'Meminda peraturan pemilikan untuk menghadkan pertikaian dalam bangunan pangsapuri'

Pengerusi Persekutuan Peguam Vietnam Do Ngoc Thinh mencadangkan meminda peraturan mengenai pemilikan bersama dan berasingan dalam Undang-undang Perumahan untuk mengehadkan pertikaian.

Pertikaian dalam bangunan pangsapuri sejak kebelakangan ini adalah perkara biasa berhubung dengan kawasan, utiliti, infrastruktur yang dimiliki oleh pemilik dan penduduk biasa dan persendirian, yang paling sengit ialah pembahagian pemilikan dan kawasan parkir untuk motosikal dan kereta di tingkat bawah tanah. Dr. Do Ngoc Thinh, Pengerusi Persekutuan Peguam Vietnam, Ahli Jawatankuasa Kehakiman Dewan Negara , menjawab VnExpress mengenai kandungan ini, sempena draf Undang-undang Perumahan yang dipinda diserahkan kepada sesi ke-5 Perhimpunan Kebangsaan ke-15.

- Pertikaian antara pelabur dan penduduk mengenai pemilikan pangsapuri telah berlaku selama bertahun-tahun, tetapi mengapa Undang-undang Perumahan dan peraturan undang-undang lain, melalui pindaan dan tambahan, tidak dapat menyelesaikan sepenuhnya keadaan ini?

- Sistem dokumen undang-undang, walaupun telah dipinda dan ditambah berkali-kali, masih gagal memenuhi keperluan praktikal kerana pertikaian yang semakin kompleks. Terdapat kes-kes yang timbul sejak sebelum peraturan undang-undang dikeluarkan, berlarutan sehingga kini dan tidak diselesaikan sepenuhnya. Pemeriksaan dan pengendalian pelanggaran dalam bidang ini tidak teliti dan tepat pada masanya. Banyak tempat mempunyai pengurusan yang lemah, ramai pelabur lambat membayar hutang dana penyelenggaraan, dan terdapat tanda-tanda melanggar undang-undang jenayah yang belum ditangani oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

Sementara itu, lembaga pengurusan yang dipilih penduduk melalui persidangan kondominium masih belum mempromosikan sepenuhnya peranan wakilnya kerana kekurangan panduan khusus mengenai operasi dan kesahihan organisasi ini. Kebanyakan lembaga pengurusan kondominium sekarang kurang kepakaran dalam mengurus dan mengendalikan kondominium serta tidak mendapat latihan profesional, jadi sukar untuk mewakili dan melindungi hak undang-undang penduduk apabila timbul pertikaian dengan pelabur.

Peguam Do Ngoc Thinh bercakap di Perhimpunan Kebangsaan. Foto: Pham Thinh — Peguam Do Ngoc Thinh bercakap di Perhimpunan Kebangsaan. *Foto: Pham Thinh*

- Pada pendapat anda, mengapakah peraturan undang-undang mengenai pembahagian utiliti dan kawasan pemilikan bersama dan persendirian di bangunan pangsapuri tidak boleh dilaksanakan dalam amalan?

- Hak pemilikan bersama dan pemilikan persendirian telah ditetapkan dalam Undang-undang Perumahan 2014, Kanun Sivil 2015 dan Peraturan mengenai pengurusan dan penggunaan bangunan pangsapuri (dikeluarkan dengan Pekeliling No. 02/2016 Kementerian Pembinaan ) dan beberapa dokumen panduan lain yang berkaitan. Walau bagaimanapun, dalam amalan, masih terdapat banyak kekurangan, biasanya pertikaian mengenai tempat letak kereta.

Menurut Pekeliling 02, kawasan dan peralatan milik pemilik, milik bersama pemilik hendaklah dinyatakan dengan jelas dalam kontrak pembelian dan pajakan pangsapuri. Bersama-sama dengan kontrak, pelabur mesti menyediakan pembeli dengan lukisan dan senarai bahagian milik bersama seperti yang ditetapkan oleh Undang-undang Perumahan.

Pertikaian yang timbul antara pelanggan dan pelabur tidak membezakan antara pemilikan biasa dan persendirian, tidak jelas dari masa menandatangani kontrak seperti menjual atau tidak menjual tempat letak kereta, berapa banyak tempat letak kereta di dalam bangunan, prinsip pendaftaran tempat letak kereta ... Oleh itu, saya berpendapat bahawa terdapat peraturan undang-undang, tetapi pada hakikatnya, apabila pihak-pihak menandatangani kontrak tanpa perbezaan yang jelas, masih terdapat potensi pertikaian.

Sebelum Pekeliling 02 berkuat kuasa pada 15 Februari 2016, banyak bangunan pangsapuri mempunyai kontrak pembelian dan pajakan pangsapuri yang tidak menetapkan perkara ini dengan jelas, menyebabkan banyak konflik dan pertikaian mengenai pemilikan tingkat bawah tanah.

- Apakah pendapat anda apabila seorang peguam mengatakan bahawa peraturan semasa bahawa kawasan parkir kereta di bangunan pangsapuri adalah milik pengurusan atau pemilikan pelabur adalah punca utama tercetusnya pertikaian, sedangkan ini sepatutnya menjadi harta bersama?

- Salah satu sorotan Pekeliling Bilangan 02/2016 ialah peraturan pemilikan dan pengurusan tempat letak kereta di bangunan pangsapuri. Pembelian dan penjualan, penyewaan tempat letak kereta direkodkan dalam kontrak jual beli pangsapuri atau kontrak berasingan.

Tempat letak kenderaan untuk motosikal, beca dan kenderaan untuk orang kurang upaya adalah milik bersama pemilik pangsapuri. Bagi tempat letak kereta, pembeli atau pemajak pangsapuri atau kawasan lain di bangunan pangsapuri boleh membuat keputusan untuk membeli atau menyewa ruang; jika mereka tidak membeli atau menyewa, tempat letak kereta akan berada di bawah pengurusan pelabur. Pelabur tidak dibenarkan memasukkan kos pelaburan membina petak letak kereta ini dalam harga jualan atau harga sewa.

Justeru, selain membuat keputusan untuk membeli atau menyewa tempat letak kereta di bangunan pangsapuri tempat mereka tinggal, pemilik pangsapuri juga boleh menjual semula atau menyewakan tempat letak kereta mereka. Walau bagaimanapun, permintaan untuk tempat letak kereta di pangsapuri telah meningkat baru-baru ini, dan pembelian dan penjualan tempat letak kereta adalah terutamanya perjanjian antara dua pihak, yang boleh membawa kepada monopoli oleh pelabur, menaikkan harga jualan.

Saya berpendapat bahawa jika Negeri mengiktiraf bahawa tempat letak kereta adalah milik pelabur, harga siling harus ditetapkan, dan pelabur tidak akan menuntut harga yang terlalu tinggi untuk membeli atau menyewa ruang. Walau bagaimanapun, dengan permintaan yang besar pada masa ini untuk tempat letak kereta, peraturan yang membenarkan pembelian dan penjualan semula tempat letak kereta dan pemindahan kawasan umum dan persendirian pelabur yang berkaitan dengan tempat letak kereta boleh membawa kepada pertikaian sivil. Sedangkan isu ini sangat berkaitan dengan kepentingan awam.

Ia juga perlu mengkaji dengan teliti isu pemindahan pemilikan tempat letak kereta bawah tanah kepada pemilikan bersama pemilik pangsapuri. Kerana jika kawasan tempat letak kereta itu termasuk dalam pemilikan bersama, kos membina tempat letak kereta itu akan dimasukkan ke dalam kos penjualan rumah atau pangsapuri, dan ada isi rumah yang belum pernah atau tidak perlu menggunakan kereta tetapi masih perlu menanggung kos ini semasa membeli rumah.

- Undang-undang menetapkan bahawa pelabur tidak dibenarkan memasukkan kos membina tempat letak kereta dalam harga jualan pangsapuri, tetapi bagaimana kita tahu sama ada mereka memasukkannya dalam harga jualan atau tidak? Pada hakikatnya, terdapat banyak bangunan pangsapuri yang mempunyai pertikaian mengenai isu ini?

- Saya tidak melihat sebarang peraturan semasa menjelaskan kandungan ini. Ini benar-benar kelemahan undang-undang, orang tidak boleh mengawal sama ada kos pelaburan membina tempat letak kereta termasuk dalam kos penjualan pangsapuri atau tidak. Ketidakupayaan untuk menentukan bahagian mana tempat letak kereta itu adalah punca kepada bibit-bibit pertikaian antara pelabur dan penduduk.

Pada pendapat saya, sifat tempat letak kereta di bangunan pangsapuri adalah sebahagian daripada pemilikan bersama. Malah, semua kawasan umum di bangunan pangsapuri termasuk tempat letak kereta telah dimasukkan dalam harga jualan bangunan pangsapuri dan mulai masa penyerahan, pelabur akan menamatkan hak miliknya.

- Melalui pemantauan atau secara langsung memberi pendapat dan menyelesaikan aduan berkaitan pertikaian pemilikan di bangunan pangsapuri, mengapa anda fikir begitu sedikit pertikaian dibawa ke mahkamah?

- Proses memahami kes-kes menunjukkan bahawa ini semua adalah pertikaian yang telah lama wujud dan mendesak dalam masyarakat. Jumlah penduduk yang ramai kadangkala dirugikan kerana sukar untuk mencari suara yang sama. Membenarkan penyelesaian pertikaian juga sukar kerana tiada siapa yang sanggup berdiri untuk memulakan tuntutan mahkamah. Sebaliknya, dengan jumlah orang yang ramai, sukar untuk bersetuju mengenai kos memfailkan tuntutan mahkamah, jadi kes itu beransur-ansur berlarutan dan dibiarkan terbuka.

Apabila memfailkan tuntutan mahkamah di mahkamah, penduduk atau lembaga pengurusan bangunan pangsapuri mesti terlebih dahulu membayar yuran mahkamah terlebih dahulu berdasarkan nilai harta itu. Ini menyebabkan ramai orang berhenti memfailkan tuntutan mahkamah dan berkompromi dengan pelabur.

Tambahan pula, kontrak jualan yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak selalunya digubal oleh pelabur dan tidak mencatatkan dengan jelas hak penduduk berkenaan kawasan umum (ruang bawah tanah, tangga, teres...), jadi penduduk mempunyai sedikit asas untuk memfailkan tuntutan mahkamah di mahkamah bagi menuntut hak mereka jika berlaku pertikaian.

Pada pendapat saya, pertikaian bangunan pangsapuri perlu diselesaikan oleh pihak-pihak atas dasar rundingan dan perdamaian mengikut peraturan undang-undang yang berkaitan. Jika rundingan dan perdamaian tidak dapat dicapai, mahkamah rakyat perlu diminta menyelesaikannya. Agensi negeri dan pihak berkuasa tempatan perlu memeriksa, memantau dan mengendalikan secara tegas pelanggaran yang dilakukan oleh pihak berkenaan.

- Draf Undang-undang Perumahan yang disemak sedang diserahkan kepada sesi ke-5 Perhimpunan Negara ke-15. Sebagai perwakilan Perhimpunan Kebangsaan, bagaimanakah anda akan bersuara untuk menyumbang kepada menyelesaikan pertikaian pemilikan dalam bangunan pangsapuri?

- Draf masih dirujuk, di mana ia telah mengawal secara khusus banyak kandungan yang berkaitan dengan pemilikan bersama dan persendirian dalam bangunan pangsapuri untuk mengehadkan pertikaian semasa, menjadikan bangunan pangsapuri lebih selamat semasa digunakan.

Saya telah merekodkan pendapat peguam di Persekutuan Peguam Vietnam untuk menyumbang kepada meminda dan menambah draf ke-5 Undang-undang Perumahan. Kami telah mencadangkan 4 kumpulan isu mengenai pemilikan, dasar pembangunan, urus niaga dan pengurusan perumahan, untuk meminimumkan pertikaian berkaitan perumahan, melindungi hak maksimum dan kepentingan sah pihak berkaitan, dan menggalakkan penyiapan sistem perundangan dalam sektor perumahan di Vietnam.

Saya bercadang untuk meminda peraturan mengenai pemilikan bersama dan pemilikan persendirian bangunan pangsapuri dalam draf Undang-undang Perumahan yang disemak semula. Sehubungan itu, tempat letak kereta di bangunan pangsapuri diklasifikasikan sebagai pemilikan bersama dan isu jual beli ruang ini tidak dibangkitkan. Ini akan meminimumkan pertikaian yang berkaitan.

Komen (0)