Kenaikan harga pangsapuri di Bandar Ho Chi Minh: Punca dan ramalan masa depan

Punca kenaikan harga pangsapuri sekunder berpunca daripada ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Walaupun pasaran hartanah di Ho Chi Minh City baru-baru ini menyaksikan banyak projek pangsapuri baharu dilancarkan, harga jualan banyak projek sekunder (pangsapuri yang telah dipindahkan pemilikan sekali atau lebih) di pusat bandar dan pinggir bandar masih meningkat dengan mendadak, malah melepasi rekod lama.

Peningkatan yang memeningkan

Tinjauan oleh wartawan dari Akhbar Lao Dong menunjukkan bahawa di Vinhomes Central Park, My Thanh Tay Ward, Ho Chi Minh City, sebuah apartmen 2 bilik tidur dengan keluasan 80 m² kini berharga VND8-9 bilion/apartmen (peningkatan VND800 juta kepada VND1 bilion berbanding setahun lalu). Pangsapuri seluas 90 m² di kawasan Landmark sahaja telah mencecah hampir VND12 bilion, kira-kira 15% lebih tinggi daripada pada tahun 2024.

Pangsapuri di projek The Sun Avenue telah meningkat harga secara mendadak dalam beberapa bulan kebelakangan ini selepas berita menghapuskan halangan dalam proses buku merah jambu.

Di Daerah 7 lama, projek Quoc Cuong Gia Lai dibuka untuk jualan pada awal tahun pada harga VND54-55 juta/m² (kira-kira VND3.6-3.7 bilion/apartmen 2 bilik tidur, keluasan 73 m²). Walau bagaimanapun, harga pasaran kini telah meningkat kepada lebih daripada VND64 juta/m², bersamaan dengan VND4.3 bilion/apartmen (tidak termasuk VAT). Jika cukai dimasukkan, harganya boleh mencecah sehingga VND4.8 bilion. Sesetengah apartmen didagangkan pada harga sekitar VND60-62 juta/m².

Kawasan Ben Van Don (Daerah 4 lama) tidak keluar dari trend. Projek Tresor yang dilaburkan oleh Novaland , merekodkan harga pangsapuri 1 bilik tidur (50 m²) daripada 3.2-3.3 bilion VND pada awal tahun ini, kini melonjak kepada 4-4.2 bilion VND. Pangsapuri 2 bilik tidur (58 m²) ditawarkan dengan harga 5.4-5.5 bilion VND, peningkatan kira-kira 30% berbanding tahun lepas. Sementara itu, projek Icon 56, juga dilaburkan oleh Novaland, mempunyai buku merah jambu jadi harganya lebih tinggi: apartmen 1 bilik tidur seluas 50 m² ialah 5.2 bilion VND, meningkat 22% berbanding tahun lepas.

Sun Avenue (Wad Binh Trung) telah menyaksikan peningkatan terbesar. Encik Pham Minh Nguyen, seorang penduduk di sini, berkata tahun lepas seseorang menawarkan 4.3-4.4 bilion VND untuk apartmen 2 bilik tidur (67 m²) tetapi dia tidak menjual. Pada masa ini, harga telah meningkat kepada 6.5-6.7 bilion VND (kira-kira 82 juta VND/m²), peningkatan lebih daripada 50% dalam masa satu tahun sahaja. Sebab utama, menurut Encik Nguyen, adalah maklumat bahawa projek itu akan menyelesaikan pengeluaran buku merah jambu.

Beberapa projek lain dengan harga permulaan yang lebih rendah tetapi baru sahaja menyelesaikan prosedur undang-undang juga telah meningkat dengan ketara dalam harga, seperti: Saigon Gateway (Jalan Vo Nguyen Giap, Wad Tang Nhon Phu) daripada 30-35 juta VND/m² tahun lepas kepada 38-42 juta VND sekarang; TDH Riverview (Wad Tam Binh) juga meningkat daripada 30 kepada 35-36 juta VND/m²; Projek Capella (Jalan Luong Dinh Cua, Wad An Khanh) mencatatkan kenaikan harga sebanyak 22% sepanjang tahun lalu, dengan harga purata 6 bilion VND untuk pangsapuri 2 bilik tidur dengan keluasan 87 m².

Encik Phan Quoc Danh, seorang broker di sebuah syarikat hartanah, berkata bahawa harga pangsapuri sekunder di Timur Ho Chi Minh City telah meningkat dengan lebih mendadak berbanding kawasan lain baru-baru ini kerana kebanyakan projek yang baru dilancarkan mempunyai harga permulaan yang sangat tinggi. Sebagai contoh, betul-betul di sebelah The Sun Avenue, projek The Prive Dat Xanh dijual pada harga 120 juta VND/m² atau Eton Park tidak jauh juga mempunyai harga yang sama, manakala Global City kini sehingga 140 juta VND/m². Ini telah mengheret sentimen pasaran, mendorong harga sekunder naik secara mendadak.

Ia tidak sukar untuk dijelaskan.

Encik Ta Trung Kien, Pengarah Syarikat Hartanah Wowhome berkata, difahamkan banyak projek pangsapuri telah diserahkan dan masalah undang-undang telah meningkat harganya. Bagi The Sun Avenue, peningkatan mendadak baru-baru ini bukan sahaja disebabkan oleh faktor undang-undang tetapi juga daripada kesan limpahan daripada projek sekitar.

Menurut En. Kien, banyak projek jiran pelabur lain pada tahun lalu telah dijual pada harga lebih 100 juta VND/m². "Jurang harga yang besar ini menjadikan kedua-dua penjual dan pembeli dalam projek yang diserahkan cenderung untuk "menarik" harga sehingga menghampiri tahap baharu. Di samping itu, infrastruktur trafik kawasan ini bersambung dengan baik ke Timur Ho Chi Minh City dan paksi trafik ke arah Ba Ria - Vung Tau (lama), memenuhi keperluan pembeli rumah untuk perjalanan dan kerja yang mudah selepas unit pentadbiran telah dijelaskan" - En. Ki disusun semula.

Dr Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Ekonomi dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, menganalisis bahawa sebab utama kenaikan harga pangsapuri sekunder, terutamanya projek yang baru sahaja menyelesaikan prosedur undang-undang, adalah disebabkan oleh ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan. Selama bertahun-tahun, bekalan pangsapuri baharu terus berkurangan, dan bilangan projek dalam segmen pertengahan dan mampu milik hampir hilang daripada pasaran. Sementara itu, permintaan perumahan rakyat kekal tinggi terutama di Ho Chi Minh City.

Pada masa yang sama, beberapa siri projek yang terhenti akibat isu undang-undang telah diselesaikan, membolehkan pelabur mempercepatkan proses penyerahan. Ini telah mewujudkan kepercayaan dan mendorong permintaan. Pengeluaran buku berwarna merah jambu untuk projek yang sebelum ini tersekat juga menyumbang kepada peningkatan nilai pangsapuri terutama pangsapuri yang sudah bertahun-tahun diserahkan tetapi berada di lokasi yang baik.

Selain faktor undang-undang, projek infrastruktur utama, seperti Metro Line 1, memperluaskan jalan utama, atau pusat komersial yang baru dibuka, bertindak sebagai "magnet" untuk menarik aliran tunai. "Mana-mana kawasan yang mendapat manfaat daripada infrastruktur telah menyaksikan kenaikan harga yang jelas. Contohnya, di sepanjang Jalan Pham Van Dong atau di beberapa wad di Thu Duc City (lama), harga pangsapuri telah meningkat secara mendadak selepas trafik bertambah baik.

Konteks ini, digabungkan dengan fakta bahawa harga utama dalam banyak projek baru sudah sangat tinggi, telah menyebabkan ramai pembeli beralih ke pasaran sekunder, di mana mereka boleh mencari pangsapuri dengan lokasi yang selesa, status undang-undang yang jelas, dan harga yang masih "lebih berpatutan" daripada yang dalam projek yang baru dilancarkan. Tekanan permintaan ini terus menaikkan harga untuk pangsapuri lama, mewujudkan tahap harga baharu di seluruh pasaran.

Permintaan carian meningkat sebanyak 70%

Menurut data daripada Batdongsan.com.vn, menjelang pertengahan 2025, permintaan untuk pangsapuri di Ho Chi Minh City telah meningkat semula, dengan bilangan carian meningkat sebanyak 70%. Malah, pada suku kedua, banyak projek terus melancarkan produk baharu, tetapi kebanyakannya adalah dalam segmen mewah, berharga dari 80-100 juta VND/m2 atau lebih, seperti The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... Paras harga utama terus meningkat sebanyak 4%-6% dalam projek baharu dan 2%-4% dalam projek lama.

Sumber: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm