Kenaikan harga pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh: Punca dan ramalan masa hadapan.

Punca lonjakan harga pangsapuri pasaran sekunder berpunca daripada ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Walaupun pasaran hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh telah menyaksikan pelancaran banyak projek pangsapuri baharu baru-baru ini, harga jualan di banyak projek sekunder (pangsapuri yang telah bertukar pemilikan sekali atau lebih) di pusat bandar dan pinggir bandar masih meningkat mendadak, malah mengatasi paras rekod sebelumnya.

Harga pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh semakin melambung tinggi.

Satu tinjauan yang dijalankan oleh wartawan dari akhbar Nguoi Lao Dong menunjukkan bahawa di Vinhomes Central Park di wad My Thanh Tay, Bandar Raya Ho Chi Minh, sebuah apartmen 2 bilik tidur dengan keluasan 80 m² kini berharga 8-9 bilion VND/unit (peningkatan sebanyak 800 juta kepada 1 bilion VND berbanding setahun yang lalu). Sebuah apartmen seluas 90 m² di kawasan Landmark telah mencecah hampir 12 bilion VND, kira-kira 15% lebih tinggi berbanding pada tahun 2024.

Harga pangsapuri di projek The Sun Avenue telah meningkat mendadak sejak beberapa bulan kebelakangan ini susulan berita bahawa isu berkaitan sijil pemilikan telah diselesaikan.

Di Daerah 7 yang dahulunya, projek Quoc Cuong Gia Lai dilancarkan pada awal tahun dengan harga antara 54-55 juta VND/m² (kira-kira 3.6-3.7 bilion VND untuk pangsapuri 2 bilik tidur dengan keluasan 73 m²). Walau bagaimanapun, harga pasaran semasa telah meningkat kepada lebih 64 juta VND/m², bersamaan dengan 4.3 bilion VND setiap pangsapuri (tidak termasuk VAT). Termasuk VAT, harganya boleh mencecah 4.8 bilion VND. Sesetengah pangsapuri didagangkan sekitar 60-62 juta VND/m².

Kawasan Ben Van Don (dahulunya Daerah 4) juga mengikuti trend ini. Projek Tresor Novaland , yang menyaksikan pangsapuri satu bilik tidur (50 m²) berharga 3.2-3.3 bilion VND awal tahun ini, kini telah melonjak kepada 4-4.2 bilion VND. Pangsapuri dua bilik tidur (58 m²) ditawarkan pada harga 5.4-5.5 bilion VND, peningkatan kira-kira 30% berbanding tahun lepas. Sementara itu, projek Icon 56, juga oleh Novaland tetapi dengan sijil pemilikan sedia ada, mempunyai harga yang lebih tinggi: pangsapuri satu bilik tidur (50 m²) berharga 5.2 bilion VND, peningkatan 22% berbanding tahun sebelumnya.

Kenaikan harga yang paling ketara dilihat di The Sun Avenue (Wad Binh Trung). Encik Pham Minh Nguyen, seorang penduduk di sana, berkata bahawa tahun lepas seseorang menawarkan 4.3-4.4 bilion VND untuk sebuah apartmen dua bilik tidur (67 m²), tetapi beliau tidak menjualnya. Pada masa ini, harganya telah meningkat kepada 6.5-6.7 bilion VND (kira-kira 82 juta VND/m²), peningkatan lebih 50% dalam masa setahun sahaja. Menurut Encik Nguyen, sebab utamanya ialah berita bahawa projek itu hampir siap dan akan menerima sijil pemilikannya tidak lama lagi.

Beberapa projek lain dengan harga permulaan yang lebih rendah tetapi prosedur perundangan yang baru selesai juga telah menyaksikan kenaikan harga yang ketara, seperti: Saigon Gateway (Jalan Vo Nguyen Giap, Wad Tang Nhon Phu) yang meningkat daripada 30-35 juta VND/m² tahun lepas kepada 38-42 juta VND; TDH Riverview (Wad Tam Binh) juga meningkat daripada 30 kepada 35-36 juta VND/m²; Projek Capella (Jalan Luong Dinh Cua, Wad An Khanh) mencatatkan peningkatan sebanyak 22% sepanjang tahun lalu, dengan harga purata 6 bilion VND untuk sebuah apartmen 2 bilik tidur seluas 87 m².

Encik Phan Quoc Danh, seorang broker hartanah di sebuah syarikat hartanah, berkata bahawa harga pangsapuri sekunder di bahagian timur Bandar Raya Ho Chi Minh telah meningkat dengan lebih mendadak berbanding di kawasan lain baru-baru ini kerana kebanyakan projek yang baru dilancarkan mempunyai harga permulaan yang sangat tinggi. Contohnya, betul-betul di sebelah The Sun Avenue, projek The Prive oleh Dat Xanh dijual pada harga 120 juta VND/m², dan Eton Park yang tidak jauh mempunyai harga yang sama, manakala Global City kini telah mencapai 140 juta VND/m². Ini telah mempengaruhi sentimen pasaran, mendorong harga sekunder meningkat dengan mendadak.

Tidak sukar untuk memahami harga pangsapuri yang tinggi di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Encik Ta Trung Kien, Pengarah Wowhome Real Estate Company, percaya bahawa kenaikan harga dalam banyak projek pangsapuri yang telah siap dengan isu perundangan yang telah diselesaikan adalah difahami. Khususnya untuk The Sun Avenue, kenaikan mendadak baru-baru ini bukan sahaja berpunca daripada faktor perundangan tetapi juga daripada kesan riak projek-projek di sekelilingnya.

Menurut Encik Kien, banyak projek jiran oleh pemaju lain telah terjual dengan harga lebih 100 juta VND/m² pada tahun lalu. "Jurang harga yang besar ini telah menyebabkan penjual dan pembeli dalam projek yang telah siap cenderung untuk 'menolak' harga sehingga menghampiri tahap pasaran baharu. Di samping itu, infrastruktur pengangkutan kawasan ini bersambung dengan baik dengan bahagian timur Bandar Raya Ho Chi Minh dan paksi pengangkutan lama Ba Ria - Vung Tau , memenuhi keperluan pembeli rumah yang mencari pengangkutan dan pekerjaan yang mudah selepas unit pentadbiran disusun semula," jelas Encik Kien.

Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Ekonomi dan Alam Sekitar di Bandar Raya Ho Chi Minh, menganalisis bahawa sebab utama lonjakan harga pangsapuri sekunder, terutamanya bagi projek yang baru sahaja selesai prosedur perundangan, berpunca daripada ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan. Selama bertahun-tahun, penawaran pangsapuri baharu terus berkurangan, dan bilangan projek dalam segmen pertengahan dan mampu milik hampir hilang dari pasaran. Sementara itu, permintaan untuk perumahan kekal tinggi, terutamanya di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Pada masa yang sama, beberapa projek yang tertangguh akibat isu perundangan telah diselesaikan, membolehkan pemaju mempercepatkan kemajuan penyerahan. Ini membina keyakinan dan menggalakkan permintaan untuk pembelian. Pengeluaran sijil pemilikan untuk projek yang sebelum ini tertangguh juga menyumbang kepada peningkatan nilai pangsapuri, terutamanya yang berada di lokasi utama yang telah diserahkan bertahun-tahun yang lalu.

Selain faktor perundangan, projek infrastruktur utama, seperti Metro Laluan 1, pengembangan jalan raya utama atau pembukaan pusat membeli-belah baharu, bertindak sebagai "magnet" yang menarik pelaburan. "Kawasan yang mendapat manfaat daripada pembangunan infrastruktur menyaksikan peningkatan harga yang ketara. Contohnya, di sepanjang Jalan Pham Van Dong atau di beberapa wad bekas Bandar Thu Duc, harga pangsapuri telah meningkat mendadak selepas trafik bertambah baik."

Konteks ini, ditambah pula dengan harga jualan utama yang sudah sangat tinggi dalam banyak projek baharu, telah mendorong ramai pembeli beralih ke pasaran sekunder, di mana mereka boleh menemui pangsapuri di lokasi yang mudah dengan dokumentasi sah yang jelas pada harga yang lebih berpatutan berbanding projek yang baru dilancarkan. Tekanan permintaan ini terus meningkatkan harga pangsapuri lama, mewujudkan tahap harga baharu di seluruh pasaran.

Permintaan carian meningkat sebanyak 70%

Menurut data daripada Batdongsan.com.vn, menjelang pertengahan tahun 2025, permintaan untuk pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh telah meningkat semula, dengan jumlah carian meningkat sehingga 70%. Malah, pada suku kedua tahun ini, banyak projek terus melancarkan produk baharu, tetapi kebanyakannya tergolong dalam segmen mewah, berharga dari 80-100 juta VND/m² dan ke atas, seperti The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... Harga pasaran utama terus meningkat sebanyak 4%-6% dalam projek baharu dan 2%-4% dalam projek lama.

Sumber: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm