'Mengetatkan' kredit hartanah: Elakkan menyamakan pembeli rumah dengan 'spekulator dan pelayar'

TPO - Pada masa ini, kebanyakan pelabur bekerjasama dengan bank untuk menggunakan pakej kredit untuk pembeli rumah. Ini adalah dasar penting, merangsang pasaran dan membantu orang ramai mengakses perumahan dengan mudah, secara langsung mempengaruhi kecairan dan penyerapan produk. Pengetatan kredit perlu membezakan antara spekulasi dan pengumpulan yang sah untuk mengelakkan kesan negatif ke atas pasaran.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Elakkan matlamat yang mengelirukan

Baru-baru ini, Kementerian Pembinaan mencadangkan had pinjaman untuk perumahan komersial: tidak lebih daripada 50% daripada nilai kontrak untuk pinjaman untuk membeli rumah kedua, dan tidak lebih daripada 30% untuk rumah ketiga atau lebih. Dasar ini dijangka mengehadkan spekulasi dan membimbing pasaran untuk beroperasi dengan lebih sihat.

Menurut Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Hartanah Vietnam (VARS IRE), cadangan ini harus mengelak daripada menyamakan kumpulan "spekulator dan pelayar" dengan mereka yang membeli rumah kedua atau ketiga untuk tujuan yang sah, seperti eksploitasi perniagaan atau pengumpulan aset untuk kanak-kanak. Menurut institut ini, kumpulan pelabur yang membeli untuk eksploitasi sewa atau pengumpulan jangka panjang mempunyai kesan positif, membantu meningkatkan kecairan dan mempromosikan pasaran yang lebih rancak.

"Jika dasar sekatan kredit digunakan secara seragam, tanpa membezakan subjek, ia berkemungkinan besar akan menghapuskan semua dinamik pasaran yang positif," komen VARS IRE.

Pengetatan kredit tidak boleh digunakan secara universal.

Encik Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) - berkata bahawa rakyat Vietnam mempunyai tabiat mengumpul hartanah untuk pelaburan atau membeli untuk anak dan cucu mereka. "Ini adalah keperluan yang sah dan harus digalakkan. Seseorang yang membeli rumah untuk disewa atau membuka kedai juga menyumbang kepada memenuhi permintaan perumahan di pasaran. Jika permintaan sebenar disamakan dengan spekulasi, permintaan akan berkurangan dan perniagaan akan menghadapi kesukaran," kata Encik Dinh.

Menurut Encik Dinh, mengetatkan kredit atau mengenakan cukai tidak seharusnya digunakan secara universal, tetapi harus menyasarkan spekulator melalui langkah teknikal. Jika tidak, pasaran akan menjadi tidak seimbang, mengurangkan kecairan dan menjejaskan daya saing perniagaan.

VARS IRE percaya bahawa penyelesaian jangka panjang untuk mengurangkan harga perumahan adalah untuk membangunkan perumahan komersial mampu milik. Menurut laporan suku kedua tahun ini, pangsapuri mewah menyumbang lebih daripada 60% daripada jumlah bekalan, manakala pangsapuri mampu milik hampir tiada, hanya terdapat dalam beberapa projek perumahan sosial.

Di bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, segmen rumah mampu milik telah "hilang" selama bertahun-tahun, menyebabkan ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan menaikkan harga. VARS IRE mengulas bahawa "apabila permintaan melebihi bekalan, kenaikan harga tidak dapat dielakkan", jadi meningkatkan bekalan baharu adalah penyelesaian asas dan bukannya mengetatkan kredit secara menyeluruh.

VARS IRE mengesyorkan agar agensi kawal selia harus membangunkan dasar yang fleksibel dan boleh dilaksanakan, mengelakkan penggunaan mekanikal peraturan program perumahan sosial yang masih mempunyai banyak masalah. Penyelesaian kawal selia mesti mencapai dua matlamat: Kawal spekulasi tanpa mengurangkan permintaan undang-undang dan menstabilkan pasaran dalam jangka panjang.

Harus membayar peranan pasaran yang betul

Profesor Dang Hung Vo - bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar - berkata bahawa perkara paling penting sekarang ialah memulihkan peranan pasaran yang sepatutnya dalam memperuntukkan sumber dan aliran modal.

Menurut Encik Vo, ekonomi pasaran adalah model yang paling menghormati mekanisme permodalan - iaitu, membolehkan modal beroperasi secara fleksibel, mencari tempat yang membawa kecekapan tertinggi. "Jangan sediakan peraturan yang menghalang proses permodalan. Melarang permodalan adalah melarang pasaran, adalah anti-pasaran," tegas Encik Vo.

Encik Vo berkata bahawa banyak peraturan semasa masih mempunyai kecenderungan mekanisme subsidi, memutarbelitkan peraturan pasaran dan menghalang pembangunan.

"Kami menggunakan minda subsidi untuk mengurus pasaran, yang benar-benar berbahaya kepada pertumbuhan ekonomi. Vietnam sering meminta negara mengiktirafnya sebagai ekonomi pasaran, tetapi setakat ini, kebanyakan negara G7 tidak mengiktirafnya kerana mereka melihat bahawa kami beroperasi dengan pemikiran lama, membuat keputusan yang bertentangan dengan prinsip pasaran," analisa Encik Vo.

Mengenai harga perumahan, menurut Encik Vo, punca masalah bukan terletak pada mengetatkan atau melonggarkan kredit, tetapi pada dasar bekalan. "Kisah harga rumah adalah kisah bekalan. Jika bekalan dalam semua segmen, terutamanya perumahan untuk rakyat berpendapatan rendah dan kelas sederhana, tidak dinaikkan, maka harga rumah akan terus meningkat. Ini adalah tanggungjawab dasar Negara," kata Encik Vo.

Bagaimanapun, Encik Vo juga menekankan bahawa dalam ekonomi pasaran, perusahaan adalah pihak yang menentukan hala tuju pelaburan, bukannya Negara. "Mana-mana segmen yang menguntungkan, perusahaan akan melabur di dalamnya, itu adalah undang-undang alam. Negara tidak boleh dan tidak boleh campur tangan dengan menyekat kredit atau melarang perusahaan daripada melabur dalam bidang ini atau itu. Tindakan itu bertentangan dengan mekanisme pasaran," kata Profesor Vo.

Menurut Encik Vo, peranan Negara bukan untuk membuat keputusan bagi pihak perniagaan, tetapi untuk mewujudkan rangka kerja yang telus dan sama rata supaya semua sektor ekonomi boleh beroperasi mengikut undang-undang pasaran yang sedia ada.

"Apabila kita telah memilih model ekonomi pasaran, kita mesti benar-benar mempercayai dan menghormati mekanisme pasaran, bukannya campur tangan pentadbiran dengan pemikiran subsidi," tambah Encik Vo.