Pakar "pandang lurus, bercakap jujur" tentang gambar hartanah pada 2024

Perumahan sosial memerlukan tangan Negara

PV: 2023 merupakan tahun yang penuh dengan kesukaran dan cabaran bagi ekonomi Vietnam secara amnya dan khususnya sektor hartanah. Kerajaan telah mengeluarkan banyak dasar untuk membantu pasaran. Bagaimanakah anda menilai "sokongan" daripada dasar kepada pasaran hartanah sejak kebelakangan ini?

Encik Nguyen Van Duc: Sejak kebelakangan ini, dasar-dasar yang dikeluarkan oleh Kerajaan telah memberi kesan positif kepada pasaran hartanah. Bagaimanapun, dasar-dasar yang dikeluarkan oleh Kerajaan hanyalah untuk meyakinkan semangat, bukan untuk benar-benar campur tangan secara mendalam, secara langsung dan menyeluruh, menyebabkan kesihatan subjek yang menyertai pasaran hartanah.

Hartanah - Pakar — Pakar hartanah Nguyen Van Duc.

Walau bagaimanapun, pada pendapat saya, "penyakit" pasaran hartanah tidak terletak pada dasar tetapi pada "penyakit" perusahaan itu sendiri (pelaburan segmen yang salah, pelaburan sasaran yang salah, perusahaan "menggembala ayam" - PV). Apabila pelaburan salah, perusahaan meminjam banyak daripada bank, tidak mempunyai keupayaan untuk menyelesaikan masalah… maka tiada polisi boleh "menyelamatkan" mereka. Di samping itu, dasar atau undang-undang mempunyai kelewatan tertentu supaya ia tidak boleh diserap dalam sekelip mata.

PV: Banyak pendapat mengatakan bahawa Undang-undang Perumahan (pindaan) telah menghilangkan kesesakan perumahan sosial. Apa pendapat anda tentang ini?

Encik Nguyen Van Duc: Tujuan perumahan sosial adalah untuk membantu golongan miskin mempunyai rumah. Ia adalah dasar yang baik tetapi yang penting ialah bagaimana ia dilakukan.

Peraturan baharu dalam Undang-undang Perumahan (pindaan) lebih terbuka, membantu golongan miskin mempunyai syarat untuk mengakses perumahan sosial. Walau bagaimanapun, pada pendapat peribadi saya, perumahan sosial memerlukan tangan Negara dan bukannya bergantung kepada perniagaan.

Malah, banyak perniagaan, termasuk kami, telah melabur dalam perumahan sosial, tetapi selepas beberapa ketika, mereka tidak dapat bertahan. Pada masa itu, apabila membina perumahan sosial, terdapat prosedur pentadbiran, kenaikan harga, kadar faedah bank, dan tempoh pembinaan yang panjang, menyebabkan perniagaan mengalami kerugian berganda. Oleh itu, sangat sedikit perniagaan yang melabur dalam perumahan sosial hari ini.

Kami telah menetapkan sasaran untuk mempunyai 1 juta unit perumahan sosial menjelang 2030, tetapi kami tidak mempunyai modal atau mekanisme untuk berbuat demikian. Pada pendapat saya, sukar untuk kita mencapai sasaran seperti yang dirancang.

Pada pendapat saya, kita harus membangunkan perumahan sewa dan mempunyai dekri dan piawaian untuk membangunkan segmen ini. Perumahan sewa tidak memerlukan kualiti setinggi perumahan komersial, jadi golongan miskin boleh mendapat akses yang lebih mudah kepada perumahan mampu milik.

Adakah hartanah akan terlepas dari kesusahan?

PV: Banyak pendapat mengatakan bahawa pasaran hartanah menerima banyak faktor positif dan pada masa ini mempunyai maklumat yang cukup baik untuk memulakan kitaran baharu. Apakah pendapat anda tentang gambar hartanah pada tahun 2024?

En. Nguyen Van Duc: Pasaran hartanah semakin teruk sejak 2022, berlanjutan sehingga akhir 2023, dan ramai orang percaya bahawa ia akan meningkat semula menjelang akhir 2023. Walau bagaimanapun, ia adalah tahun yang suram untuk pasaran, seperti yang dibuktikan oleh fakta bahawa ramai orang telah muflis, syarikat telah muflis, dan akaun mereka telah dikunci...

Pada pendapat saya, 2023 adalah tahun "gelap" untuk pasaran hartanah. Situasi yang sukar ini menyebabkan perniagaan hartanah terus merayu pihak berkuasa untuk "menyelamatkan" bagi mengelakkan pasaran beku dan runtuh.

Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, akibat impak Covid-19, ramai orang "cemas", malah terpaksa membelanjakan wang simpanan mereka untuk berkhidmat untuk kehidupan mereka. Mereka tiada simpanan, tiada wang untuk membeli rumah.

Kita juga perlu menghadapi realiti bahawa, ketika orang ramai masih bergelut dengan kehidupan seharian, pasaran hartanah akan terus suram dan sukar untuk berubah kepada warna yang lebih cerah. Sehubungan itu, dari perspektif saya, pada tahun 2024, pasaran hartanah tidak akan dapat berkembang seperti yang diharapkan, terus terang saya katakan bahawa pasaran akan terus suram.

PV: Mengapa anda memberikan perspektif anda bahawa pasaran hartanah tidak terlepas daripada situasi yang suram?

Encik Nguyen Van Duc: Selama bertahun-tahun, perniagaan hartanah telah menumpukan pada pelaburan dalam produk mewah. Mereka membuat vila mahal, rumah kedai, pusat peranginan, dsb., meningkatkan nilai sebanyak berpuluh bilion dong dalam tempoh yang singkat. Mereka membuat produk untuk orang kaya, hanya taikun yang mampu membelinya, tanpa memberi perhatian untuk membuat produk untuk mereka yang berpendapatan rendah.

Realiti ini bukan sahaja berlaku di Ho Chi Minh City dan Hanoi tetapi juga di banyak kawasan lain. Projek yang dibuka secara besar-besaran tidak memberi manfaat kepada masyarakat atau masyarakat, tetapi ia dibuka untuk menyelamatkan diri. Perniagaan hartanah sangat membangunkan vila, resort, rumah kedai, dan lain-lain dengan harapan untuk membuat keuntungan. Walau bagaimanapun, projek ini adalah berskala besar, memerlukan pinjaman bank dan terbitan bon yang meluas.

Walau bagaimanapun, dalam konteks ekonomi yang sukar, perniagaan berisiko kerana kecekapan menggunakan segmen ini tidak tinggi, malah banyak tempat dibina dan dibiarkan kosong, disewakan dengan harga 0 VND dalam tempoh 1-2 tahun; kecairan yang lemah, kadar faedah yang tinggi, tekanan kematangan yang tinggi menyebabkan perniagaan bergelut. Secara kiasan, pasaran hartanah mewah berada dalam keadaan "mati", banyak projek telah gagal, pelabur tidak boleh mendapatkan wang mereka kembali. Melihat kepada konteks sebenar, ia menunjukkan bahawa hartanah telah melalui masa sukar tetapi masih terdapat banyak "awan gelap".

Tambahan pula, Negeri tidak lama lagi akan mengenal pasti rumah dan mengenakan cukai kepada pemilik rumah kedua - ini adalah tamparan maut kepada spekulator dan pengubahan wang haram melalui hartanah. Sehubungan itu, mereka yang "memegang" hartanah akan dipaksa untuk menjual dan melarikan diri.

Di samping itu, Negeri baru-baru ini telah mengetatkan kredit, menyebabkan perniagaan bergelut. Walau bagaimanapun, pada pendapat saya, dasar ini sangat betul. Saya mengambil kes Van Thinh Phat sebagai contoh, dengan beratus-ratus perniagaan meminjam modal, membawa kepada banyak akibat. Mengetatkan pengeluaran bon dan kredit bank seperti ini adalah perlu.

Pada tahun 2024, kematangan bank juga menjadi beban kepada perniagaan. Banyak perniagaan hartanah perlu mematangkan bank dan bon sementara banyak aliran tunai tidak tersedia, dan pada masa ini, setahu saya, terdapat perniagaan yang tidak dapat mengutip satu dong. Kerana mereka melabur banyak dalam segmen mewah, tetapi siapa yang masih membelanjakan wang untuk membeli barang? Banyak perniagaan "mengeluarkan nafas" dengan menasihati orang ramai untuk melanjutkan 1-2 tahun lagi atau menukar kepada lebihan produk. Kesemua realiti ini sebahagiannya telah menceritakan gambaran pasaran hartanah.

PV: Yang berkata, pasaran hartanah pada 2024 akan terus menghadapi banyak cabaran. Adakah perniagaan hartanah perlu "diselamatkan", tuan?

Encik Nguyen Van Duc: Malah, baru-baru ini, terdapat banyak perniagaan yang beroperasi secara spekulatif dan oportunistik, sehingga mengganggu pasaran. Mereka menjual produk spekulatif dan tidak berkesan, dan jika kita "menyelamatkan" mereka, ia akan menjadi tidak adil kepada industri lain.

Mengapa kita perlu "menyelamatkan" syarikat hartanah apabila mereka menjalankan perniagaan untuk tujuan spekulatif tanpa membawa faedah kepada masyarakat? Pada pendapat saya, mereka yang menjalankan perniagaan dengan berkesan, mempunyai projek yang baik, dan bertujuan untuk membangunkan perumahan untuk orang berpendapatan rendah harus diselamatkan. Mereka yang tidak menjalankan perniagaan dengan betul harus diserahkan kepada pasaran untuk membuat keputusan.

PV: Terima kasih atas temu duga!

Ngan Giang

Sumber