Mengehadkan pinjaman untuk pembelian rumah kedua dan lebih tinggi: Mengehadkan spekulasi atau perlu menambah bekalan?

Walaupun sesetengah pihak menyokong mengehadkan pinjaman untuk rumah kedua untuk menyejukkan harga perumahan, ramai yang berpendapat bahawa adalah perlu untuk meningkatkan bekalan rumah mampu milik untuk memenuhi permintaan sebenar, bukannya campur tangan pentadbiran yang boleh menjejaskan pasaran.

Ramai pakar percaya bahawa perlu ada penyelesaian untuk menggalakkan peningkatan dalam penawaran rumah mampu milik bagi menyejukkan harga rumah, bukannya campur tangan dalam pasaran dengan langkah pentadbiran - Foto: QUANG DINH

Draf resolusi Kerajaan bagi mengawal dan membendung harga hartanah baru sahaja dihantar oleh Kementerian Pembinaan kepada 5 kementerian dan cawangan untuk ulasan sebelum dikemukakan kepada Kerajaan untuk diisytiharkan.

Sehubungan itu, pembeli rumah kedua hanya boleh meminjam sehingga 50% daripada nilai kontrak pembelian rumah. Dalam kes membeli rumah ketiga atau lebih, had pinjaman adalah tidak lebih daripada 30% daripada nilai kontrak pembelian rumah, terpakai dari tarikh berkuat kuasa resolusi sehingga 1 Mac 2027.

Di samping itu, Kementerian Pembinaan juga mencadangkan agar Kerajaan mewajibkan lokaliti untuk menempah sekurang-kurangnya 20% daripada projek perumahan untuk rumah mampu milik dan menjalankan urus niaga melalui tingkat perdagangan yang diuruskan oleh kerajaan negeri.

Tuoi Tre Exchange, selain beberapa pendapat yang menyokong, ramai pakar dan perniagaan berkata bahawa ini adalah campur tangan pentadbiran yang boleh mengurangkan kecairan pasaran.

Encik Nguyen Trung Tin (Pengerusi Lembaga Pengarah TT Capital):

Perlu menggalakkan kesahihan dan mengurangkan kos

Jika kredit diperketatkan untuk pinjaman rumah kedua dan ketiga, dasar ini akan mengurangkan spekulasi perumahan, yang membawa kepada penurunan kuasa beli. Walau bagaimanapun, penyelesaian kepada harga yang "lebih lembut" adalah untuk mempercepatkan prosedur undang-undang, membantu pelabur membangunkan projek lebih awal, meningkatkan bekalan dan mengurangkan kos kewangan kerana prosedur yang panjang.

Jika agensi negeri membantu perniagaan mempercepatkan kemajuan undang-undang, kos kewangan pelabur akan berkurangan, membolehkan mereka menjual pangsapuri dengan lebih murah.

Untuk mendapatkan rumah mampu milik, pelabur sendiri mengawal kos dengan baik dan pelabur asing menjangkakan keuntungan tidak terlalu tinggi, hanya melebihi 10%, jadi rakan kongsi menyediakan kewangan pada kos yang berpatutan, membantu mengurangkan harga perumahan.

Di samping itu, perlu ada dasar sokongan kadar faedah yang lebih baik untuk pembeli rumah, di mana mereka yang membeli rumah kos rendah dan mampu milik memerlukan sokongan kadar faedah yang lebih baik daripada mereka yang membeli rumah mewah.

Dr. Le Xuan Nghia (ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri ):

Bekalan rumah mampu milik mesti ditambah.

Cadangan dasar menyekat pinjaman rumah adalah langkah pentadbiran yang mengganggu operasi institusi kredit. Bank perdagangan yang beroperasi di bawah Undang-undang mengenai Institusi Kredit mesti mematuhi piawaian keselamatan yang dikeluarkan oleh Bank Negara.

Dalam erti kata lain, Bank Negara telah mengambil langkah untuk mengehadkan pinjaman hartanah. Bank yang meminjamkan 1 dong dalam hartanah mesti mengetepikan 1.5 dong dalam rizab mengikut amalan antarabangsa.

Tambahan pula, mengawal pinjaman untuk pembelian rumah kedua dan ketiga juga sukar, bank tidak boleh mengawalnya. Kredit hartanah di Vietnam adalah kira-kira 4 juta bilion VND, menyumbang 25% daripada jumlah kredit dalam ekonomi, masih lebih rendah daripada China sebanyak kira-kira 30%, dan negara Eropah sebanyak kira-kira 40%.

Malah, pasaran hartanah berkait rapat dengan bank, kebanyakan aset yang digadaikan di bank adalah hartanah.

Untuk mengawal pasaran hartanah, banyak negara menggunakan alat cukai untuk mengawal, sambil meningkatkan bekalan hartanah mampu milik untuk mengurangkan harga perumahan. Sehubungan itu, adalah perlu untuk meningkatkan bahagian perumahan komersil mampu milik dalam jumlah projek perumahan kepada lebih 20% seperti yang dicadangkan, malah mencakupi sebahagian besar projek perumahan yang dilesenkan setiap tahun.

Encik Tran Khanh Quang (Ketua Pengarah Syarikat Pelaburan Hartanah Viet An Hoa):

Risiko "pembekuan" pasaran hartanah

Sekatan Kementerian Pembinaan terhadap pemberian pinjaman kepada pembeli rumah kedua dan ketiga bertujuan untuk mengekang spekulasi hartanah, membantu mengekang harga rumah, tetapi juga boleh menyebabkan akibat negatif untuk pemulihan pasaran.

Walaupun harga hartanah cenderung meningkat, ia tidak seragam, tetapi terutamanya tertumpu di beberapa segmen dan kawasan tertentu seperti kawasan dengan projek baharu, kawasan lelongan, segmen pangsapuri dan juga "manipulasi harga". Sementara itu, ramai pelabur hartanah masih menghadapi kesukaran terutama yang memegang rumah bandar dan plot tanah kerana pasaran masih belum pulih.

Malah, pelabur menyumbang sebahagian besar projek baharu, kira-kira 60-70% atau lebih, jadi pengetatan kredit akan serta-merta menjejaskan kecairan projek baharu, mengurangkan sentimen pasaran. Dan apabila sentimen pasaran turun, pelabur juga akan kurang mengambil bahagian dalam pasaran, membawa kepada risiko penurunan dalam bekalan produk perumahan sebenar.

Oleh itu, isu penting ialah mewujudkan "pembekalan sebenar untuk permintaan sebenar" dan bukannya "pembekalan maya untuk permintaan maya" seperti sekarang. Kita mesti mewujudkan bekalan perumahan sosial untuk rakyat berpendapatan rendah dan meningkatkan bekalan rumah mampu milik untuk rakyat berpendapatan sederhana, bukannya campur tangan dengan penyelesaian pentadbiran.

Pertimbangkan rasional

Encik Pham Duc Toan, pengarah besar EZ Property berkata, ramai pelabur menggunakan leverage kewangan yang besar untuk melabur dalam membeli rumah tetapi kemudian terpaksa menjualnya dengan kerugian 30-40%, kerana harga rumah tidak meningkat seperti yang dijangkakan manakala pelabur ini tidak mempunyai wang untuk membayar faedah dan prinsipal.

Oleh itu, mengehadkan pinjaman untuk rumah kedua, ketiga dan lebih banyak akan mengurangkan bilangan orang yang meminjam terlalu banyak modal untuk membeli rumah, menyumbang kepada melindungi pelabur daripada risiko pasaran. Malah, penyelesaian ini hanya mengehadkan spekulasi sedikit sebanyak kerana pelabur boleh memintas sepenuhnya undang-undang untuk meminjam modal untuk membeli rumah...

Bagaimanapun, pelabur banyak projek hartanah di Bandaraya Ho Chi Minh menilai bahawa dasar baharu itu bertujuan untuk membendung harga perumahan, tetapi apabila dilaksanakan, ia mungkin menyebabkan lebih banyak kesukaran kepada pasaran hartanah dan mungkin tidak menyelesaikan masalah sepenuhnya.

Seorang pelabur berkata bahawa peraturan untuk mengurangkan nisbah pinjaman untuk rumah kedua kepada 50% dan rumah ketiga kepada 30% adalah tidak munasabah dan agensi penggubalan tidak menyediakan sebarang piawaian untuk menentukan nisbah ini dan ini akan "hilang sifat pasaran".

Menurut orang ini, selepas penggabungan sempadan pentadbiran, ramai orang, termasuk sejumlah besar penjawat awam, terpaksa bekerja di lokaliti lain. Jika mereka memutuskan untuk membeli apartmen kedua untuk didiami, had pinjaman akan dikurangkan, menyebabkan kesukaran kepada mereka.

Apatah lagi banyak kes kerana banyak sebab seperti beli rumah untuk saudara mara, anak bersekolah... kena pinjam juga untuk beli rumah.

Kembali ke topik

BAO NGOC - NGOC HIEN

Sumber: https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm