Pasaran hartanah "panas" dalam jangka pendek.

Kementerian Pembinaan menilai bahawa, dari awal tahun hingga kini, transaksi tanah dan harga jualan di kawasan telah turun naik dengan ketara berbanding suku terakhir tahun 2024. Sebab utamanya adalah maklumat tentang penggabungan wilayah dan bandar. Di wilayah dan bandar yang dipilih sebagai lokasi untuk agensi pentadbiran baharu, harga telah dinaikkan dan jumlah transaksi juga cenderung meningkat.

Kawasan perumahan Dong Oi di wad Ninh My, bandar Hoa Lu, akan dibentangkan untuk tender pada Mac 2025.

Walau bagaimanapun, pertumbuhan harga dan jumlah transaksi di kawasan yang dinyatakan di atas adalah spekulatif dan menimbulkan risiko yang ketara kepada pasaran hartanah. Pihak berkuasa di banyak kawasan telah mengeluarkan amaran tentang situasi ini dan sedang memperkukuh kawalan dan pengurusan pasaran.

Menurut statistik daripada laporan Kementerian Pembinaan mengenai situasi pasaran hartanah pada suku pertama 2025 yang dikeluarkan baru-baru ini, seluruh negara mencatatkan 101,049 transaksi plot tanah yang berjaya, peningkatan sebanyak 16.4% berbanding suku sebelumnya dan 3% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Sementara itu, jumlah transaksi yang berjaya dalam segmen apartmen dan rumah berasingan hanya mencecah lebih 33,500 unit.

Membandingkan kedua-dua segmen ini mendedahkan bahawa jumlah transaksi plot tanah pada suku lalu adalah lebih daripada tiga kali ganda jumlah transaksi produk perumahan tradisional. Ini merupakan "perbezaan" yang jarang berlaku, menunjukkan aliran modal yang kuat ke dalam plot tanah.

Seiring dengan jumlah transaksi yang besar, harga tanah juga telah menyaksikan peningkatan mendadak. Contohnya, di Bac Giang , harga tanah di beberapa kawasan di Bandar Bac Giang telah meningkat lebih 20% berbanding akhir tahun 2024. Begitu juga, di Phu Tho, di beberapa kawasan perumahan, malah kawasan bandar terbiar di Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu, dan Gia Cam, harga yang diminta telah meningkat sebanyak 20-30% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Atau di Hai Phong, harga plot tanah di Kien Thuy, An Dong, dan Thuy Nguyen telah meningkat sebanyak 15-20% berbanding akhir tahun 2024.

Di wilayah selatan, Nhon Trach (wilayah Dong Nai ) terus menjadi tumpuan "demam tanah". Hanya dalam tempoh tiga bulan pertama tahun ini, harga tanah di beberapa kawasan Long Tho, Phu Dong, dan Phuoc Khanh meningkat sebanyak 20-30%, dan di beberapa tempat meningkat lebih 40% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Pakar percaya bahawa penggabungan unit pentadbiran peringkat wilayah mempunyai kesan tertentu terhadap pasaran hartanah, dengan fenomena kenaikan harga di beberapa kawasan. Walau bagaimanapun, keadaan ini hanya sementara.

Berkenaan fenomena ini, Dr. Tran Xuan Luong, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan Pasaran Hartanah Vietnam, mengulas bahawa setiap kali maklumat tentang penggabungan unit pentadbiran peringkat wilayah muncul, pasaran hartanah di kawasan berkaitan menunjukkan tanda-tanda turun naik yang kuat. Mengambil kesempatan daripada jangkaan orang ramai dan pelabur tentang perubahan dalam perancangan dan infrastruktur, sesetengah kumpulan spekulatif dengan pantas memasuki pasaran dengan pelbagai skim pencatutan.

"Mekanisme manipulasi harga biasanya bermula dengan menyebarkan khabar angin tentang perancangan bandar atau lokasi pusat pentadbiran baharu untuk merangsang sentimen pembelian. Kemudian, kumpulan ini mungkin menjalankan transaksi orang dalam untuk mewujudkan kesan 'demam' palsu, menyebabkan harga tanah melambung tinggi dalam tempoh yang singkat dan ditolak jauh melebihi nilai sebenar mereka," Encik Luong menganalisis.

Pakar ini menasihatkan bahawa, untuk mengelakkan diri daripada terjebak dalam perangkap gelembung spekulatif, pelanggan perlu membezakan antara pasaran hartanah dengan nilai tulen dan pasaran spekulatif. Pasaran yang benar-benar sihat mestilah berdasarkan kuasa beli sebenar rakyat, disertai dengan perancangan yang telus dan maklumat perundangan yang disediakan oleh pihak berkuasa. Sebaliknya, hartanah dalam pasaran sebenar mesti berpotensi untuk menjana aliran tunai melalui aktiviti sewaan atau perniagaan, dan disokong oleh infrastruktur dan kemudahan pengangkutan yang jelas atau membangun.

