Isu cukai hartanah kedua semakin hangat, pelan hala tuju perlu dibangunkan selaras dengan kesihatan pasaran.

Bolehkah cukai hartanah mengurangkan harga rumah?

Dalam laporan yang dihantar kepada Pejabat Kerajaan mengenai sebab kenaikan harga hartanah baru-baru ini, Kementerian Pembinaan berkata ia akan mengkaji dan mencadangkan dasar cukai bagi mereka yang memiliki dan menggunakan banyak rumah dan tanah untuk mengehadkan spekulasi dan jual beli dalam tempoh yang singkat untuk mengaut keuntungan.

Menurut Kementerian Pembinaan , faktor yang menyumbang kepada kenaikan harga perumahan baru-baru ini termasuk "penyertaan" beberapa pelabur, kumpulan pelabur, spekulator dan broker hartanah. Mengenai lelongan dengan harga kemenangan melebihi 100 juta setiap meter persegi, Kementerian Pembinaan berkata bahawa banyak kumpulan pelaburan pakar dalam menyertai lelongan dan kemudian menjual serta-merta untuk mengaut keuntungan. Di luar kawasan lelong, ramai broker menunggu keputusan, sedia menawarkan jual beli tanah dengan perbezaan 200 - 500 juta VND setiap lot. Jual beli banyak lot tanah untuk mengaut keuntungan haram adalah perkara biasa, malah teratur, meningkatkan tahap harga tanah dan perumahan di kawasan sekitar.

Sesetengah kumpulan, pelabur dan broker hartanah individu memutarbelitkan maklumat pasaran untuk "meningkatkan harga", mencipta harga maya... dan mengambil kesempatan daripada kekurangan pengetahuan orang untuk memanipulasi psikologi, menarik pelaburan mengikut psikologi orang ramai untuk keuntungan.

Biasanya, pelabur projek perumahan membelanjakan purata 3% daripada harga jualan untuk membayar ke tingkat dagangan dan broker untuk menjual produk. Walau bagaimanapun, broker sering memilih mengikut situasi pasaran untuk menambah lebih banyak harga apabila berurus niaga dengan pelanggan, menyebabkan pembeli membayar "perbezaan".

"Semasa tempoh demam, banyak broker juga menggunakan kaedah "deposit" untuk membeli rumah dan tanah daripada penjual dan kemudian menaikkan harga sebanyak 10-15% untuk dijual kepada orang lain. Contohnya: Sebuah apartmen berharga 5 bilion VND, broker mendepositkan 1 bilion VND untuk membeli dan bersetuju untuk membayar dalam tempoh 1 bulan. Tetapi dalam tempoh 1 bulan ini, broker menjual pada 7 bilion akan menemui perbezaan antara pelanggan dengan VND.7 bilion.

Di samping itu, sesetengah pelabur turut menyumbang untuk menaikkan harga perumahan dengan "menawarkan harga jualan yang tinggi", meningkatkan tahap keuntungan yang dijangka lebih tinggi daripada purata projek hartanah. Di kawasan di mana hanya beberapa, atau bahkan satu projek dibuka untuk jualan, pelabur boleh menaikkan harga untuk mengaut keuntungan, kerana kekurangan persaingan dan harga rujukan,” kata Kementerian Pembinaan dalam laporan itu.

Mengulas isu ini, Master Nguyen Van Dinh - Pakar undang-undang hartanah berkata, antara punca kenaikan harga rumah dan tanah adalah fenomena spekulasi dan penyorok dengan pemikiran "tiada yang lebih kaya daripada tanah perdagangan", yang disokong oleh bank. Ini adalah kumpulan pelanggan "VIP" bank kerana pinjaman sentiasa digadaikan dengan rumah dan tanah - yang dianggap hampir selalu meningkat dalam harga dan mempunyai sedikit risiko. Keperluan pelaburan rakyat adalah sah, tetapi apabila fenomena ini berada pada tahap yang tinggi, ia menjadi spekulasi dan menyorok rumah dan tanah, memesongkan pasaran, menyebabkan tanah terbiar, dan membazir sumber.

MSc. Nguyen Van Dinh berkata bahawa cukai rumah dan tanah adalah penyelesaian mandatori, yang dinyatakan dengan jelas dalam Resolusi No. 18-NQ/TW 2022 Jawatankuasa Eksekutif Pusat mengenai terus berinovasi dan menyempurnakan institusi dan dasar, meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah. Resolusi 18 menetapkan tugas dan penyelesaian: "Atasi situasi penggunaan tanah yang membazir, membiarkan tanah terbiar, tercemar, dan terdegradasi", "Tetapkan kadar cukai yang lebih tinggi untuk orang yang menggunakan kawasan tanah yang luas, banyak rumah, membuat spekulasi mengenai tanah, penggunaan tanah yang perlahan, dan membiarkan tanah terbiar".

Encik Nguyen Van Dinh berkata pada lelongan tanah itu, harga bidaan yang menang adalah berpuluh-puluh kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan pada masa lalu. Kebanyakan orang ragu-ragu tentang keputusan lelongan dan bukannya gembira tentang hakikat bahawa bajet negeri akan menerima tambahan sumber pendapatan yang besar. Sebabnya, plot tanah selepas memenangi lelongan sering terbengkalai, dalam banyak kes membentuk "kawasan bandar hantu", kebanyakan "projek" ini selalunya mempunyai kadar penghunian yang sangat rendah, walaupun selepas beberapa dekad pelaksanaan, hanya beberapa rumah telah dibina dan orang ramai telah berpindah. Sehubungan itu, Master Nguyen Van Dinh berkata bahawa cukai rumah dan tanah mesti dilaksanakan di Parti Reolu 18. secara serentak dan adil di kalangan lokaliti.

Faktor penting ialah keperluan untuk pangkalan data untuk percukaian, untuk memastikan subjek yang betul dikenakan cukai, dan untuk menggalakkan keberkesanan dasar cukai. Pada masa ini, penentuan tepat siapa pemilik hartanah ini masih belum dapat diselesaikan kerana ketiadaan pangkalan data yang lengkap dan fenomena orang lain mengambil nama hartanah tersebut.

Bagaimanapun, Perdana Menteri telah meluluskan Projek 06 untuk membangunkan aplikasi bagi data populasi, pengenalan dan pengesahan elektronik untuk melaksanakan transformasi digital. Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan, dan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah yang baharu juga menyebut pembinaan pangkalan data nasional mengenai maklumat tanah, perumahan dan hartanah; jika dilaksanakan dengan berkesan, dalam masa terdekat sistem pangkalan data yang boleh dipercayai boleh dibina, yang merupakan pangkalan data penting untuk menguatkuasakan undang-undang cukai hartanah selepas ia diluluskan.

" Jika hartanah tertakluk kepada cukai, jika sistem maklumat dan pangkalan data hartanah boleh dikumpulkan untuk "memiliki atribut", untuk melihat dengan tepat siapa pemilik harta ini, maka sesuatu yang kelihatan mustahil boleh berlaku: harga hartanah dan rumah akan menurun, malah menurun dengan mendadak. Spekulasi hartanah akan hampir dihalang. Bank juga perlu mencari pangkalan pelanggan baharu dan bukannya hartawan tanah.

Percukaian adalah untuk mengukuhkan pandangan bahawa "rumah adalah untuk didiami, bukan untuk spekulasi" dan barulah impian untuk menetap untuk pekerja menjadi kurang jauh" , Encik Nguyen Van Dinh menekankan.

Pasaran hartanah baru-baru ini menunjukkan tanda-tanda peningkatan apabila Dewan Negara meluluskan tiga undang-undang penting pasaran secara rasmi, berkuat kuasa 6 bulan lebih awal daripada jangkaan, bermula dari 1 Ogos 2024. Walaupun pasaran hartanah hanya sibuk di Hanoi, kawasan lain masih agak sunyi. Dalam konteks perniagaan hartanah yang menghadapi banyak kesukaran dan pelabur masih "terperangkap" dalam pasaran wilayah, cadangan cukai rumah kedua baru-baru ini mendapat banyak pandangan yang bertentangan.

Sebenarnya, cukai ke atas rumah kedua bukanlah cadangan baharu, tetapi telah disebut sejak 2009, tetapi atas banyak sebab ia tidak boleh dihalalkan sehingga ia secara rasmi dimasukkan dalam Resolusi No. 18-NQ/TW yang dikeluarkan pada Jun 2022 oleh Jawatankuasa Tetap Dewan Negara. Walau bagaimanapun, proses membangunkan peraturan/dasar untuk mengawal selia pasaran tanah, khususnya melalui cukai tambahan ke atas hak guna tanah dan pemilikan aset atas tanah daripada hartanah kedua atau lebih, telah menghadapi banyak halangan.

Secara khusus, ramai pakar bimbang jika pengenaan cukai hartanah tidak dikira dan disamakan dengan teliti, ia boleh menimbulkan kesan tidak produktif, meningkatkan harga perumahan, menjadikannya lebih sukar bagi mereka yang berpendapatan rendah dan berpendapatan sederhana untuk mengakses perumahan.

Laluan mana yang sesuai?

Cukai ialah alat yang berkesan untuk menangani pengelakan cukai dalam pemindahan hartanah, spekulasi, inflasi harga, dsb. Walau bagaimanapun, cukai rumah kedua perlu dikira dengan teliti agar sesuai untuk realiti pasaran dan untuk memastikan keharmonian kepentingan semua pihak.

Menurut ramai pakar, cukai boleh menjadi alat untuk mengawal harga tanah yang melambung tinggi, mengurangkan spekulasi, mencegah manipulasi pasaran, dan mengembalikan hartanah kepada nilai sebenar. Walau bagaimanapun, dengan mekanisme pengurusan maklumat tanah yang tidak jelas sekarang, cukai tidak mudah.

Cukai adalah penyelesaian yang baik, membantu meningkatkan hasil untuk belanjawan Negeri dan menyumbang kepada pelarasan pasaran dalam jangka pendek 6-12 bulan atau 1-2 tahun, tetapi ia tidak dapat mengekalkan kesan dalam jangka panjang. Walau bagaimanapun, terdapat juga kebimbangan bahawa cukai hanya akan menaikkan harga, kerana harga tanah akan ditambah dengan cukai oleh penjual.

Berkongsi dengan akhbar, pakar kewangan Dinh The Hien berkata bahawa cukai harta secara mudah difahami sebagai cukai yang dikenakan ke atas orang yang memiliki harta; lebih banyak harta, lebih banyak cukai. Bagi mereka yang mempunyai taraf hidup sederhana, yang hanya mempunyai satu rumah untuk didiami, tidak perlu risau.

Bagi mereka yang mempunyai banyak aset (hartanah), dan aset tersebut terus menjana keuntungan, membayar lebih cukai adalah wajar. Dalam kes peminjaman untuk pelaburan, cukai adalah sebahagian daripada kos yang mesti dikira oleh pelabur, "untung dan rugi".

Baru-baru ini, Persatuan Realtors Vietnam (VARS) turut mencadangkan dasar cukai hartanah terpakai kepada dua kumpulan: pembeli rumah kedua atau lebih dan pemilik yang meninggalkan projek itu. Kadar cukai akan meningkat secara beransur-ansur untuk transaksi di mana penjual mempunyai tempoh pemilikan yang singkat.

Sebelum ini, pada Ogos 2023, pengundi Ho Chi Minh City terus mencadangkan cukai rumah kedua dan mengenakan cukai lebih tinggi ke atas hartanah kosong yang tidak menjana nilai tanah. Kementerian Kewangan berkata ia telah meneliti dan membangunkan draf Undang-undang mengenai Cukai Harta Tanah, dijangka ditambah kepada Program Pembangunan Undang-undang dan Ordinan 2024, dan diserahkan kepada Dewan Negara untuk ulasan pada Sesi Ke-8 (Oktober 2024).

Khanh An

Sumber: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html