Kawalan ketat ke atas aliran modal ke dalam hartanah, peningkatan pembelian rumah asing di Vietnam, dan prosedur untuk mengubah tujuan penggunaan tanah.

Keperluan untuk langkah drastik bagi menstruktur semula pasaran, peningkatan bilangan warga asing yang membeli rumah di Vietnam, dan prosedur untuk membenarkan penukaran guna tanah adalah antara berita hartanah terkini.

Pasaran hartanah merupakan sektor yang sensitif untuk dasar monetari, dasar kadar faedah dan dasar aliran tunai dalam ekonomi . (Sumber: Crystal Bay)

Kawal ketat aliran 2.5 trilion VND ke dalam hartanah.

Sektor perbankan menyasarkan pertumbuhan kredit sebanyak 16%, bersamaan dengan 2.5 trilion VND yang disuntik ke dalam ekonomi untuk merangsang pembangunan ekonomi dan mencapai kadar pertumbuhan KDNK sebanyak 8% pada tahun 2025. Walau bagaimanapun, menurut pakar, adalah perlu untuk mengenal pasti sektor keutamaan dengan jelas bagi mengelakkan risiko gelembung kewangan, terutamanya dalam sektor hartanah.

Dengan sejumlah besar wang yang disuntik ke dalam ekonomi, jika tidak diperuntukkan dengan betul, terutamanya kepada bidang keutamaan dalam sektor perkilangan, ia akan menyebabkan kebangkitan semula inflasi, gelembung aset dan peningkatan hutang lapuk...

Pasaran hartanah merupakan bidang sensitif bagi dasar monetari, dasar kadar faedah dan dasar aliran tunai dalam ekonomi. Pada masa ini, jumlah kredit hartanah tertunggak mencecah 3.15 trilion VND, menyumbang kira-kira 20% daripada jumlah kredit tertunggak ekonomi.

Memandangkan nilai hartanah di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh mencapai tahap yang terlalu tinggi, jauh melebihi kemampuan kebanyakan orang yang mencari perumahan di bandar-bandar utama ini, aliran modal perlu diperuntukkan dan dikawal dengan teliti untuk mengelakkannya daripada mengalir ke kawasan yang sangat spekulatif. Banyak kitaran lalu telah mengakibatkan gelembung besar, yang mana pakar mengaitkannya dengan pertumbuhan kredit yang terlalu mudah yang membawa kepada kadar pinjaman tidak berbayar yang tinggi.

Dr. Tran Du Lich , ahli Majlis Penasihat Dasar Monetari Negara, percaya bahawa pertumbuhan ekonomi tahun ini sebahagian besarnya bergantung kepada aliran kredit. Jumlah besar 2.5 trilion VND, jika disuntik ke dalam ekonomi, akan mewujudkan dorongan kuat untuk permintaan agregat.

Walau bagaimanapun, pakar ini memberi amaran: "Jika sebahagian besar modal yang dinyatakan di atas tidak mengalir ke dalam pengeluaran dan perniagaan tetapi sebaliknya ke dalam saham atau hartanah, risiko gelembung kewangan seperti yang berlaku sebelum ini adalah sangat tinggi."

Menurut Dr. Le Duy Binh, Pengarah Economica Vietnam, pembangunan pasaran hartanah adalah penting untuk pertumbuhan ekonomi. Walau bagaimanapun, aliran modal ke dalam hartanah spekulatif berisiko tersasar, bertentangan dengan matlamat untuk membantu orang ramai membeli rumah.

Bagi mengelakkan perkara ini daripada berlaku, pakar percaya bahawa langkah drastik diperlukan untuk menstruktur semula pasaran hartanah. Secara khususnya, dasar harus tertumpu pada pembangunan produk hartanah untuk keperluan hidup sebenar, bukannya yang memenuhi transaksi spekulatif.

Pertumbuhan kredit bank yang berterusan kukuh tahun ini merupakan petanda positif bagi ekonomi, tetapi ia juga disertakan dengan amaran tentang risiko gelembung kewangan, terutamanya apabila modal ini mengalir ke dalam hartanah.

Kerajaan dan Bank Negara perlu mencari penyelesaian untuk mengarahkan aliran kredit ke dalam projek perumahan sebenar yang memenuhi keperluan sebenar rakyat, bagi mengelakkan pasaran hartanah daripada terjerumus ke dalam spekulasi, yang akan menjejaskan kestabilan ekonomi.

Dari perspektif badan kawal selia, Timbalan Gabenor Bank Negara Vietnam, Dao Minh Tu, memaklumkan bahawa agar kredit bank dapat menyokong pertumbuhan ekonomi secara aktif, sektor perbankan akan memfokuskan modal pada bidang keutamaan, pelaburan, pengeluaran dan perniagaan, eksport, dan sebagainya. Khususnya, bank akan menumpukan pada kredit pengguna seperti pembelian perumahan sosial.

Warga asing semakin ramai membeli rumah di Vietnam.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, trend warga asing yang memiliki rumah di Vietnam secara amnya dan Hanoi khususnya terus meningkat. Terutamanya sejak Undang-undang Perumahan 2023 berkuat kuasa secara rasmi pada 1 Ogos 2024, ia menjadi lebih mudah bagi warga asing untuk memiliki rumah di Vietnam.

Menurut statistik daripada Kementerian Pembinaan, dari tahun 2015 hingga akhir suku ketiga tahun 2023, lebih daripada 3,000 warga asing membeli rumah di Vietnam, terutamanya pangsapuri dalam projek perumahan komersial, yang tertumpu di wilayah dan bandar utama. Daripada jumlah ini, Hanoi menyumbang lebih separuh dengan 1,765 unit – mewakili hanya kira-kira 0.53% daripada jumlah bekalan perumahan di seluruh negara sepanjang tempoh 2018-2022.

Menjelang separuh pertama tahun 2024, warga asing telah membeli lebih 1,000 pangsapuri di Hanoi. Pada suku terakhir tahun 2024, Jabatan Pembinaan Hanoi juga meluluskan tujuh lagi projek pangsapuri, dengan kira-kira 3,000 pangsapuri untuk dijual kepada warga asing. Projek yang terletak di kawasan bandar dengan cepat habis dijual, lebih 60% unit yang dibenarkan untuk dijual kepada warga asing, pada harga 10% lebih tinggi daripada yang ditawarkan kepada pembeli Vietnam.

Menurut Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), Undang-undang Perumahan 2023, yang berkuat kuasa pada 1 Ogos 2024, dengan peraturannya yang memudahkan pemilikan rumah untuk warga asing, telah melonjakkan trend warga asing membeli rumah di Hanoi – salah satu pasaran hartanah paling meriah di negara ini.

Menurut Pengerusi VARS, trend peningkatan pemilikan rumah oleh warga asing di Vietnam secara amnya, dan Hanoi khususnya, akan terus berkembang. Ini merupakan petanda positif untuk pasaran hartanah, menyumbang kepada penyerapan sejumlah besar produk mewah dan mewah yang masih "ada inventori" di pasaran. Walau bagaimanapun, trend ini juga menimbulkan banyak cabaran bagi pelabur dalam memenuhi keperluan kumpulan pelanggan berpotensi ini.

Untuk memanfaatkan peluang yang ditawarkan oleh kumpulan permintaan ini, pelabur perlu menjalankan kajian pasaran untuk mengenal pasti asas pelanggan sasaran mereka, termasuk negara asal dan kuasa beli mereka. Berdasarkan ini, mereka boleh membangunkan projek yang sesuai yang memenuhi keperluan dan keutamaan pelanggan asing.

Wilayah Ba Ria - Vung Tau mengeluarkan beberapa dasar untuk menyokong perumahan sosial.

Pada 27 Mac, Majlis Rakyat Ba Ria - wilayah Vung Tau, penggal ke-7, 2021-2026, telah mengadakan sesi ke-27 dan meluluskan resolusi yang menetapkan dasar-dasar untuk menyokong projek perumahan sosial dan perumahan untuk angkatan tentera di wilayah itu.

Sehubungan itu, wilayah ini akan menyediakan sokongan kewangan tidak lebih daripada 10 bilion VND setiap projek untuk melabur dalam pembinaan infrastruktur teknikal dalam kawasan projek, termasuk perataan tanah, sistem pengangkutan, pencahayaan, rawatan air sisa, sanitasi awam, dan sebagainya.

Secara khususnya, peruntukan pembiayaan untuk projek-projek di daerah Con Dao adalah 80%; untuk bandar Vung Tau, bandar Phu My dan bandar Ba Ria adalah 50%; dan untuk daerah-daerah yang selebihnya adalah 40%.

Di samping itu, projek-projek ini menerima sokongan 100% untuk semua yuran dan caj apabila projek tersebut menjalani prosedur pentadbiran di pihak berkuasa yang berwibawa untuk penilaian; penilaian permit alam sekitar di bawah pihak berkuasa tempatan; dan yuran untuk penilaian laporan penilaian impak alam sekitar.

Dasar ini bertujuan untuk menyumbang kepada pencapaian matlamat membina hampir 22,000 unit perumahan sosial di Ba Ria - Vung Tau menjelang 2030 dan untuk meningkatkan keupayaan menarik pelaburan dalam projek perumahan sosial.

Menurut Jawatankuasa Rakyat wilayah Ba Ria - Vung Tau, dijangkakan bahawa dari tahun 2027 hingga 2030, kira-kira 11 projek infrastruktur di wilayah itu akan menerima pembiayaan kira-kira 71.6 bilion VND.

Khususnya pada tahun 2025, kawasan tersebut akan melaksanakan kira-kira 15 projek perumahan dengan skala 54.3 hektar, menyediakan 12,366 pangsapuri. Dalam tempoh sehingga 2030, sokongan dan fasilitasi akan terus disediakan untuk pelaksanaan projek perumahan dalam peruntukan tanah 20% daripada 7 projek perumahan komersial, dengan skala 9,886 pangsapuri.

Prosedur untuk membenarkan perubahan penggunaan tanah

Apakah prosedur untuk memberikan kebenaran bagi mengubah tujuan penggunaan tanah?

Penukaran guna tanah merujuk kepada proses di mana pengguna tanah menukar tujuan penggunaan tanah antara satu sama lain, seperti yang ditetapkan dalam Undang-Undang Tanah. Perkara 227 Undang-Undang Tanah 2024 menetapkan prosedur untuk membenarkan penukaran guna tanah.

Sehubungan itu, kes-kes penukaran guna tanah yang memerlukan kebenaran daripada agensi negeri yang kompeten seperti yang ditetapkan dalam Undang-undang ini hendaklah dijalankan mengikut prosedur berikut:

1. Pengguna tanah mengemukakan permohonan untuk penukaran guna tanah mengikut peraturan.

2. Agensi pengurusan tanah hendaklah memeriksa syarat-syarat untuk mengubah tujuan penggunaan tanah. Jika dokumen permohonan tidak memenuhi peraturan, pengguna tanah hendaklah dibimbing untuk menambah dokumen tersebut dan menyerahkannya semula kepada agensi pengurusan tanah.

3. Agensi pengurusan tanah mempunyai tanggungjawab berikut:

a) Bagi kes di mana harga tanah dalam jadual harga tanah digunakan untuk mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah, agensi pengurusan tanah hendaklah menyediakan satu dossier dan mengemukakannya kepada Jawatankuasa Rakyat yang kompeten untuk pengeluaran keputusan yang membenarkan perubahan tujuan penggunaan tanah, peruntukan tanah atau pajakan tanah;

b) Bagi kes-kes di mana harga tanah tertentu ditentukan untuk mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah, agensi pengurusan tanah hendaklah menyediakan satu dokumen dan mengemukakannya kepada Jawatankuasa Rakyat yang kompeten untuk pengeluaran keputusan yang membenarkan perubahan tujuan penggunaan tanah, peruntukan tanah, atau pajakan tanah; mengatur penentuan harga tanah, dan mengemukakannya kepada pihak berkuasa yang kompeten untuk kelulusan harga tanah bagi mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah.

4. Pengguna tanah hendaklah membayar yuran penggunaan tanah dan sewa tanah mengikut undang-undang; sekiranya yuran penggunaan tanah atau sewa tanah dikurangkan, agensi yang mengutip yuran penggunaan tanah dan sewa tanah hendaklah melaksanakan pengurangan tersebut untuk pengguna tanah.

5. Agensi pengurusan tanah menandatangani kontrak pajakan tanah dalam kes di mana Negeri memajak tanah; memindahkan dokumen tersebut kepada organisasi pendaftaran tanah atau cawangannya untuk menjalankan pendaftaran, mengeluarkan Sijil Hak Penggunaan Tanah dan Pemilikan Aset yang Dilampirkan kepada Tanah, mengemas kini dan menyemak semula pangkalan data tanah dan rekod kadaster, dan menyerahkan Sijil Hak Penggunaan Tanah dan Pemilikan Aset yang Dilampirkan kepada Tanah kepada pengguna tanah.

6. Dalam kes di mana hak guna tanah dipindahkan dan tujuan penggunaan tanah diubah, prosedur untuk mendaftarkan pemindahan hak guna tanah hendaklah dijalankan serentak dengan prosedur untuk mengubah tujuan penggunaan tanah seperti yang ditetapkan dalam Perkara ini.

Oleh itu, prosedur untuk membenarkan penukaran guna tanah dikawal selia seperti yang diterangkan di atas.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html