Bukan sahaja tanah dan perumahan yang terjejas, tetapi penggabungan sempadan pentadbiran wilayah juga mewujudkan momentum untuk hartanah perindustrian. Pakar-pakar juga menjangkakan ia akan memberi "rangsangan" kepada pasaran hartanah perindustrian Vietnam semasa fasa transformasi strategik ini; menyediakan pengaruh untuk pembentukan zon perindustrian-bandar berskala besar yang lebih menarik kepada pelabur antarabangsa.

Encik Thomas Rooney, Timbalan Pengarah Jabatan Perundingan Perindustrian Savills Hanoi, mengulas bahawa penggabungan unit pentadbiran bukan sekadar perubahan sempadan geografi, tetapi juga bertujuan untuk memperkemas peralatan pentadbiran, mengurangkan pemecahan dalam perancangan, dan meningkatkan daya saing antara kawasan. Jika dilaksanakan dengan betul, ia akan membuka jalan kepada pembentukan ekosistem bandar-perindustrian bersepadu, menjadikannya lebih menarik kepada aliran pelaburan asing yang semakin selektif tentang destinasi mereka.

Sehubungan itu, wilayah boleh merancang lebih banyak zon perindustrian baharu dengan kawasan yang lebih luas, sekali gus menyediakan lebih banyak pilihan untuk perniagaan. Dengan peningkatan bekalan tanah, perniagaan domestik dan asing akan lebih mudah mencari lokasi yang sesuai untuk membuka kilang, sekali gus mengelakkan kekurangan tanah perindustrian di kawasan yang mempunyai permintaan tinggi.

Tambahan pula, selepas penggabungan, wilayah dengan kawasan yang lebih besar mempunyai syarat untuk menentukan zon mereka dengan lebih jelas, sekali gus membangunkan taman perindustrian khusus atau kompleks perindustrian seperti taman perindustrian sokongan atau taman perindustrian sokongan khusus yang membekalkan komponen dan alat ganti untuk industri pembuatan besar atau industri tertentu seperti automotif atau semikonduktor.

"Lokasi yang sedia ada merupakan titik terang dalam menarik pelaburan, apabila digabungkan dan diselaraskan dengan lebih rapat dalam perancangan, akan saling melengkapi dari segi infrastruktur, buruh dan orientasi pembangunan. Skala yang lebih besar membantu lokaliti mencapai piawaian yang lebih tinggi dalam infrastruktur dan pengurusan, sekali gus meningkatkan kedudukan mereka dalam rantaian nilai global," Thomas menganalisis.

Walau bagaimanapun, akan terdapat cabaran jangka pendek sebelum manfaat jangka panjang direalisasikan. Ini kerana pelarasan sempadan pentadbiran pasti akan mempengaruhi pelbagai faktor, daripada perancangan guna tanah dan pelesenan pelaburan kepada prosedur perundangan yang berkaitan dengan alam sekitar dan pembinaan.

Oleh itu, menurut Thomas Rooney, dalam jangka pendek, perniagaan mungkin menghadapi kesukaran disebabkan oleh perubahan dalam pengurusan dan dasar yang belum disegerakkan antara lokaliti yang digabungkan. Walau bagaimanapun, dalam jangka masa panjang, ini merupakan peluang yang baik untuk membina semula rangka kerja perundangan yang lebih telus dan berkesan. Penyelarasan dan penyeragaman prosedur dalam kawasan pentadbiran baharu akan membantu menjimatkan masa dan meningkatkan keyakinan pelabur.

Bagi hartanah perindustrian, yang mana kestabilan dan kejelasan dalam perancangan adalah penting, penyatuan prosedur dan dasar akan membuka jalan untuk taman perindustrian berskala besar, mengintegrasikan infrastruktur logistik, bandar satelit dan sambungan pengangkutan antara wilayah.

Jika penggabungan dilaksanakan bersama-sama dengan pelaburan infrastruktur, terutamanya di jalan lingkaran, pelabuhan laut, lapangan terbang dan infrastruktur digital, taman perindustrian tidak lagi akan dihadkan oleh sempadan pentadbiran. Perniagaan kemudiannya akan dapat mengakses tenaga kerja dari lebih banyak kawasan, dengan kos operasi yang lebih optimum.

Pembangunan infrastruktur antara wilayah juga memacu trend peralihan daripada pasaran perindustrian tradisional, di mana bekalan terhad dan kos pelaburan semakin meningkat. Kawasan baharu dengan tanah yang luas dan murah serta infrastruktur yang lebih baik akan berpeluang untuk muncul sebagai pusat perindustrian baharu.

NBO

Sumber: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm