Merungkai "bottleneck" harga perumahan: Membangunkan perumahan sosial mesti menjadi keutamaan strategik

Foto ilustrasi.

Berdepan dengan situasi ini, pada Persidangan Jawatankuasa Pemandu Pusat mengenai dasar perumahan dan pasaran hartanah baru-baru ini, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menimbulkan persoalan yang "mengikat" seluruh industri: "Kita mesti menjawab persoalan mengapa harga pangsapuri tinggi dan kekal tinggi?" Soalan itu bukan sahaja menggambarkan kebimbangan mengenai rasional pasaran, tetapi juga menunjukkan keperluan mendesak untuk menyesuaikan dasar, mekanisme dan pemikiran mengenai pembangunan perumahan, terutamanya segmen perumahan sosial - yang dianggap sebagai kunci untuk mengurangkan harga pangsapuri secara besar-besaran.

* Permintaan sebenar - bekalan tidak seimbang

Dr. Bui Duc Hung - Bekas Pengarah Jabatan Perancangan Kewangan ( Kementerian Pembinaan ) mengulas bahawa menganalisis situasi pasaran semasa menunjukkan konflik penawaran-permintaan adalah salah satu punca utama. Walaupun segmen perumahan komersil, terutamanya kelas pertengahan-tinggi, mempunyai lebihan produk, perumahan sosial amat kurang. Terdapat banyak sebab untuk menaikkan harga pangsapuri, tetapi punca yang telah berlarutan selama bertahun-tahun adalah kekurangan bekalan segmen perumahan sosial mampu milik untuk pembeli.

Perdana Menteri Pham Minh Chinh menegaskan bahawa pasaran hartanah berkembang tidak seimbang, dengan kebanyakan bekalan tertumpu pada segmen mewah, jauh daripada keperluan sebenar masyarakat. Harga rumah dinaikkan terlalu tinggi, kadangkala meningkat secara mendadak, terutamanya di dua bandar besar Hanoi dan Ho Chi Minh City. "Ramai orang memerlukan rumah tetapi kerana harganya terlalu tinggi, mereka tidak boleh membelinya. Rumah yang kosnya melebihi 70 juta atau 100 juta VND setiap meter persegi, siapa yang mempunyai wang untuk membelinya?", tegas Perdana Menteri.

Laporan Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City pada masa ini dikekalkan pada purata 70-80 juta VND/m2, peningkatan kira-kira 5.6% berbanding awal tahun. Sementara itu, banyak projek perumahan sosial tidak dilaksanakan mengikut jadual, hanya mencapai kira-kira 59.6% daripada rancangan yang ditetapkan dalam Projek untuk membina 1 juta pangsapuri perumahan sosial menjelang 2030. Pakej kredit 145,000 bilion VND untuk menyokong pembangunan segmen ini hanya mengeluarkan lebih daripada 4,000 bilion VND selepas dua tahun pelaksanaan...

Daripada perspektif pakar, Dr. Bui Duc Hung berkata antara sebab utama mengapa harga pangsapuri sukar diturunkan ialah perniagaan mengalami kesukaran untuk mengakses modal pelaburan. Dasar monetari tidak mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi pemaju hartanah untuk mengakses kredit bank, manakala saluran mobilisasi modal jangka panjang seperti bon korporat dan pasaran saham masih belum berkembang.

Dalam konteks modal kredit jangka pendek daripada bank yang menyumbang sebahagian besar, peningkatan risiko kecairan menjadikan bank berhati-hati apabila memberi pinjaman. Ini menjadikan perniagaan mustahil untuk melaksanakan projek baharu atau kelewatan, yang membawa kepada kekurangan bekalan sebenar dan menaikkan harga.

Pada masa yang sama, sistem perundangan, walaupun banyak pelarasan, masih mempunyai banyak pertindihan, tidak jelas dan menyebabkan kesukaran dalam proses pelaksanaan. Prosedur pentadbiran yang panjang, kekurangan penyegerakan antara agensi berfungsi dan lokaliti, serta kapasiti pengurusan yang terhad di peringkat akar umbi juga memperlahankan proses pelaburan dalam pembinaan dan membawa perumahan ke pasaran.

Selain faktor perundangan dan modal, kos input projek pangsapuri semakin meningkat. Harga tanah, kos pembersihan tapak, yuran guna tanah, cukai, yuran dan harga bahan binaan semuanya meningkat, sementara tiada mekanisme kawalan yang ketat. Kos ini akhirnya termasuk dalam harga jualan, mendorong beban kepada pembeli - En. Hung menganalisis.

Malah, banyak perniagaan juga menggambarkan bahawa senarai harga tanah semasa dan kaedah pengiraan yuran guna tanah meletakkan beban berat kepada kos pembangunan projek. Sementara itu, penilaian tanah dan kutipan yuran guna tanah adalah tidak konsisten antara lokaliti, menyebabkan kekurangan ketelusan dan peningkatan kos pelaburan.

* Penstrukturan semula pasaran

Menghadapi situasi di atas, Encik Nguyen Anh Que - Pengerusi Kumpulan G6, Ahli Jawatankuasa Eksekutif Persatuan Hartanah Vietnam, membuat beberapa siri cadangan khusus dan boleh dilaksanakan untuk menyejukkan harga pangsapuri dalam tempoh 2025-2027. Pertama, adalah perlu untuk segera melengkapkan dan mengeluarkan senarai harga tanah baharu ke arah yang lebih munasabah, pada masa yang sama menghapuskan prosedur undang-undang secara menyeluruh, mewujudkan syarat untuk perniagaan melaksanakan projek dengan lebih lancar.

Pada masa yang sama, untuk tanah yang dilelong oleh individu, Encik Que mencadangkan bahawa adalah perlu untuk menetapkan dengan jelas mekanisme untuk menghadkan pemindahan dalam tempoh 2 tahun, memerlukan deposit yang tinggi, membuktikan keupayaan kewangan, dan pada masa yang sama memaksa pembayaran dalam tempoh 7 hari selepas memenangi lelongan, untuk menghapuskan spekulasi dan penimbunan tanah menunggu kenaikan harga...

Pada masa yang sama, adalah perlu untuk mengawal keuntungan jualan utama projek pangsapuri, mengehadkannya kepada tidak melebihi 50%. Kerana menurut Encik Que, pada masa ini banyak projek mempunyai margin keuntungan 2-3 kali ganda lebih tinggi, mendorong harga jualan lebih daripada dua kali ganda kos sebenar. Sebagai contoh, projek pangsapuri mewah di Hanoi pada 2022 menelan kos 40 juta VND/m2 dengan kos pembinaan kira-kira 25 juta VND/m2, tetapi menjelang 2025 harganya akan meningkat kepada 90 juta VND/m2 manakala kosnya hanya akan meningkat kepada kira-kira 35 juta VND/m2.

Khususnya, adalah perlu untuk membangunkan perumahan sosial dengan kukuh di dalam dan sekitar bandar besar, dengan perancangan segerak dan infrastruktur yang baik, untuk mewujudkan sumber bekalan yang sesuai dengan permintaan pasaran sebenar.

Berkongsi pandangan yang sama, Dr. Bui Duc Hung menekankan bahawa adalah perlu untuk mengubah kesedaran dan mengalihkan pelaburan perumahan daripada membeli dan menjual kepada meningkatkan pelaburan dalam perumahan sewa dan sewa beli. Ini mesti dianggap sebagai satu kejayaan dalam melaksanakan dasar perumahan sosial.

Ini bukan sahaja menyelesaikan masalah perumahan tetapi juga merupakan penyelesaian untuk mengawal selia buruh sosial. Pekerja boleh pergi ke mana-mana tempat kerja, apabila mereka mempunyai tempat tinggal yang sesuai dengan pendapatan mereka; terutamanya apabila menyusun semula organisasi, melaksanakan kerajaan tempatan dua peringkat, menggabungkan wilayah, memansuhkan peringkat daerah, dan menggabungkan komune.

"Ideologi Perlembagaan 2013, Resolusi Parti dan Strategi Pembangunan Sosio-Ekonomi 2021-2030 dengan jelas menyatakan: "Negeri, masyarakat dan rakyat bertanggungjawab untuk menjaga pembangunan perumahan". Khususnya, Negara mesti memainkan peranan utama dalam menjaga pembangunan perumahan sosial. Oleh itu, adalah perlu untuk mengkaji semula model perniagaan perumahan Dr. Hung "dicadangkan".

Dari segi pasaran, Encik Tran Khanh Quang - Ketua Pengarah Syarikat Hartanah Viet An Hoa berkata bahawa pasaran semasa tidak kekurangan produk tetapi kekurangan produk yang sesuai. Kebanyakan pembeli rumah sekarang bukan untuk hidup, tetapi untuk pelaburan atau spekulasi, mengharapkan untuk membuat keuntungan. Sementara itu, mereka yang mempunyai keperluan sebenar tidak dapat mengaksesnya kerana harga yang tinggi.

Beberapa dasar pengurusan tanah dan pembangunan bandar semasa, walaupun bertujuan untuk mengawal pasaran, secara tidak sengaja menghalang bekalan. Sebagai contoh, peraturan tentang mengetatkan pecah bahagi dan penjualan tanah, atau mekanisme "pampasan rundingan sendiri" menjadikannya hampir mustahil untuk melaksanakan projek berskala kecil, dengan ketara mengurangkan fleksibiliti dan desentralisasi pasaran.

Oleh itu, menurut Encik Quang, untuk mengurangkan harga pangsapuri, bukan sahaja penyelesaian berkaitan modal dan prosedur pentadbiran diperlukan, tetapi juga pembaharuan yang lebih mendalam dalam perancangan, tanah, pengurusan kewangan dan orientasi untuk pembangunan perumahan lestari diperlukan.

Perdana Menteri Pham Minh Chinh telah berulang kali menekankan peranan strategik perumahan sosial dalam dasar pembangunan sosio-ekonomi, bukan sahaja memberi perkhidmatan kepada keselamatan sosial tetapi juga menyumbang kepada kestabilan makroekonomi.

Oleh itu, perumahan sosial dikenal pasti sebagai tuil untuk pasaran. Untuk mengurangkan harga pangsapuri, adalah perlu untuk mempertimbangkan pembangunan perumahan sosial sebagai keutamaan pelaburan negara dengan mekanisme khusus mengenai modal, tanah, cukai dan perancangan. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menggalakkan perusahaan swasta untuk mengambil bahagian dalam segmen ini, melalui dasar insentif yang khusus dan boleh dilaksanakan.

Pakar umumnya bersetuju bahawa penyelesaian kepada masalah mengurangkan harga pangsapuri tidak dapat dicapai dengan beberapa langkah tunggal atau jangka pendek. Ini adalah isu yang berkaitan dengan banyak bidang, daripada perancangan bandar, undang-undang, kewangan, cukai, kepada pemikiran pembangunan perumahan dan strategi pengurusan makroekonomi.

Khususnya, perlu ada penyelarasan yang erat antara kementerian, cawangan, lokaliti dan komuniti perniagaan. Lebih penting lagi, kita perlu mengubah minda pembangunan perumahan untuk berkhidmat kepada rakyat, bukan hanya sebagai alat pelaburan. Apabila pasaran hartanah kembali kepada nilai sebenar, dengan produk yang sesuai, harga yang berpatutan dan telus, orang ramai akan mempunyai lebih banyak peluang untuk mengakses perumahan, dan ekonomi akan mendapat manfaat daripada pasaran yang stabil, sihat dan mampan.

Sumber: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm