banyak insentif untuk memulihkan keyakinan pelanggan dan pelabur dalam pasaran. Permintaan yang meningkat, sementara bekalan masih terhad, telah mendorong harga naik.

Berita berkaitan

Foto mengagumkan tahun 2024: Seluruh dunia dikejutkan dengan peristiwa yang tidak pernah berlaku dan bersejarah

Pakar mengatakan bahawa walaupun kenaikan harga di pangsapuri Hanoi telah perlahan, adalah sukar untuk mengurangkan harga jualan pada 2025 disebabkan peningkatan kos tanah input. Malah, pasaran Hanoi mengikuti senario pertumbuhan Ho Chi Minh City. Dalam tempoh 2-3 tahun akan datang, pasaran hartanah akan menjadi lebih jelas dengan perubahan ketara, termasuk turun naik harga dan pelarasan permintaan daripada pelabur dan pembeli rumah. Diramalkan bahawa semua bekalan utama di Hanoi pada 2025 akan berada dalam segmen mewah dan mewah; yang mana kemewahan menyumbang 36%.

Dari perspektif perniagaan, Encik Ngo Huu Truong - Timbalan Ketua Pengarah Hung Thinh Corporation berkata bahawa harga hartanah akan sukar diturunkan dalam tempoh akan datang. Salah satu sebabnya ialah proses kelulusan projek selalunya mengambil masa yang lama, meningkatkan kos pelaburan.

Mengenai harga hartanah, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam Nguyen Van Dinh turut mengulas bahawa mulai sekarang hingga akhir 2025, peruntukan undang-undang baharu itu belum digunakan sepenuhnya tetapi masih dieksploitasi daripada masalah lama. Oleh itu, harga tanah dijangka kekal pada paras yang berpatutan. Bagaimanapun, dalam tempoh 2026 - 2027, jika masih tiada pelarasan yang sewajarnya dari sekarang sehingga itu, lebih banyak tekanan akan "ditekan" ke atas harga.

Menurut Encik Dinh, akan ada dua senario untuk pasaran hartanah. Sekiranya terdapat peraturan yang baik, pasaran akan terus stabil pada 2026 - 2027. Tetapi jika tiada pelarasan teknikal yang baik, harga hartanah mungkin ditolak ke tahap yang lebih tinggi, lebih tidak munasabah. Dan kemudian, pasaran akan menjadi sukar lagi.

Pasaran telah melalui tempoh yang paling sukar.

Kementerian Pembinaan baru sahaja mengumumkan 10 sorotan industri pembinaan pada tahun 2024. Khususnya, 2024 menandakan satu kejayaan dari segi pertumbuhan, mencapai kira-kira 7.8-8.2%, tertinggi sejak 2020, melebihi sasaran yang ditetapkan oleh Kerajaan dalam Resolusi No. 01 (6.4-7.3%).

Ini juga merupakan kadar pertumbuhan tertinggi yang dicapai oleh industri Pembinaan sejak 2020, yang merupakan penggerak bagi pertumbuhan KDNK keseluruhan ekonomi. Kadar pembandaran mencapai 44.3%, melebihi sasaran yang ditetapkan oleh Dewan Negara iaitu 43.7%. Industri Pembinaan juga mencapai dua sasaran lain yang ditetapkan oleh Kerajaan, termasuk: Kadar pengumpulan dan rawatan air sisa sebanyak 18% dan purata kawasan perumahan di seluruh negara sebanyak 26.5 m2 keluasan lantai/orang.

Menilai pasaran hartanah tahun lepas, Kementerian Pembinaan berkata bahawa banyak penyelesaian segerak dilaksanakan untuk menghapuskan kesukaran bagi pasaran. Kumpulan kerja Perdana Menteri untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam melaksanakan projek hartanah bekerjasama dengan lokaliti dan perusahaan hartanah untuk memahami maklumat, situasi dan menyemak setiap projek khusus untuk membincangkan, membimbing dan menjawab bagi menghapuskan kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan.

"Pasaran hartanah telah mengalami perubahan positif, mengatasi tempoh paling sukar untuk mendapatkan momentum bagi pemulihan dan pembangunan," tegas Kementerian Pembinaan.

Satu lagi kemuncak tahun lalu ialah perhatian khusus yang diberikan kepada pembangunan perumahan sosial. Pada 24 Mei, Sekretariat mengeluarkan Arahan No. 34 mengenai pengukuhan kepimpinan Parti dalam pembangunan perumahan sosial dalam situasi baharu.

Kementerian Pembinaan sedang mengemukakan kepada Kerajaan draf Resolusi mengenai sumber modal keutamaan untuk pembangunan perumahan sosial. Sehubungan itu, ia mencadangkan untuk melaksanakan pakej keutamaan VND100,000 bilion untuk pinjaman perumahan sosial daripada modal bon, terpakai selama 5 tahun. Usaha di atas akan menjadi premis kepada pembangunan perumahan sosial di seluruh negara untuk dipercepatkan pada masa akan datang.

Kesan senarai harga tanah baharu Hanoi

Menurut senarai harga tanah Hanoi yang dikeluarkan dan berkesan baru-baru ini dari 20 Disember 2024, harga tanah di beberapa kawasan di Hanoi adalah 2-6 kali lebih tinggi daripada senarai harga tanah yang dikeluarkan dari 2019. Khususnya, harga tanah tertinggi adalah milik beberapa jalan di daerah Hoan Kiem apabila ia mencecah hampir 700 juta VND/m2.

Beberapa pendapat mengatakan bahawa permohonan Hanoi untuk senarai harga tanah baru boleh menyebabkan harga perumahan terus meningkat.

Laporan Kementerian Pembinaan menunjukkan jika jadual harga tanah 2024 digunakan, kos guna tanah projek hartanah akan meningkat dengan ketara berbanding sebelum ini. Sebabnya ialah kos utama yang mempengaruhi harga perumahan dan hartanah termasuk: kos pampasan pembersihan tapak, yuran guna tanah, kos pembinaan projek seperti perumahan, hartanah, cukai, yuran berkaitan...

Khususnya, kos yang berkaitan dengan yuran penggunaan tanah selalunya menyumbang sebahagian besar daripada jumlah kos projek perumahan, antara 7-20% untuk projek pangsapuri bertingkat tinggi dan 25-50% untuk projek vila dan rumah bandar.

Menurut Kementerian Pembinaan, permohonan senarai harga tanah baharu itu akan mempunyai reaksi berantai, mencetuskan kenaikan 15-20% dalam harga hartanah dan perumahan berbanding sebelum ini.

Encik Vu Cuong Quyet, Ketua Pengarah Dat Xanh Mien Bac, berkata bagi perniagaan, mempunyai senarai harga tanah akan menyokong langkah-langkah untuk menilai harga tanah mengikut harga pasaran. Senarai harga tanah yang diselaraskan adalah asas penting bagi perniagaan untuk menentukan cukai tanah.

Walau bagaimanapun, jika cukai tanah ditentukan mengikut harga pasaran, cukai penukaran guna tanah perusahaan akan lebih tinggi, dengan itu harga jualan hartanah keluaran untuk pembeli akan lebih tinggi.

Bolehkah saya menjual apartmen yang dibayar secara ansuran di bawah peraturan baharu?

Membeli pangsapuri secara ansuran adalah trend yang disukai ramai orang untuk memiliki rumah tanpa perlu membelanjakan wang yang besar dengan segera. Jadi apakah peraturan yang mesti dipenuhi apabila membeli apartmen secara ansuran?

Pembelian dan penjualan pangsapuri secara bayaran ansuran dikawal dalam Perkara 167 Undang-Undang Perumahan 2023 seperti berikut:

- Dipersetujui oleh pihak-pihak dan dinyatakan dengan jelas dalam kontrak pembelian rumah.

- Semasa tempoh pembayaran ansuran, pembeli pangsapuri dibenarkan menggunakan dan bertanggungjawab untuk penyelenggaraan, melainkan dipersetujui sebaliknya atau dalam tempoh jaminan pangsapuri.

Khususnya, Fasal 2, Perkara 167 Undang-undang Perumahan 2023 menegaskan: Pembeli rumah yang membayar secara ansuran atau ansuran hanya boleh menjalankan transaksi membeli, menjual, menderma, menukar, menggadaikan atau menyumbang modal kepada rumah ini dengan orang lain selepas membayar sepenuhnya untuk rumah tersebut, melainkan pihak-pihak mempunyai perjanjian lain.

Menurut peraturan ini, jika pembeli apartmen yang sedang membayar secara ansuran ingin menjualnya kepada orang lain, dia mesti membayar harga pembelian penuh kepada penjual, melainkan pihak-pihak tersebut mempunyai perjanjian lain.

Oleh itu, jika membeli apartmen dengan membayar secara ansuran dengan pelabur atau membayar secara ansuran kepada penjual, hanya apabila membayar jumlah penuh harga pembelian apartmen, pembeli dibenarkan menjualnya kepada orang lain melainkan pihak-pihak mempunyai perjanjian lain.

Begitu juga apabila menggadaikan pinjaman ansuran bank, jika ingin menjualnya kepada orang lain, mengikut Klausa 5, Perkara 321 Kanun Sivil 2015, penggadai boleh menjual apartmen yang digadaikan kepada bank kepada orang lain jika bank bersetuju atau mengikut peruntukan undang-undang.

Sehubungan itu, jika pihak bersetuju atau pihak bank bersetuju untuk menjual apartmen yang dibayar secara ansuran, kaedah berikut boleh digunakan:

- Pelabur menandatangani Dokumen Pemindahan Kontrak Jual Beli Pangsapuri tanpa mengemukakan permohonan kepada agensi Negeri untuk mengeluarkan Sijil.

- Pihak-pihak menandatangani untuk membatalkan kontrak pembelian ansuran lama apartmen dan penjual akan menandatangani kontrak pembelian apartmen secara langsung dengan pembeli baru (jika pembeli lama tidak memindahkan Buku Merah) atau mewujudkan perjanjian bertulis mengenai penjualan apartmen secara ansuran antara tiga pihak: pembeli lama, penjual dan pembeli baru.

- Buat perjanjian tiga pihak antara bank, pembeli dan penjual bahawa bank bersetuju untuk menjual apartmen yang dibayar secara ansuran kepada orang lain. Pada masa yang sama, lepaskan gadai janji pada harta itu, tandatangani semula kontrak jualan, dan pindahkan Buku Merah kepada pembeli baru.

Dalam kes ini, pihak-pihak boleh memindahkan obligasi pinjaman bank kepada orang lain mengikut peruntukan Perkara 370 Kanun Sivil 2015.

Justeru, pembeli boleh menjual pangsapuri yang dibayar secara ansuran sekiranya terdapat persetujuan penjual mengikut analisis di atas atau apabila ansuran telah dibayar sepenuhnya atau mengikut persetujuan pihak.