 |
| Hartanah terkini: Kementerian Pembinaan mencadangkan 2 pilihan untuk membangunkan pangsapuri mini. (Sumber: Tuoi Tre) |
Dapatkan pendapat tentang pembangunan pangsapuri mini
Kementerian Pembinaan baru sahaja mengemukakan laporan mengenai penerimaan, penyemakan dan penyiapan draf Undang-undang Perumahan yang disemak kepada Kerajaan . Dalam laporan ini, Kementerian Pembinaan membentangkan dua pilihan untuk membangunkan perumahan bertingkat dengan banyak pangsapuri untuk isi rumah dan individu (juga dikenali sebagai pangsapuri mini).
Dalam pilihan 1, Kementerian Pembinaan mencadangkan isu berikut:
Pertama , isi rumah dan individu mempunyai hak untuk menggunakan tanah kediaman mengikut peraturan. Apabila membina rumah dengan 2 tingkat atau lebih, setiap tingkat mempunyai reka bentuk dan pembinaan pangsapuri untuk dijual atau disewakan, setiap pangsapuri mesti memenuhi syarat untuk menjadi pelabur dalam projek pelaburan pembinaan perumahan. Pada masa yang sama, pelaburan dalam pembinaan mesti mematuhi peruntukan undang-undang pembinaan dan undang-undang berkaitan projek pelaburan pembinaan perumahan.
Jualan dan pajakan-beli pangsapuri yang dinyatakan dalam klausa ini hendaklah dijalankan mengikut peruntukan undang-undang ini dan undang-undang mengenai perniagaan hartanah. Pengeluaran sijil bagi setiap apartmen yang dinyatakan dalam klausa ini hendaklah dijalankan mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah.
Kedua , isi rumah dan individu mempunyai hak untuk menggunakan tanah kediaman mengikut peraturan. Apabila membina rumah dengan 2 tingkat atau lebih, setiap tingkat mempunyai reka bentuk dan pembinaan pangsapuri untuk disewa, pelaburan dalam membina rumah ini dijalankan mengikut peruntukan undang-undang pembinaan untuk rumah individu, dan pengurusan pencegahan kebakaran dan keselamatan memerangi mengikut peruntukan undang-undang mengenai pencegahan kebakaran dan pertempuran untuk rumah individu digabungkan dengan pengeluaran dan perniagaan.
Ketiga , pengurusan dan pengendalian perumahan yang dinyatakan dalam Fasal 1 dan Fasal 2 Perkara ini hendaklah dijalankan mengikut Peraturan-Peraturan mengenai pengurusan dan penggunaan bangunan pangsapuri yang dikeluarkan oleh Menteri Pembinaan.
Keempat , Jawatankuasa Rakyat di semua peringkat, dalam skop tugas dan kuasa mereka, bertanggungjawab untuk memeriksa dan meneliti pematuhan keperluan dan syarat perumahan yang ditetapkan dalam Fasal 1 dan 2 Perkara ini.
Kelima , Kerajaan memperincikan Perkara ini.
Pilihan 2
Mengenai pilihan 2, draf Undang-undang Perumahan yang telah dipinda oleh Jawatankuasa Tetap Dewan Negara menetapkan:
Pertama , kecuali bagi kes di mana seseorang individu mempunyai hak untuk menggunakan tanah kediaman seperti yang ditetapkan dalam Fasal 3, Perkara 54 Undang-undang ini untuk membina rumah dengan 22 tingkat atau lebih, setiap tingkat direka bentuk dan dibina dengan 2 atau lebih pangsapuri untuk disewa, keperluan yang ditetapkan dalam Undang-undang ini dan syarat-syaratnya mesti dipenuhi.
Iaitu, rumah itu mesti mempunyai kawasan kegunaan persendirian apartmen, kawasan kegunaan biasa rumah dan mempunyai peralatan untuk kegunaan biasa;
Pangsapuri dalam perumahan mesti direka bentuk dan dibina secara tertutup, dengan standard keluasan lantai bagi setiap apartmen tidak lebih rendah daripada kawasan mengikut peraturan teknikal Kebangsaan mengenai bangunan pangsapuri;
Perumahan mesti mempunyai permit pembinaan mengikut peruntukan undang-undang pembinaan;
Mesti memenuhi keperluan reka bentuk dan penilaian pencegahan kebakaran dan pertempuran seperti yang ditetapkan untuk bangunan pangsapuri.
Kedua , perumahan yang dinyatakan dalam Klausa 1 Perkara ini tidak boleh dijual atau disewakan untuk pembelian pangsapuri.
Ketiga , dalam hal membina rumah dengan skala 20 pangsapuri atau lebih, perlu mempunyai syarat yang mencukupi untuk menjadi pelabur dalam projek pembinaan perumahan mengikut peruntukan Perkara 35 Undang-undang ini dan mesti menubuhkan projek untuk melaksanakan pelaburan pembinaan perumahan mengikut peruntukan undang-undang.
Keempat , pengurusan dan pengendalian perumahan yang ditetapkan dalam Perkara ini hendaklah dijalankan mengikut Peraturan-Peraturan mengenai pengurusan dan penggunaan bangunan pangsapuri yang dikeluarkan oleh Menteri Pembinaan.
Kelima , Jawatankuasa Rakyat wilayah hendaklah menyatakan keadaan lalu lintas untuk trak bomba di kawasan perumahan untuk dijadikan asas untuk memberikan permit pembinaan perumahan seperti yang ditetapkan dalam Perkara ini. Jawatankuasa Rakyat di semua peringkat, dalam skop tugas dan kuasa mereka, hendaklah bertanggungjawab untuk memeriksa dan memeriksa pematuhan dengan keperluan dan syarat yang ditetapkan dalam Klausa 1 Perkara ini apabila individu menyewakan pangsapuri di rumah berbilang apartmen.
Kementerian Pembinaan memilih pilihan 1
Kementerian Pembinaan menyatakan pandangannya untuk memilih pilihan 1. Kerana melaksanakan pilihan 1 akan mengehadkan pembangunan rumah bertingkat oleh isi rumah dan individu, mereka bentuk banyak pangsapuri yang tidak mematuhi permit pembinaan, tidak memenuhi peraturan dan piawaian, terutamanya peraturan dan piawaian mengenai pencegahan dan memerangi kebakaran seperti yang berlaku pada masa lalu.
Di samping itu, Kementerian Pembinaan mendapati bahawa bagi rumah individu (tidak tertakluk kepada keperluan untuk menubuhkan projek pelaburan pembinaan perumahan), undang-undang mempunyai peruntukan khusus mengenai pengurusan pelaburan pembinaan serta pencegahan kebakaran dan pengurusan keselamatan memerangi.
Pada masa yang sama, menurut Kementerian Pembinaan, draf Undang-undang juga mencadangkan untuk tidak mengeluarkan Sijil hak guna tanah dan hak pemilikan rumah bagi setiap pangsapuri apabila membina rumah individu dengan reka bentuk berbilang tingkat dan berbilang apartmen. Oleh itu, tidak perlu menetapkan keperluan untuk membezakan kawasan penggunaan biasa dan persendirian...
Selain itu, Kementerian Pembinaan juga mencadangkan pengurusan dan pengendalian perumahan individu dalam bentuk rumah bertingkat dan pangsapuri untuk disewa diuruskan mengikut Peraturan-Peraturan pengurusan dan penggunaan bangunan pangsapuri yang dikeluarkan oleh Menteri Pembinaan.
Bekalan rumah bandar baru adalah rendah, harga kekal tinggi
Maklumat pasaran perumahan Hanoi JLL Vietnam baru-baru ini menunjukkan bahawa pada suku ketiga, pasaran untuk rumah bandar (villa, rumah bandar dan rumah bandar) di Hanoi terus melanjutkan keadaan "hibernasi"nya, dengan kebanyakan projek mengunci senarai produk mereka buat sementara waktu dan membina semula senarai harga dan dasar mereka.
Pelabur sangat berhati-hati, mengutamakan prosedur undang-undang atau kemajuan pembinaan daripada aktiviti pra-jualan yang sibuk seperti dalam fasa sebelumnya.
Begitu juga, menurut Savills Vietnam, pasaran perumahan di Hanoi pada suku ketiga agak senyap dengan volum urus niaga yang rendah dan pelabur berhati-hati untuk melancarkan bekalan baharu.
Bekalan baharu terus terhad, jurang bekalan-permintaan kekal sebagai cabaran. Walau bagaimanapun, pasaran telah melihat faktor positif yang dijangka secara beransur-ansur menggalakkan pemulihan pada masa hadapan.
Menurut unit ini, bekalan pangsapuri baharu di Hanoi pada suku tersebut terus berkurangan sebanyak 47% suku ke suku dan 65% tahun ke tahun, turun kepada 1,891 pangsapuri kelas B. Terutamanya, pasaran tidak merekodkan sebarang bekalan baharu kelas A dan C pada suku terakhir.
Bekalan pangsapuri utama mencecah 19,808 unit, turun 3% suku ke suku dan 6% tahun ke tahun, dengan Kelas B menyumbang 92% daripada bekalan. Bilangan pangsapuri yang dijual terus menurun sebanyak 16% suku ke suku dan 42% tahun ke tahun kepada 2,100 unit.
Mengenai bekalan vila dan rumah bandar, pasaran tidak mencatatkan projek baharu, hanya 30 unit baharu daripada projek sedia ada di Thanh Tri. Bekalan baharu segmen bertingkat rendah menurun sebanyak 76% suku ke suku dan 94% tahun ke tahun. Bilangan unit yang dijual pada suku ketiga menurun sebanyak 5% suku ke suku dan 66% tahun ke tahun kepada 101 unit.
Harga inventori yang tinggi telah menaikkan harga utama merentas semua jenis produk. Harga pangsapuri utama mencecah VND54 juta/m2, naik 2% suku ke suku dan 13% tahun ke tahun. Harga pangsapuri utama telah meningkat untuk 19 suku berturut-turut dan 77% lebih tinggi daripada pada Q1/2019.
Begitu juga, harga purata vila utama meningkat sebanyak 3% suku ke suku kepada VND103 juta/m2 tanah. Harga rumah bandar juga meningkat sebanyak 9% suku ke suku kepada VND190 juta/m2, manakala harga rumah kedai juga mencatatkan kenaikan 6% suku ke suku.
Bekalan utama baharu yang terhad telah membantu pasaran sekunder mendapat populariti. Di pasaran pangsapuri, harga sekunder mencecah VND36 juta/m2, naik 2% suku ke suku dan 8% tahun ke tahun. Sementara itu, harga menengah purata produk bertingkat rendah mencecah VND23 bilion/unit, naik 5% suku ke suku, tetapi masih 19% lebih rendah daripada harga utama.
Vila pantai, kondotel dengan kerugian yang mendalam
Menurut pakar, dengan campur tangan drastik Kerajaan, pasaran hartanah telah mengalami perubahan positif. Banyak segmen hartanah telah mula meneruskan transaksi.
 |
| Pada Ogos 2023, segmen vila resort mempunyai permintaan pasaran yang sederhana, dengan penggunaan hanya 15% berbanding tempoh yang sama (Sumber: cafef.vn) |
Bagaimanapun, pasaran hartanah resort masih dalam keadaan suram. Menurut tinjauan wartawan Dan Tri, maklumat mengenai penjualan vila dan kondotel yang rugi di beberapa lokaliti seperti Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh... masih berlaku padat di tapak penyenaraian hartanah.
Sebagai tambahan kepada vila berharga "besar", banyak kondotel di beberapa projek hartanah resort sedang diiklankan untuk dijual dengan kerugian.
Contohnya, di resort FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh), banyak kondotel diiklankan dengan kerugian 500-600 juta VND. Secara khusus, sebuah kondotel di tingkat 19 hotel itu mempunyai harga kontrak pembelian 1.47 bilion VND dengan pelabur, tetapi kini pemiliknya menjualnya dengan kerugian 950 juta VND. Begitu juga, sebuah lagi kondotel mempunyai harga kerugian sebanyak 1.1 bilion VND, manakala kontrak pembelian ialah 1.7 bilion VND...
Menurut DKRA, pada Ogos, segmen vila peranginan mempunyai permintaan pasaran yang sederhana, dengan penggunaan hanya 15% berbanding tempoh yang sama tahun lalu. Kebanyakan urus niaga pada bulan itu tertumpu pada produk berharga di bawah VND10 bilion/unit.
Terutamanya, permintaan pasaran kekal agak rendah, dengan hanya 17 unit baharu dijual pada bulan Ogos, bersamaan 14% berbanding tempoh yang sama pada 2022. Harga jualan utama segmen kondotel tidak banyak turun naik berbanding bulan sebelumnya dan terus kekal tinggi berikutan kos modal yang tinggi semasa. Khususnya, di Selatan, harga jualan turun naik dari 55.5 hingga 81.7 juta VND/m2, manakala di Utara, harganya berada dalam julat 35.5 hingga 44.2 juta VND/m2.
Tempoh 'demam tanah' telah berakhir, Quang Tri merancang untuk membahagikan lot kepada lot yang lebih kecil dan menurunkan harga jualan.
Menurut Vietnamnet, selepas demam tanah, banyak lelongan tidak mempunyai pembeli kerana harga lantai yang tinggi dan plot yang besar. Wilayah Quang Tri merancang untuk membahagikan plot kepada plot yang lebih kecil dan menurunkan harga jualan untuk "memanaskan" pasaran hartanah.
Pada awal tahun 2022, di beberapa lokaliti di wilayah Quang Tri seperti daerah Cam Lo, bandar Lao Bao (daerah Huong Hoa), daerah Trieu Phong dan bandar Dong Ha, terdapat demam darat "gila".
Demam tanah telah berlalu, dan dari penghujung 2022 hingga sekarang, pasaran hartanah di Quang Tri telah mula jatuh ke dalam kemerosotan. Menurut pemerhatian, bukan sahaja urusan jual beli tanah antara orang ramai tergendala, malah lelongan anjuran kerajaan juga terbantut berikutan kekurangan peserta.
Keadaan ini menyebabkan Quang Tri hanya mengutip 194 bilion VND daripada lelongan tanah dalam tempoh 9 bulan pertama 2023, hanya mencapai 24% daripada sasaran.
Salah satu sebab mengapa lelongan tanah tempatan kini menghadapi kesukaran dan tiada pembeli adalah kerana harga lantai yang tinggi dan keluasan tanah yang dilelong adalah besar.
Encik Ha Sy Dong, Naib Pengerusi Tetap Jawatankuasa Rakyat wilayah Quang Tri, berkata bahawa kawasan itu sedang merancang dan mengubah rancangan untuk meningkatkan hasil daripada lelongan tanah.
Menurut Encik Dong, kesan faktor geopolitik di dunia, selepas pandemik Covid-19, telah menyebabkan banyak kesukaran kepada ekonomi, yang membawa kepada pasaran hartanah yang lembap.
“Dalam menghadapi plot tanah yang besar dengan harga lantai yang tinggi tidak menarik pelabur, Jawatankuasa Rakyat wilayah Quang Tri telah mengarahkan Jabatan Pembinaan untuk mempengerusikan dan, bersama-sama agensi berkaitan, rancangan penyelidikan untuk mengurangkan kawasan plot dan menurunkan harga lantai untuk meningkatkan kuasa beli.
Berdasarkan peraturan undang-undang dan nasihat daripada jabatan dan cawangan, Jawatankuasa Rakyat Wilayah akan membangunkan rancangan baharu untuk menarik pelabur menyertai lelongan, meningkatkan hasil tempatan," kongsi Encik Dong.
Sumber
![[Foto] Bulan penuaian super bersinar terang pada malam Pesta Pertengahan Musim Luruh di seluruh dunia](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/07/1759816565798_1759814567021-jpg.webp)
Komen (0)