Cadangan untuk 'mengetatkan' kredit hartanah: Aliran modal disekat, pasaran 'beku'

TPO - Pakar mengatakan bahawa dasar untuk menjadikan pasaran sihat dan menstabilkan harga hartanah adalah betul, tetapi jika kredit "diketatkan" seperti yang dicadangkan oleh Kementerian Pembinaan, ia perlu dipertimbangkan dengan teliti, kerana cadangan sewenang-wenangnya untuk pasaran hartanah dan pengurusan yang tersentak akan menyebabkan kekacauan dan panik dalam pasaran, dengan akibat yang besar. Sementara itu, penyelesaian yang betul mestilah meningkatkan bekalan dan mengurangkan kos input.

Berhati-hati "mengetatkan" kredit

Draf resolusi Kerajaan bagi mengawal dan membendung harga hartanah baru sahaja dihantar oleh Kementerian Pembinaan kepada 5 kementerian dan cawangan untuk ulasan sebelum dikemukakan kepada Kerajaan untuk diisytiharkan.

Sehubungan itu, pembeli rumah kedua hanya boleh meminjam sehingga 50% daripada nilai kontrak pembelian rumah. Dalam kes membeli rumah ketiga atau lebih, had pinjaman adalah tidak melebihi 30% daripada nilai kontrak pembelian rumah, terpakai dari tarikh kuat kuasa resolusi sehingga 1 Mac 2027.

Pakar mengatakan bahawa dasar memerangi spekulasi dan menstabilkan harga perumahan untuk menjadikan pasaran hartanah sihat adalah betul. Bagaimanapun, langkah mengetatkan kredit yang dicadangkan oleh Kementerian Pembinaan adalah pendekatan bukan pasaran, bertentangan dengan prinsip ekonomi moden.

Dr Truong Van Phuoc - bekas Pemangku Pengerusi Jawatankuasa Penyeliaan Kewangan Kebangsaan, bekas ahli tetap Kumpulan Penasihat Ekonomi Perdana Menteri - berkata: "Dasar itu betul tetapi penyelesaiannya tidak munasabah. Melarang atau menyekat hak pinjaman bank adalah pendekatan pentadbiran, bertentangan dengan prinsip ekonomi pasaran - sesuatu yang Vietnam telah berusaha selama bertahun-tahun untuk mendapatkan pengiktirafan antarabangsa."

Campur tangan bukan pasaran akan membawa akibat yang serius.

Berkongsi pandangan yang sama, Dr. Dinh The Hien - Pengarah Institut Informatik dan Ekonomi Gunaan - terus terang menegaskan bahawa tiada negara di dunia telah campur tangan dengan begitu kejam dalam operasi bank perdagangan dan sektor hartanah. Menurut En. Hien, pemberian pinjaman ialah hubungan sivil antara bank, pelabur dan pelanggan; urus niaga ini dikawal oleh Undang-undang mengenai Institusi Kredit. Menggunakan perintah pentadbiran untuk campur tangan bukan sahaja menyalahi undang-undang, tetapi juga memesongkan pasaran modal.

"Bank perdagangan mesti bebas menilai risiko dan membuat keputusan mengenai pemberian pinjaman, bukannya dipaksa untuk mengehadkan pemberian pinjaman melalui perintah pentadbiran. Jika pinjaman hartanah diharamkan, orang ramai masih boleh meminjam untuk kegunaan untuk membeli rumah, yang sukar dikawal, meningkatkan kos sosial dan boleh membawa kepada herotan dengan mudah, "kata Encik Hien.

Encik Hien berkata, sebuah keluarga boleh membeli banyak rumah untuk anak-anak mereka, yang tidak boleh disamakan dengan spekulasi. Begitu juga dengan membeli rumah untuk disewa, membeli rumah kedai untuk perniagaan atau sekadar mengumpul aset... juga merupakan keperluan sah rakyat. Mengehadkan jumlah pinjaman kepada 30-50% sahaja adalah terlalu rendah dan tidak mempunyai asas ekonomi.

Pertimbangkan cadangan dengan teliti memandangkan keadaan pasaran semasa.

Menurut pakar, Kementerian Pembinaan perlu mempertimbangkan dengan teliti untuk mengelak membuat cadangan sewenang-wenangnya seperti yang ada sekarang. Pengurusan yang tidak teratur akan menyebabkan kekacauan pasaran dan panik, menghakis keyakinan dan merosakkan persekitaran pelaburan.

“Hari ini ada polisi ini, esok ada polisi lain, bagaimana persekitaran pelaburannya?”, pakar Dinh The Hien bertanya, sambil menyatakan kebimbangan bahawa jika diluluskan, polisi mengetatkan pinjaman akan memburukkan lagi keadaan kekurangan bekalan. Ketidakpastian dasar boleh menyebabkan perniagaan hilang keyakinan, berhenti melabur buat sementara waktu, atau meninggalkan pasaran. Akibatnya, bekalan akan semakin mengecil. Di samping itu, perniagaan boleh menunggu sehingga selepas peraturan pengetatan pinjaman tamat tempoh (1 Mac 2027) untuk membawa produk ke pasaran bagi "mengelakkan ribut". Dua tahun menunggu bermakna kos modal meningkat, dan akhirnya, ia akan tetap dicurahkan ke dalam harga jualan, menyebabkan harga rumah semakin meningkat.

Dari perspektif dasar, Dr Truong Van Phuoc percaya bahawa Negara boleh dan harus campur tangan, tetapi ia mesti berada di tempat yang betul dan dalam peranan yang betul. Secara khusus, Negara mesti menghapuskan halangan undang-undang supaya perniagaan dapat melaksanakan projek dengan lebih cepat, menambah bekalan ke pasaran.

Khususnya, Negara boleh menerima pakai dasar khusus untuk mengurangkan kos input untuk perniagaan, dan bukannya mengetatkan pengeluaran modal. Salah satu faktor penentu ialah yuran guna tanah, yang pada masa ini menyumbang sebahagian besar harga perumahan.

"Tanah dimiliki oleh seluruh rakyat, dengan Negeri mewakili pemilik dan mengurusnya secara seragam. Negara boleh mengawal selia secara mutlak yuran penggunaan tanah yang lebih rendah untuk mengurangkan kos untuk perniagaan. Apabila kos input menurun, harga perumahan akan berkurangan secara automatik. Itulah satu-satunya cara yang munasabah untuk campur tangan dalam pasaran," tegas Encik Phuoc.

Dari perspektif makro, Dr. Le Xuan Nghia - ahli Majlis Penasihat Dasar Kewangan dan Monetari Negara - bimbang bahawa mengetatkan kredit hartanah tidak berbeza dengan "mengambil tiub pernafasan" daripada salah satu enjin pertumbuhan utama ekonomi. Hartanah pada masa ini menyumbang kira-kira 10% daripada KDNK, menyeret lebih daripada 40 sektor lain, daripada bahan binaan, reka bentuk dalaman hinggalah kepada perbankan... Pengajaran tahun 2022 tetap sama: Jika aliran modal disekat, pasaran "membeku", perniagaan akan bergelut, beberapa siri industri lain akan runtuh, berjuta-juta orang akan kehilangan pekerjaan, mengancam pertumbuhan.

Encik Nghia menyebut bahawa permodalan pasaran hartanah global adalah sehingga 360,000 bilion USD, 3 kali ganda KDNK dunia - kira-kira 120,000 USD, menunjukkan kepentingan sektor ini kepada setiap ekonomi. Di Vietnam, permodalan pasaran hartanah adalah kira-kira 1,500 bilion USD, 3 kali ganda KDNK.

"Tiada sektor yang sebesar dan seluas hartanah. Jika kita mengetatkannya sekarang dengan perintah pentadbiran, ia bukan sahaja tidak akan mengurangkan harga perumahan tetapi juga menyebabkan genangan ekonomi. China dengan dasar tiga garis merahnya telah membuktikannya," En. Nghia memberi amaran.

Menurut pakar itu, punca utama kenaikan harga rumah bukanlah spekulasi tetapi bekalan yang terbantut, berpunca daripada kebuntuan undang-undang sejak beberapa tahun lalu. Pada masa ini, prosedur kelulusan projek terlalu rumit, mengambil masa 5-7 tahun, malah satu dekad untuk dilaksanakan. Sementara itu, permintaan untuk perumahan sentiasa meningkat.

"Beribu-ribu projek ditangguhkan, menyebabkan kos kewangan meningkat, memaksa perniagaan menjual pada harga tinggi untuk mengimbangi. Jika kesesakan undang-undang disingkirkan dan bekalan melimpah, pasaran akan mengawal sendiri mengikut undang-undang bekalan dan permintaan. Sebaliknya, menggunakan ubat yang salah untuk merawat penyakit akan memburukkan lagi penyakit itu," En. Nghia menganalisis.

Sumber: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo